一篇接地气、简单粗暴的武汉楼市分析！|保利地产|关山|学位房|学区房|房源|武汉

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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壹

提问：房姐你好，想在武昌老南湖或者江岸区选学区房，老南湖是南湖一小、二小、南湖中学，在水域天际和华锦花园附近；江岸区是育才系或其他。小孩明年9月读小学，在武汉是二套房，需要贷款，总价在450万以内。请您推荐几个合适的，谢谢。

回答：你好，在上一轮学区房涨幅中，南湖和育才学区都跑出了亮眼的成绩，虽然都是不错的学区房，但是投资价值却有很大的差异。

我们之前在星球分析过，武汉的学区，中学比小学更重要，所以我们考虑学区优先关注中学的教育质量。南湖中学在武昌公立学校中排名靠前，南湖一小和二小都对口南湖中学，但其实南湖二小的学生成绩比南湖一小更好。

过去南湖学区房价格不算高，单价2W+，属于价值洼地，比如水域天际房龄较新，40平小户型上车门槛低，所以被一群外地投资客盯上了，疯狂砸盘，接下来就有了水域天际小户型4万+的成交价。高位买入的投资客们还在持续站岗中，滋味并不好受，只能等到下一轮涨幅掩护这批投资客出货。

南湖学区曾经出了一个乌龙事件，校方要求6年1学位，后来因为家长们反应激烈就取消了。

还有一点值得注意，南湖学区必须持有9年时间，等孩子读完初中才能卖。等9年后，南湖这一批学区房就到了无法贷款的房龄了，流动性大打折扣。

南湖一小对口小区：水域天际、风华天城、华锦花园、都市桃源、松涛苑等。

南湖二小对口小区：东方莱茵、中央花园、宝安花园、博雅苑等。

如果你的生活半径在南湖，可以入手南湖学区，尽量避开水域天际和华锦花园这类高价盘。可以关注风华天城、都市桃源这类溢价不太高，居住氛围还不错的楼盘。

年底以淘笋为主，最近风华天城出来一套7折笋盘，单价1.37万，低于市场价200万。知识星球内的会员有兴趣可以加我助理微信咨询。

育才系最好的是育才一小和二小，一小对口六初，二小对口解放路中学。六初比解放路中学更好。

对口育才二小的金色华府二手房，房龄比较新，价格坚挺，可以重点关注。

王府花园对口育才一小+六初关注度也比较高，但是没什么居住氛围，只能图个学位。

最近金色华府出来一套8折笋盘，单价2.6W，低于市场价80万。有兴趣也可以加我助理微信咨询。

另外知识星球内的高性价比学区盘也可以作为备选。

贰

提问：绿地星河汇会不会烂尾？买过了的应该怎么办

回答：烂尾不至于，这么好的地块，东湖高新区不会放任不管，有可能会找其他开发商接盘。

叁

提问：我常住黄石，名下有一套关山大道的融科天域的88平两房，精装修，目前出租中，因家庭需要用钱(本身房子有抵押贷款)，所以考虑出售，但是因为感觉这个地段很好，将来应该还有升值空间，又不舍得卖，想咬咬牙，扛过去，主要想咨询，这个房子还有没有中长期持有的必要，将来关山大道这个地段和融科天域这个小区的升值前景如何？大概能升值到什么程度？学区房改革是否会造成这个房子的价值腰斩？

回答：你好，我们把影响房价的几个因素拆分来看，就知道原因何在：

一、购买力

光谷的产业强、购买力强，在近十年是愈发明显的区域，关山大道的码农购买力所及之处，价格自然要高于其他码农不能通勤的区域

二、土地价值

影响房价的基础是土地和城市配套的价值，以关山大道的量级，地铁、教育和商业，是不输于武汉大部分区域的。加上关山大道已经没有土地可供开发，但是源源不断的年轻高薪科技人才涌入，供不应求，在维持现有价格体系的同时，还会不断推高房价天花板。

三、学区价值

关山大道学区顶级配置是光谷一小+光谷实验中学，目前对口的楼盘有：关山春晓、江城雅居、融科天域、阁调小区、保利时代天悦、宏祥花园、武职教工宿舍。

保利时代因为各项指标最优，房价一直是区域天花板。买不起保利时代的家长们，只能考虑同样是次新的平替产品，比如融科天域和江城雅居。

如果去掉学区溢价，可以参考关山大道的次新盘，比如琨御府之类，目前的价格也不低了。

对于未来融科天域的判断，依旧从这3个方面来分析，购买力的增长速度，土地价值的提升，学区价值。

那谁涨得快，谁涨得慢？怎么预测？就要落到具体楼盘和具体户型产品了，需要更加细分的对比。从产品品质来说，关山大道的改善盘非常少，目前第一梯队是保利时代，新世界。

融科天域因为房龄新，学区稀缺，可以归为第二梯队。将来二手出手，融科天域的位置也好、品质也好，目前在板块内都是很优秀、少有竞品的。下一轮涨幅来了，保守估计破4万问题不大。

