案情回顾：

南昌卓越房地产开发有限公司（简称卓越公司）和王刚、黄爱平、张厶懿因房屋买卖合同发生纠纷，起诉请求：解除《定向开发认购书》，没收三人支付的定金800万元。

一审查明的事实：

卓越公司作为出卖人与王刚、黄爱平、张厶懿作为认购人签订《定向开发认购书》一份，约定由认购人认购出卖人所开发的位于红角洲绿地海域香庭161#商业项目的商铺，总房价款为38224950。具体支付约定如下：认购书生效时，认购人支付定金800万元；预售证取得之日至付总款项的50%（含已付定金）人民币壹仟玖佰壹拾壹万肆仟玖佰伍拾元整；剩余房款人民币壹仟玖佰壹拾壹万肆仟玖佰伍拾元整，一次性付清或者申请银行按揭并提供所有按揭资料，确保在规定时间内付房款。若买受人未按以上方式付款，出卖人有权单方解除此协议，此商品房有权转售他人，定金按照规定处理。

2013年7月18日，王刚、黄爱平、张厶懿分别转账合计为800万元，卓越房公司开具发票给三人。

2018年2月12日南昌市住房保障管理局向卓越公司颁发了商品房预售许可证

2018年6月27日，卓越公司向王刚、黄爱平、张厶懿发出《尽快付清全部购房款的催告函》，要求三人支付房款。

一审判决：确认南昌卓越房地产开发有限公司有权没收张厶懿、王刚、黄爱平交纳的定金7495830元；

二审又查明的事实：

2017年3月2日，卓越公司向王刚、黄爱平、张厶懿发出《解除购房协议的函》，该函称：“时至今日，你方未按约前来签订《南昌市商品房买卖合同》、也未付清购房首付款及提供办理银行按揭所需完整资料。为维护我司的合法权益，现我司特郑重致函，你方向我司购买绿地海域香廷161栋101号商铺之协议自本函寄出之日起立即解除，由此产生的一切违约责任及法律责任由你方承担。如你方有异议应在签收本函之日起十日内依法提出异议，你方逾期未提出异议且我司未收到相关法律文书的，视为你方认可本解除函告知内容。

二审判决：驳回南昌卓越房地产开发有限公司诉讼请求。

（图片来自网络）

法律分析：

一、卓越公司没有取得预售许可证情况下和三人签订《定向开发认购书》是否有效？

《定向开发认购书》中的约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。虽然签订时没有取得预售许可证，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原、被告双方签订的《定向开发认购书》合法有效。

二、《定向开发认购书》解除时间是哪一天？

2017年3月2日，卓越公司向王刚、黄爱平、张厶懿发出《解除购房协议的函》，三人没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，可知《定向开发认购书》已于2017年3月2日解除。

三、收取的定金是否应当没收？

商品房买卖合同司法解释第4条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

王刚、黄爱平、张厶懿转账的800万元虽属定金，但在2017年3月2日之前，王刚、黄爱平、张厶懿根据《定向开发认购书》约定已经履行了交付定金的义务。虽然《定向开发认购书》约定取得预售许可证时至付总款50%，被告三人没有支付房款，可卓越公司是在2018年2月12日才取得预售许可证，《定向开发认购书》在2017年3月2日因发出《解除购房协议的函》解除，而王刚、黄爱平、张厶懿已经没有义务支付房款，并无违反《定向开发认购书》约定的违约行为，卓越房地产开发有限公司没收该800万定金无事实和法律依据。

法律实务启示：

因为解除合同的时间不一样，法院判决结果却完全相反。卓越公司解除合同时机选择错误，造成没收800万元定金没有法律依据。假如卓越公司2017年3月2日没有发出《解除购房协议的函》，法院就会确认被告收到起诉文书日为合同解除日。此时，被告三人就违反了《定向开发认购书》约定，卓越房地产开发有限公司就可适用定金法则，没收定金。

作出法律行为须谨慎，一着不慎满盘输。