01

老城区的房子要不要买？

相较于新城区，老城区有更深的底蕴，更密集的人口与更完善的配套，因此，也有更浓厚的烟火气。

住在老城区，最直观的感受是生活更便利。随便走两步都是活色生香的生活，几乎所有日常生活需求都可以走步行搞定。

主要原因有以下两点：

第一，商圈、教育、休闲等生活配套更齐全，更优质。

举个例子，深圳有名的商圈，大部分都在成熟区域。例如罗湖东门、福田华强北、南山万象城。而在近年新起的光明、坪山，谁能匹敌？

深圳“四大”中，深圳外国语学校在盐田，深圳中学在罗湖，深圳实验学校、深圳高级中学都在福田，都是深圳发展更成熟的区域。短期来看，光明、坪山，难有学校能与“四大”比肩。更甚者，一些老房子之所以挂高价，妥妥的是沾了学校的光。

第二，交通更便利。

一个很明显的对比，从罗湖老街到南山高新园，33分钟，一趟地铁直达；从光明大街到南山高新园，1小时14分钟，转3条线，即使开车也要43分钟。

老城区的地铁，快、密，新城区的相对慢、少，对上班族而言，哪个更香不言而喻。

说完优点，再看老城区的房子有哪些硬伤。

1、房价高。要想享受成熟的配套，就得为之买单。罗湖的房子，大多在7、8万/㎡以上。光明的房子，4、5万/㎡，相差2-3万/㎡。特别是市区内繁华地段，普通刚需购房者难以承受。

2、房子旧。

3、生活环境嘈杂。于老城区而言，由于早年规划问题，如今周边配套齐全、人气旺盛的另一面，往往与脏乱差挂钩。

4、交通拥堵。早期建设的道路大部分可能已经无法满足如今的需要，道路狭窄、路面破烂、交通混乱是通病。

此外，不少老小区早年规划建设时，只设了很少的停车位或者根本没有停车位，随着人们生活水平不断提高，车几乎成了每家每户的标配，停车也随之成为一大难题。

02

哪些房子越老越香？

哪些房子风华不再？

老城区的房子让人又爱又恨，但总有些越老越妖的存在，其余大多早已风华不再。

作为购房者，如何甄别？

首先，要分城市。一线城市的老房子，交易非常活跃，一二手房价格倒挂现象明显；如果是有顶级资源加持的房子，如对口名校、毗邻繁华商圈、紧靠交通枢纽等，这类房子，是越老越妖的典型。三四线城市，新房供应量多，人口又比一二线城市少，买方市场下，同样的价格，人们更愿意买新房，老城区的市场份额相对更少。

其次，要分阶段。当城市发展处于成长阶段，老城区的房子大多刚刚建成，此时入手不错；当城市发展进入扩张阶段，资金、人口、产业向新城区倾斜，老城区吸引力相对较弱；当城市发展进入稳定期，老城区面临改造和更新，此时也是个不错的节点。

03

新城区的房子能不能买？

如果想看新城区的房子，也要先看清优劣。新城区的房子有三大优势：

1、房价较低，经济压力较小。

2、居住环境纯粹，居住属性舒适。

3、户型设计更符合年轻人的喜好。

最大的劣势在于，配套需要时间完善。其次，受限于发展时间，短期内出行可能不太方便。

不过，这背后又牵扯出另一层逻辑：长期持有新区的房子，能实现财富保值增值吗？

不一定。

现在几乎所有的城市，都在拼命造新区新城，这些地方几乎都在卖房。

卖什么？宏伟的蓝图！如金融城、科学城、教育城、智慧城、生态新城等。这些美好的概念，十分令人心动。

加上比老城区低的房价，更大力度的折扣优惠等，往往令购房者们蠢蠢欲动，期待买了就能财富倍增，从而走向人生巅峰。

然而，事实告诉我们，要想成为“天选之子”，往往要有实力与运气的加持。

一个残酷的事实，许多新城区，概念图大气蓬勃，最后却因为没有相应的落地措施，成为“空头支票”。

2013年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组曾对12个省区的做过调查，结果显示12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

还有一个夸张到可笑的数字，这些新城区总共规划的人口高达34亿，而我国第七次人口普查的总人口才14.1亿。所有人都从农村和老城搬到新城，也仅仅填满三分之一的“规划大饼”。

当然，除去这些“空头支票”，确实有一部分新城区规划得到落实，促进了地区经济的发展，吸引了不少人口安家，深圳高新园、深圳湾两个片区就是个典型。

前者十年前还是老破的城中村，后者还是一片滩涂；十年后，高新园成为深圳最强经济输出名片，深圳湾也摇身一变成超级总部基地。

两个地方的房价也从不到1万/㎡涨到10-30万/㎡不等，最开始在这两个地方买了房子的那批人，如今早已身价翻倍。

04

五招教你买对新城区

截然不同的选择，带来截然不同的结果。对购房者而言，在面对诸多新城区规划时，如何做出正确的选择？

王波博士认为，哪怕蓝图再有诱惑力，也一定要看清这些利好能不能兑现、何时兑现这两个基本点。

如何判断一座城市的新城区，未来能否发展成核心地段？有五个判断方法：

1、看政府意志。国家级、省级和市级新城区新能否发展起来，关键看政府的重视程度，例如有没有足够的资金、资源注入。

具体可以查当地政府每年的工作报告，如是否有拨款给新城区建设项目，修路修桥，建学校等等。如果没有，或投入很少，发展建设进程将非常缓慢，甚至有烂尾风险。

2、看产业发展。提起新城区规划，必不可少的就是产业园概念，如互联网产业园、高科技产业园、文化创意园、科教城、知识城等。

按理来说，地方政府有引进产业的想法是好的，但是，引进的产业是什么样的，也是重要的区分点。如产业生态链是否完善，是否有人才聚集优势，有资金成本优势等。

如果这些都没有，大概率又是纸上谈兵，空欢喜。

根据我们研究的、成功的新城区案例来看，产业发展要在城市主导产业的基础上，有提升、有优化、有升级，才有持续发展的动力。

3、看人口流动。部分新城区依靠产业吸引人口，但是由于就业措施、城市配套、教育医疗等配套跟不上，往往“留不住人”。长三角的嘉善、环京的廊坊、早年的燕郊都是典型例子。

所以，要特别警惕那些人口净流出的城市，这类城市的新城区规划原则上是不靠谱的。

4、看规划能级。正常情况下，级别越高，风险越小，但这并不意味着国家级的新区就一定没有问题，最好选择强二线城市以上的新城区。国家级新区＞自贸区＞高新区＞开发区＞工业产业园。

5、看面积大小。部分城市的新城区规划面积太大，从几十平方公里到几百平方公里不等。如唐山滨海新城（150平方公里）、西安西咸新区（272平方公里）、兰州新区（806平方公里）。

短时间内，这种规模的新城区很难取得实质进展。要知道深圳1997平方公里，足足用了40年，才有了如今的城市面貌。

所以，新区买房，最稳妥的选择是挑离主城区最近、城市资源要素最集中、最核心的板块。