往年，假节日通常是楼市打折促销的最佳节点，而春节也往往是楼市促销的旺季。然而，2022年春节期间，深圳楼市却遇冷。诸葛找房研究中心统计的数据显示，2022年春节期间深圳新房成交98套，较去年的123套同比下跌20.3%。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，春节期间（1月31日-2月6日），深圳市新房与二手房成交量（完成产权过户）分别为0套和1套。
深究其中的原因，一来是因为春节，加上疫情影响，返乡人员众多，二是因为二手房参考价等的影响。转眼间，深圳二手房参考价政策已经实施一周年，乐有家研究中心数据显示，2021年深圳二手房挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。那么，2022年，深圳二手房参考价政策会放松吗？有专家表示，不会放松，也不会收紧。
自从深圳狠下心来从严调控楼市，深圳的商品房成交数据就十分“惨淡”。深圳住建局数据显示，1月深圳二手商品住宅仅成交1557套，低于2021年10月的1605套，再创近十年历史新低；成交面积14.73万平方米，同比大跌75.04%。而据国家统计局信息，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。
一方面，深圳房价的高昂，让许多人望而兴叹；另一方面，因为二手房指导价和限购政策，让一部分购房者只能徘徊观望。综合各种因素，聪明的深圳人其实早已经将目光投向了临深的城市——惠州。
01
来了深圳就是惠州人
民间流传着一句话，叫做“来了深圳就是惠州人”，意思是很多满怀热情和抱负的人来了深圳打拼后，却在惠州买了房，成了惠州人。这听起来似乎很“心酸”，但是通过自己的努力和拼搏攒下一笔积蓄后，能在惠州买下一套百来平米的三室两厅，生活的幸福感不言而喻。
而现实中，惠州外来购房者中，深圳独占鳌头。乐有家统计的数据，2021年惠州外来购房者中，深圳客户依然功不可没，占到了58%。
近些年，深圳购房者一直是惠州市场的主力军。相比其他临深城市东莞，惠州的楼市调控的政策相对宽松，在地理位置上，又紧挨着深圳，1万元左右的房价相比深圳简直是“白菜价”，
数据显示，惠州2021年住宅成交均价是12796元/㎡。从成交备案均价来看，惠城区备案均价约13909元/㎡，而大亚湾、惠阳区在地理位置上深受深圳客青睐，其成交备案均价占据价格高位，约16000-16500元/㎡，各区县中，博罗县则低于10000元/㎡。从房价上看，我们不难看出，为什么惠州会成为深圳客的选择。
在“低房价”的优势衬托下，大量的深圳客涌入了惠州市场。而在惠州这么多城区中，距离深圳最近的惠阳淡水、大亚湾等区域颇受深圳客欢迎。据乐有家统计，2020-2021年，大亚湾的深圳客占比达34.8%，遥遥领先其它各区。
都说来了深圳就是惠州人，但是去年，惠州好像不是很“欢迎”深圳客了。2021年，在各地不断升级调控政策之际，惠州也出台了限购政策。
去年8月9日凌晨，惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。据惠州市住建局介绍，“重点片区”是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。
外地客限购一套，很明显，这针对的是投资客以及炒房客。而惠州的外地客中又以深圳客居多，显然，惠州对深圳客的喜爱也今非昔比了。
02
惠州房贷利率全面重回“5字头”
近年来，惠州的交通、产业不断升级，惠州楼市价值也日益凸显，不管是投资还是自住，对于深圳客来说，都是一笔划算的买卖。
而最近，购房利好频现，深圳客入手惠州房源的机会来了。1月20日央行宣布降息，1年期LPR较上期下调10个基点，5年期下调5个基点。其中，与房贷相关的五年期LPR，已经从4.65%下调至4.6%，此前已经连续20个月维持不变。尽管5年期LPR下调幅度和一年期LPR下调幅度不同，但是信贷宽松信号明显，对楼市的发展起到了积极作用。此外，随着最新的5年期LPR利率下调，各地银行也在逐渐下调房贷利率。
春节前后，惠州多家银行住房贷款利率也进行了一番调整。据惠州日报报道，央行1月20日下调利率后，惠州市多家银行住房按揭贷款利率也已进行相应调整——下调上浮基点，惠州房贷利率全面重回“5字头”，其中首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，有些机构房贷利率比之前最高下调了20个BP，放款速度也较2021年有所提速。
要知道，惠州的房贷利率水平，已经高得“全国闻名”。去年，惠州主流银行的首套房贷利率高涨至6.5%左右的水平，二套房贷利率甚至飙升至7.0%以上。
贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2021年5月，贝壳研究院监测的72城中，粤港澳大湾区首套、二套利率在各区域中上涨最为显著，其中惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%，利率水平和上调幅度在所有城市中均排名第一。而截至2021年12月底，从粤东世联行累计近70个在售楼盘样本来看，在新房市场方面，惠州主流银行首套房贷利率为6.0%-6.7%，二套房贷利率为在6.2%-7.5%之间，依然保持高位。
相比去年，惠州此次的房贷利率可谓是大幅下调，那么房贷利率回落，对购房者影响如何？以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的首套房按揭贷款为例，若是按照去年首套房利率6.0%计算，月供额为5995.51元；若按照现在首套房最低5.2%计算，此时月供额为5491.11元。月供额减少了约504元，一年下来可以节省6052元，对于购房者来说可大大减少房贷的支出，为生活节省一大笔开支。
从今年的楼市走向预测来看，惠州这次房贷利率的大幅下调，加之房企促销给予购房补贴等刺激手段，以及赣深高铁通车后，大大缩短了深惠两城的通勤时间，受惠州北站等利好辐射，三四月的惠州楼市或将迎来小阳春，而今年上半年，将是深圳客入手的好时机了。
经过长达一年的严调控，众多购房者都处于观望状态，而2022年楼市房贷利率的“开门红”政策以及楼市多重利好政策加持，这向市场传递出了积极的信号，也给购房者、房企树立了信心。信贷政策的松绑，也正在加速市场回暖。
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