最后，不到万不得已，别卖房。急用钱建议申请信用贷，或者截断再抵押的方式筹钱。

肆

提问：睿智的房姐，你好！我是咸宁人，年入60万左右。目前名下咸宁市区有一套学区房，12岁的儿子在读，2019年4月份以女儿名字（大学生）购买了汉口的福星华府峯境的的33楼西边户122平米，我作为共同还款人，本人名下没有房贷。为了取得武汉户口，在2021年4月份买了蔡甸的中国健康谷小高层的边户3楼（共11层）108平米，单价1.15万。今年8月份已经交房，但权属证明据说要到12月底才能拿，暂时不能办不动产权证。我想做如下操作：拿到蔡甸的不动产权证，将我的户口转到蔡甸，计划买光谷的中建星光城，但星光城马上要开盘，因为户口没有转到武汉，可能赶不到，那就买白沙洲的万科光澜道或者江南岸，万科光澜道这个月底也要开盘，可能也赶不到，那就买江南岸或者花山的华润半岛九里。问：

1，我这么操作可以吗？

2，上面我提到的几个盘，哪个盘最适合投资？

3，我拿到武汉户口后，割肉立即卖掉蔡甸的房子，再买的话，算首付首贷吗？

4，万科光澜道和华润半岛九里都已经圈存2万，光澜道的销售说先交首付，可以延期2个月办网签，这样做合适吗？

5，如果以上操作都不行，那么怎么操作才能利益最大化，接受首付70万左右，总价240万左右的房子。盼回复为谢！

回答：你好，感谢付费！

1.女儿的户口如果在武汉，建议你直接操作随迁落户，不需要等到蔡甸交房。

2.不知道你的选筹逻辑是什么，你提到的这几个盘，都不属于投资好盘，属于矮子里面拔高子，万科光澜道和江南岸会略好一些。白沙洲我们分析过，未来价格会逐渐追平南湖，作为睡城，单价到了1.8-1.9左右，性价比已经不算高了。花山我们只认可单价1.5以内的盘，华润半岛九里并不推荐。

相同的价格，知识星球内推荐的楼盘是回报率更大的选择。

3.蔡甸这类远郊资产，尽早处理掉。

伍

提问：我是才入群的新人，翻看了之前问答，都是以投资为主。请问一下，投资、自住及自住兼投资的选房标准有哪些不同？谢谢！

回答：自住要考虑：房子的新旧，户型南北对流，小区物业，电梯车位比，视野很重要，尽量中高楼层，睡觉一定要安静不能吵，周边买菜要方便，出行交通配套多，商圈也不远，附近不远处要有三甲医院，对口小学是重点小学，小区居民整体素质较高等等一系列的因素；原业主在这个房子内发财或者发达，也作为一个衡量指标。

投资要考虑：地铁边，小三房，周边未来有很多可以兑现暴击的利好因子，买来能出租给别人，目前价格明显被低估，最重要一点是能涨就可以，不管小区新旧问题，因为买来是保值增值，以赚钱为目的。

自住和投资当然也有很多相同点和不同点：

1、不利因素都需要抛弃：小区旁边就是高压线、加油站、寺庙、医院正大门相对小区大门等，因为你自住不好，你投资也不好销售；

2、投资公寓，商业写字楼不要碰，即使自己需要开公司，最好以租用为主，因为这一类产品二手交易税费很高，二手买家都愿意直接买新的避重税。再加上新公寓，新商业的存销比大多在一年以上，销售压力很大，二手市场也涨不起来。

3、自住要考虑离公司远近的问题，而投资不需要考虑离生活圈远近的问题。所以投资房可以站在整个城市面上寻找，视野更广遇到的笋几率更大，甚至你可以去全国市场寻找；

4、投资房的装修标准可以要求不高，出租为主以省钱为目的，而自住房大多二手房装修是达不到你的标准，还不如直接买毛坯自己装修。这就是自住和投资的区别。

很多人想怎么买到又可以投资又可以自住的房子？基本上只有一种情况可以买到：限价新房。确实小区各方面都很不错，但是因为拿地价便宜被政府限价销售，本身买入即赚类型。

我们知识星球内推荐的楼盘，多数都是这一类，可做重点参考。

陆

提问：优质房源从哪里来？

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

柒

提问：坐标河北廊坊，号称京津走廊上的一颗明珠，自主一套140平，门口就是小学初中，17年13000购入一套86的两居，手里还有300平米的拆迁房，问您说过河北没有存在感，那么廊坊离天津北京这么近，未来房子有潜力吗？要怎么优化资产？300平的回迁房给了之后要不要出手，周边建议哪里？北京？天津？济南？另外本人农村户口，家里有800平的宅基地和院子，以目前的形式看，可不可改成别墅，主要担心未来农村改造，我们村离天津武清佛罗伦萨小镇才15公里，还有我的农村户口要不要保留，或者买入天津房产办成天津户口？望给点建议，关注你很久了，祝你越办越好

回答：你好，为什么河北没有存在感？

当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1小时经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。

但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果：

一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。

二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。

而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。

河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。

廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。

北京的北边和西边全是山脉，人口有山脉阻隔，导入会削弱。东边和南边有平整的土地。

东边：通州地缘优势，燕郊抵达最近的中心区国贸，直线距离只需要半小时。

南边：大兴范围太大，北京南边丰台和大兴都没有能拿的出手的产业聚集地，所以人口集群效应减弱。没有人口聚集，就没有投资价值。所以环京能买的只有燕郊。

坐标河北，子弹充足首选北京，次选天津，最后才是环京。