这段时间以来，市场一片混沌，各种声音满天飞。一边是，南京一批楼盘宣布收回优惠，蓄力涨价；另一边是，花式促销仍在继续，冲击人心。

再看二手房市场，并未看到抬头的迹象，降价不时上演——近日，一份2021年12月南京降价TOP10小区的名单曝光。

其中，玄武区的丹凤新寓，以8.34%的跌幅，成为南京热门小区中跌得最猛的小区。其次是浦口区的正荣润锦城，以7.53%的跌幅，排在第二；建邺区的双和园以6.91%的跌幅，位列第三。

丹凤新寓：位于玄武区丹凤街上，距离地铁1号线珠江路站5、6百米左右，位置优越，离顶级流量商圈新街口很近。小区由5栋高层(32层)、6栋多层组成,周围配套非常成熟。可以说，衣食住行，走一圈都能解决。

小区房龄较老（建于1998年），环境一般，且小区内的房源密度较大，居住体验感不佳，小区对应的学校是同仁小学和人民中学。

此前，因学区房的风声传的“如火如荼”，这个“老破小”身价随之上涨，如今，网传金中初中部已成泡影，加上去年下半年以来的市场悲观情绪传导，小区二手房价格也应声下调——挂牌均价回调至约4万/㎡。

正荣润锦城：位于江北核心区隧道口板块，距离10号线临江站大约在2km左右，以及在建中的11号线七里河站。小区打造了17栋高层，于2015年建成。

作为区域二手房的价格标杆之一，小区房价一路走高，去年上半年，小区还创造了5.2万/㎡单价的成交纪录。

只是没想到，后来市场急转直下，加上江北核心区目前新房库存充足，小区价格又“闻风”回撤，而着急出手的业主，只能“断臂求生”了——前阵子，小区曝出一套小户型，单价直接砸到3.75万/㎡。

百家湖西花园：位于江宁区利源中路上，与地铁3号线天元西路站只相隔一个路口，周边的商业体有景枫KINGMO、江宁金鹰等，生活配套完善。小区共分为伦敦城和巴黎城两个区域，体量较大。

小区品质一般，房价一直上不去，挂牌均价约2.7万—2.8万/㎡。成交方面，近两年小区的房价，处于相对低谷，并无爬升的迹象。

今年12月11日，小区成交了一套79㎡的两室房源，成交总价239万，成交单价30103元/㎡。

再看2019年8月2日，小区79㎡的两室房源，成交总价240万，成交单价在30229元/㎡。可以说，价格微跌。

回到整个市场，观望情绪甚浓和还未看到回暖的迹象。

新房方面，总体来看，“摇号热”完全消停下来，购买力“凋零”，平推的楼盘，报名人数也已隐藏——如今，“宁小通”对于没有达到房源套数的楼盘，不显示最终的报名数据，而是用“ / ”的符号表示。

局部看，则是分化明显——除了核心区域高品质楼盘依旧很稳之外，其余楼盘正经历着一轮轮激烈的“内卷”。

二手房方面，继续横盘震荡，库存居高不下，“降价”在所难免，哪怕是热门小区，时不时也蹦出了“砸盘侠”。

在这样的一个时间点，信心有待恢复，特价房源、急售房源涌现，总是有会有捡漏抄底的机会。刚需自住，可以挑选入场。