(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

陈雪兰与赵启奇因房屋买卖合同纠纷诉至法院。陈雪兰要求解除合同并返还定金，赵启奇同意解除合同但不同意返还定金并提出反诉要求陈雪兰承担违约金。

二、当事人信息

1. 原告（反诉被告）：陈雪兰。

2. 被告（反诉原告）：赵启奇。

三、原告诉称

陈雪兰向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令解除陈雪兰与赵启奇于 2018 年 8 月 21 日签订的《存量房屋买卖合同》。

2. 诉讼费由赵启奇承担。

诉讼中，陈雪兰增加一项诉讼请求，要求赵启奇返还购房定金2 万元。

事实和理由：2018 年 8 月 21 日，陈雪兰与赵启奇及 F 公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定，赵启奇将其名下位于北京市房山区一号房屋出售给陈雪兰，交易房屋按套议定成交总价为 244 万元，其中交易房屋主体价格为 102 万元，房屋装饰、装修及相关设施的补偿价格为 142 万元，首付款 164 万分两次支付，2018 年 9 月 30 日前支付 80 万元，2018 年 11 月 15 日前支付 84 万元。另，陈雪兰于合同签订当日向赵启奇支付了定金 2 万元。合同签订时，陈雪兰正通过第三人出售自己名下房屋，陈雪兰、赵启奇合同履行及房款支付时间均是第三人根据陈雪兰出售自有房屋的进度而约定的，赵启奇也知晓陈雪兰需用售房款支付涉诉房屋购房款。合同签订次日，第三人告知陈雪兰买受人因故不能继续购买陈雪兰名下房屋，导致陈雪兰无法按合同约定时间向赵启奇支付房屋首付款，陈雪兰为保证赵启奇可以及时将交易房屋再次出售，避免给赵启奇造成损失，多次与中介及赵启奇沟通，双方就合同解除一事协商未果，故陈雪兰只能通过诉讼解决双方纠纷。陈雪兰依法诉至贵院，望判如所请，维护陈雪兰的合法权益。

四、被告辩称及反诉

赵启奇辩称，同意解除双方的买卖合同，不同意退还定金。合法自愿的民事合同应当得到法律的保护。本案中，双方自愿达成房屋买卖合同，陈雪兰在交付定金后因自身原因不能继续履行合同，从情感上说表示同情理解，但是陈雪兰的做法不符合常理、不顾及赵启奇及第三人的利益，陈雪兰通过强行夺取房屋买卖合同的方式撕毁合同，是对市场经济交易的破坏。

赵启奇向本院提出反诉请求：

1. 请求判令解除陈雪兰与赵启奇及 F 公司于 2018 年 8 月 21 日签订的《存量房屋买卖合同》。

2. 请求判令陈雪兰承担违约金 244000 元。

3. 本诉及反诉费由陈雪兰承担。

事实和理由：2018 年 8 月 21 日，赵启奇与陈雪兰在第三人的居间撮合下，就陈雪兰购买赵启奇房屋一事签订了《存量房屋买卖合同》。三方约定：成交总价为 2440000 元；合同签订当日陈雪兰向赵启奇支付定金 20000 元；陈雪兰于 2018 年 9 月 30 日之前向赵启奇支付房款 800000 元，于 2018 年 11 月 15 日之前支付房款 840000 元，其余 800000 元陈雪兰以公积金贷款的方式支付。2018 年 8 月 26 日，陈雪兰从第三人手中抢走了属于赵启奇所有的合同，第三人报警，但是警方也没有能够从陈雪兰手中要回合同。2018 年 9 月 20 日，赵启奇收到法院送达的民事起诉状，陈雪兰以未能卖出自有房屋无力支付房款为由要求解除和赵启奇的买卖合同。买卖双方签订的合同是双方真实意思的表示，其内容合法有效，任何一方不能以标的物的市场价高低变化随意解除，但是合同签订后，陈雪兰已经以前述的实际行动明确将不履行合同义务，依据规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。依据《存量房屋买卖合同》第八条之约定，陈雪兰单方解除构成违约，应向赵启奇承担合同成交总价 10%的违约金。

陈雪兰针对反诉辩称，第一，同意解除双方签订的买卖合同，买卖合同解除的时间是在2018 年 9 月 5 日。第二，不同意向赵启奇支付违约金，违约金设置的目的是赔偿守约方的损失，陈雪兰在自有房屋不能出售的情况下，将这一事实通知赵启奇，并没有给赵启奇造成损失。即使需要支付违约金，10%的标准过高，请法庭酌减。

五、法院查明

赵启奇系位于房山区一号房屋所有权人。2018 年 8 月 21 日，赵启奇（出卖人、甲方）与陈雪兰（买受人、乙方）及 F 公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定，赵启奇将位于房山区一号房屋出售给陈雪兰；经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交总价为 2440000 元；买受人向出卖人支付 20000 元作为购房定金；买受人向出卖人交纳购房首付款 1640000 元，其中于 2018 年 9 月 30 日之前支付 800000 元，于 2018 年 11 月 15 日之前支付 840000 元，买受人拟申请公积金贷款 800000 元，经买卖双方协商一致，甲方房屋核验及乙方购房资质审核通过十日内双方办理该房产的贷款手续。

自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15 天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起 3 日内支付），合同继续履行，若逾期超过 15 天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按成交总价的 10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起 5 个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的成交总价 2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在 15 天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起 3 日内支付），合同继续履行，若逾期超过 15 天的，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的 10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起 5 个工作日内将违约金支付给出卖人……合同同时约定了各方其他权利义务。

上述合同签订后，各方开始履行。合同签订当日，陈雪兰向赵启奇支付购房定金20000 元。2018 年 9 月 5 日，陈雪兰向赵启奇发出《解除房屋买卖合同通知书》，赵启奇自述于 2018 年 9 月 7 日收到上述通知书，但其当时并不同意解除合同。后双方因是否继续履行合同产生争议，陈雪兰诉至本院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求赵启奇返还购房定金。诉讼中，赵启奇提起反诉，要求解除合同，并要求陈雪兰支付违约金及律师费损失。

庭审中，陈雪兰主张其在合同签订后较短时间内即通知赵启奇解除合同，并未给赵启奇造成实际损失，要求即使判决违约金，也应该降低违约金标准。

六、裁判结果

1. 解除陈雪兰、赵启奇及北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司于二〇一八年八月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》。

2. 赵启奇于本判决生效后十日内返还陈雪兰购房定金 20000 元。

3. 陈雪兰于本判决生效后十日内给付赵启奇违约金 150000 元。

4. 驳回赵启奇的其他反诉请求。

七、房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

在本案中，陈雪兰、赵启奇及F 公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。陈雪兰以其另一套住房未能及时出售导致可能无法按时足额向赵启奇支付购房款为由要求解除合同，并于 2018 年 9 月 5 日向赵启奇发出《解除房屋买卖合同通知书》，在合同履行期限届满前，陈雪兰以其行为明确表明不履行主要债务，符合法律规定的合同解除条件，故陈雪兰、赵启奇要求解除《存量房屋买卖合同》，于法有据，法院予以支持。

同时，陈雪兰没有约定或法定理由要求解除合同，导致交易不能进行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，故赵启奇要求陈雪兰给付违约金，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于违约金的数额，结合合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，法院酌情予以调整，对于赵启奇要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。

上述合同解除后，赵启奇应向陈雪兰返还收取的购房定金，故陈雪兰要求赵启奇返还购房定金20000 元，理由正当，法院予以支持。