2021年翻篇了，但楼市并没有随着时间同步翻篇，打开新的一页。楼市在2021年积攒的利好、利空的政策、市场形势，2022依然将持续下去。

去年12月，其实就是上个月，我们在几篇文章里反复提到北京楼市的政策底，已经看到了。这句话也可以放宽些说，国内一二线城市楼市的政策底，已经到了。

之所以这么说，有一连串的标志性信号。

其一，最权威、最关键的经济工作会议上，虽然继续提房住不炒，但后面的措辞变成了：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。既然顶层这么定调了，那就说明现在的商品房市场不能满足购房者的合理住房需求，不仅如此，现在的房地产行业也没有良性循环和健康发展，反而是恶性循环和开倒车。

其二，发改委副主任兼统计局局长在一次会议上，再次给房地产定性：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。房地产行业是支柱产业的提法，此前出现的次数很少。尤其2016年之后，就更没有出现过。有官方现职高层出来发声，基本也就代表了顶层态度。

其三，央行例会上对房地产行业的口径也发生了很大变化：维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

其四，银保监首次提对改善性住房提供信贷支持。银保监表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。过去两年来，难得的把房产调控的大锤收起来了。不再提什么三道红线之类的。

其五，住建做检讨。在年底接受央媒采访时，住建的老大在采访中提到“保交楼、保民生、保稳定”，就在半年前，钦差大臣还在各个城市巡游约谈，敲打房价。结果到了年底，住建老大自己反省说“‘运动式’、只顾‘显绩’的工作方式，往往会带来破坏性‘建设’。城乡建设……坚持系统观念，尊重规律……坚决防止简单化、乱作为。”

以上这五点，多方表态、发力，共同告诉大家：楼市的政策底，到了！

政策底到达的同时，市场底会同步到达吗？显然不会。

市场具有很强的惯性。此前多年形成的房地产行业的发展模式，在最近两年里，基本被敲了个稀巴烂。旧模式已经被砸烂，新模式尚未建立起来。

以前分析楼市情况，有个简单的框架：短期看政策，中期看土地，长期看人口。政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求，杠杆、供给、需求三点就是驱动楼市和房价最核心的因素。

就北京楼市的情况来看，土地和人口这两项可以直接拿掉了。中期看土地，去年的第二、三次土地集中拍卖，成交非常差，民营开发商基本全灭，完全靠国企、央企开发商托底。2022年的土拍市场，依然不乐观。伤筋动骨100天，大量的开发商不仅仅是伤筋动骨这么简单，很多只能苟延残喘。能续命就不错了，别指望去市场上拿地了。长期看人口，北京在疏解人口、疏解央企，再怎么看，也不像是能大力吸引人的政策。

所以，2022年的北京楼市，就只能看政策了，尤其是金融政策。为什么只能看金融政策？因为其他房产调控政策，基本不存在放松的可能性。

比如，放松房产限购措施。北京会放宽缴纳公积金社保年限吗？显然不会。会把去年8月份刚出台的离婚三年限购政策取消吗？显然也不会。

近十年来，北京所出台的各项限制购房资格的政策，没有取消过。限购政策只有加码，没有减码。

这就像房产调控领域的黄宗羲定律，调控政策只会越来越多，不会越来越少。原因很简单，出台了政策，才将北京房价压制到了地板上，如果一放松，北京房价马上弹到天花板上。现在，房住不炒依然是最大的ZZ正确，谁敢冒大不韪，没事给自己找事呢？因此，对于北京楼市来说，基本不用指望放松限购政策。

最大的房产调控阀门保持不变，其他政策例如按揭贷款的调控空间也同样有限。如果金融政策稍微松动一下，对北京楼市来说，也是一个利好。

金融政策可能放松吗？难。

如果北京的房产调控政策，基本保持不变，2022年的北京楼市行情就是：整体平稳、偶尔起伏波动，大幅上涨和大幅下跌，都有难度。所谓大幅，我们定义为20%左右的涨跌幅。

当然了，现在北京核心区域的房子，一套基本在500-1000万左右，不用说20%的涨跌幅，只要10%的涨跌幅，那就意味着50-100万左右的价格波动，足以影响首付和交易了。

2021年，买房人先是焦虑的看着核心区域的房价越涨越高，然后又心惊胆战的观望着部分区域的房价飞流直下，跌的让人胆战心惊。

2022年，买房人应该不用再次经历2021年的焦虑和心惊胆战了。当合适的买房时机到达时，需要把握机会。