最近，房地产“松绑”传闻甚嚣尘上，利好消息刺激下，地产股债迎来久违的双涨。

行情数据显示，双“十一”当天，A股116家房地产公司，九成房企实现上涨，其中多股涨停，房地产板块全天上涨超6%。

房地产的信心似乎又回来了，但，别高兴的太早。从之前的“严监管”到如今融资环境放松，背后还有很多问题需要厘清。

有关房地产融资“松绑”的消息，最初见于《金融时报》发布的文章《房企融资环境回暖，楼市企稳信号明显》。

文章就11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会进行报道，有债券从业人士对证券时报表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

随后，11月12日，人民银行、银保监会在党委会议上提及房地产相关内容。

其中，央行强调，要加快推动金融法治建设，提升金融服务保障和金融消费权益保护水平，坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。

银保监会则要求，要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

能够看到，政策面上房地产融资环境确实有所松动，不过在“房住不炒”的高压线下，松动背后的原因是什么呢？

核心原因有五个。

第一，经过一年多来的严监管，房企的风险已经得到大幅释放。比如，蓝光、泰禾、恒大等房企积重难返，先后爆雷，把债务风险都释放了出来。

这就像医生用药一样，针对房地产行业的陈年旧疴，得先用一剂猛药，“刮骨疗毒”回归正常之后，再进行下一步医治。

第二，“刮骨疗毒”的过程中，更多房企还是顶住了压力，对于这些软着陆的房企，政府更愿意帮助他们摆脱风险，走出阵痛，重新回归到稳定经营和良性发展中来。

第三，房企可以“刮骨疗毒”，但不能搞出一堆烂尾楼。为了稳住各大开发商做到“保交付”，金融货币政策上会有定向松动也是正常的事情。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“央行等政策出发点是降低房地产金融风险，所以从防范烂尾楼出现等角度出发，给予了房企更为积极的信贷支持。”

据中指研究院预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。总的来看，四季度，随着房地产贷款投放提速，市场至暗已过，房企资金压力将缓解。

第四、房地产行业的稳定发展，关乎建材、家电等上下游产业整体向上发展。既然“刮骨疗毒”已经取得了阶段性成果，为避免矫枉过正，政策及时纠偏就很重要。

此前，人民银行金融市场司司长邹澜就表示，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解，使原本该合理支持的项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。

第五，缓解土地财政的压力。中国房地产市场的发展跟土地财政是相辅相成的，政府把地卖给房企，房企再把地价加到房价里，卖给购房者。政府拿到卖地收入后，就把这笔钱投入到城镇基础设施改造和升级中去，修路、建桥、盖医院、盖学校、修地铁等，将城市建设的更好，当然地价和房价也会稳步提升。

可是，现在的情况是，房企已经没钱买地了。融资、销售难的问题传导至拿地端，今年以来房企买地热情迅速降温。根据申万宏源证券研究所统计，全国第二次供地的流拍率高达33%。中指数据显示，代表企业10月拿地总额同比、环比双降，累计拿地总额同比下降13.1%。

综上，虽然可以放开房企融资端的理由有很多，但也不能对调控政策有放松迹象的信号意义做出过度解读。

有业内人士指出，这只是政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前繁杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。

很明显，房地产融资有松动迹象，但松动不等于放开，促进房地产业稳定健康发展的总基调没有改变。

也就是，房企融资松动，可能是短期的、有限的。只是让被“严监管”绑死下的房企们松一口气，长期来看，房地产行业还是会带着脚铐手链跳舞。

因为当下房地产调控的性质已经变了。

以前，房地产作为国家经济的支柱型产业，调控监管的更多的是，不要让房价涨得太快。但现在，房地产已经完成了它的历史使命，去年以来，央媒多次发文表示，不再依靠发展房地产行业拉动经济的发展。

房地产金融属性大大减弱，同时国家也在控制房地产发展的规模和速度，让房地产真正回归到居住属性上来，这是本质上的改变。

与此同时，中国经济转向高质量发展之下，国家希望进一步引导热钱流入战略新兴产业，比如数字经济的硬科技、碳中和的新能源等行业，而不是房地产。在这样的背景下，政策不会对其大放水，房地产迎来的只会是救命钱。

烈火见真金，那么，在这种地狱模式下还有哪些房地产玩家值得投资呢？

国内融资环境的逐步“解冻”之外，房企迎来的另一大利好消息是，一些外资机构明确表示，要加仓中国房企债券。

近日，高盛投资组合管理团队接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。公开消息显示，除高盛之外，近期还有包括贝莱德、普莱仕集团等其他外资机构，也表示会伺机加仓中国房地产。

这些外资机构加仓中国房地产，给准备抄底房地产的投资者带来了不少信心。不过，也有相关人士指出，别光看外资机构说了什么，而要看它做了什么。

值得注意的是，高盛投资房地产债券，并不是自营投资，而是通过管理的基金组合进行投资。由于目前无法确定增持的部分在组合中占比，因此也无法了解这部分投资对组合整体的影响。

摩根资产管理环球市场策略师朱超平认为，房地产企业经过近一年的调控，出现了明显的分化，这个领域的投资逻辑已经发生了变化。

“过去，很多投资者在判断房地产投资价值时，看的是房企的销售增速以及它的市场份额增长情况。增速快、份额大幅提升，投资者就会给它高估值。现在，这一逻辑已经发生根本性的变化。”

如今，哪种房企的债券更容易获得投行青睐呢？笔者综合多位投行人士的观点整理如下：

1、在这波调控周期中存活下来的房企。

2、具体企业具体分析。投资者应该更注重财务状况的稳健性、现金流的可持续性、企业投资现有项目的安全性，还应基于偏保守的增长率预期，建立一个偏价值型的投资逻辑。

要注意的是，不少房企为适应政策要求在调整财务模型，对投资者来说，一个很大的挑战就是如何基于企业的财务报表，进行更加深入的分析。

3、重点聚焦和看好内部资源丰富、流动性充裕、已度过明年偿债高峰的企业。部分财务稳健的房企负债率较低，项目可能主要集中在一二线城市，或可渡过比较困难的阶段，未来的增长空间也有望重新打开。

4、在这轮调整中抢占更多市场份额的房企。

5、长期来看，行业还存在哪些增长机会也是关注重点。

不要过度解读房地产松绑的信号，国家强调不将房地产作为刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的总基调下，不会因为部分企业的债务危机就加大放水。

同时，虽然银行信贷、债券市场对房企融资有所放松，但房地产投资逻辑已经生变，如若房企本身质地不好，恐怕也难以获得银行、投行等机构的青睐。（来源：無房xinwufang007）