摘要: 在采访的1个半小时里,重复最多的词是“标准化管理体系”…
每家公寓的管理方式都不同,判断公寓管理好坏的标准,通常不能一概而论。
一方面当然是,团队的运作是否正常,是否足够高效?但如果我们从发展的角度看管理,就会发现,随着房源规模的扩大,找到满足公寓当下业务需求的管理模式,更加重要。
长沙运帷公寓是一家主打合租房的品牌公寓,早年他们也和普通二房东一样,一间一间房源进行原始积累,最高峰时运帷公寓的房源体量达到6000多间,处于长沙市场的头部水平。
随着公寓规模的增长,运帷公寓也在不断在调整自己的管理方式,在采访长沙运帷公寓CEO夏总的过程中,他反复提到建立「标准化管理体系」这一词,令人印象非常深刻。
今天,我们就一起来看看运帷公寓的管理方式,当公寓开始规模化运营时,该如何调整进行管理。
01
提升运营效率的关键:
是建立标准化管理体系
夏总,给我们分享了公寓圈里一个奇怪的现象:
管理500间公寓和管理2000间的公寓,虽然营收上相差数倍,但到了净利润方面,可能并没有差多少,随着规模的增长,很多公寓并不能带来等比例价值的收益。
他认为,这里的核心问题在于:公寓的管理跟不上发展的节奏,规模化并没有形成规模效应,运营成本越来越高,从而导致盈利能力不足,这点在分散式公寓方面尤为明显。
为了降低运营成本,建立一套「标准化管理体系」就成为了公寓扩张到一定阶段时,不得不面对的问题。
夏总为我们分享了运帷公寓在实践标准化管理的思路。大概分为以下3点:建立独立的服务团队,采用高效的片区化管理方式,以及拿房风控标准化。
在服务团队方面,运帷公寓拥有独立的装修团队、保洁团队、维修团队,这些团队全部隶属于总部统一管理; 拿房和出房方面,则由片区负责。
这些“后勤团队”进行集中化管理后,可以大幅解放前方“战斗”团队的运营压力。他们就像高效运作的机器,为片区业务团队提供标准化服务支持,保障从拿房、装修、出租、租后,整个环节高效运作。
以租后服务为例,运帷公寓可以满足全量房源专属客服对接,及时维修响应,以及每月2次(集中式1天1次)保洁的标准化服务管理。相对于服务外包不仅更高效,成本更低,出色的服务也让公寓在市场上更有竞争力。
夏总认为,建立团队选择的时机非常重要,过早建立团队成本过高,服务能力过剩;团队建设太晚,又无法满足公寓运营需要,阻碍公寓发展。他认为对分散式公寓来说,3000间可能是比较好,建立团队化运营的时机。
其次,业务团队实行高效的片区化管理方式。
分散式公寓由于房源分散,随着规模的扩大,管理成本往往会显著上升。因此,越来越多的公寓采取片区化管理,即仅收几个相邻小区的房源集中进行管理,行业里把这种模式称为“集散式”。
作为合租房运营的“老手”,运帷公寓是最早采用了这种管理方式的公寓之一,但与很多公寓粗放的管理方式不同,运帷公寓的对片区化管理有着严格的管理目标:以街道为管理片区,做到3公里内管理1000间。
也就是说尽量减少管理半径,尽量增加可控管理房源。
为了达成这个目标,片区化团队同样需要拆分,运帷公寓将收房和出房业务拆分为单独的团队进行精细化管理。通过人员的标准化,使分散式公寓的运营成本,无限向集中式靠拢,做到人房比大比例提高。
另外,除了建立出房团队,提升片区收房的数量,运帷公寓还建立了一套严格的拿房风控管理标准,来提高房源的“质量”。
收房团队将会以“装修期、合同期、预计租金差、片区距离、户型朝向”等多重维度,判断房源是否满足运营目标,从而确保收上来的房源,尽量满足可盈利,可运营,降成本的条件,进一步实现精细化管理。
总结下来,当我们还是公寓规模不大时,管理模式可能偏向统筹管理,快速决策,保证运营高效化;但当公寓运营往规模化发展时,就必须把业务的每个环节进行拆分,让每个环节都能更高效,从而形成规模效应,满足大量房源的管理需求。
02
实行标准化管理:
团队管理是难点
实行标准化管理最难的是什么?并不是规则的制定,而是如何能让规则“落地”
而落地,则必须要靠团队里每一个“人”来实现,在实践标准化管理中,夏总认为最难的是“团队管理”。
“长租公寓行业,整体门槛偏低,同行里不少公寓员工,干着干着就选择自己单干了。留住能力出众,强执行力,能和企业保持共同愿景的员工,建立一只有战斗力的运营团队是最难的”。在谈到建立标准化管理中的难点时,夏总如此认为。
为了打造一支有战斗力的团队。运帷公寓一方面,采用严格的“目标管理”办法,在业务层面充分激励,留住优秀的员工。 业务人员在“新签、租客违约、租客提前退房”等多个环节,都可以获得提成奖励,员工薪资充分保障的同时,通过优胜劣汰,保持整个团队的先进性。
另一方面,运帷公寓也给那些想“大展拳脚”的员工,留出了机会。那些业务能力出众、长久服务于公司的优秀员工可以直接参与公司项目的投资,让员工成为公司的“合伙人”,获得公司持续成长带来的收益。
通过这两种方式,运帷既保持了团队具备足够的“竞争力”,也为优秀员工建立起共同的发展愿景,大家向一个目标进发,增强公司整体的凝聚力。
对于规模化管理的公寓来说,团队管理的重要性不言而喻,当房源达到一定体量时,团队管理几乎成为公寓负责人,每天面对的核心任务。打造一支拥有共同愿景,超强执行力的团队,是公司高速发展的基石。
03
公寓管理系统:
成为标准化管理体系一部分
在聊到公寓管理系统时,夏总曾经自研过公寓管理系统,对于数字化管理系统有着自己的深刻的理解。
他认为,系统服务于运营,公寓管理系统的核心价值:应该满足公寓精细化运营的需求,和公寓运营SOP深度结合,真正做到可落地执行,可输出一套可以标准化的体系。
作为寓小二的深度使用客户,运帷公寓不仅将系统,融入运营管理; 在分销层面,寓小二与运帷公寓更是进行了深度合作,寓小二将为运帷公寓提供分销平台,助力运帷公寓将出房能力向长沙地区输出,满足运帷公寓战略需求。
04
保障性租赁住房将是机会,
打造住房租赁产业服务平台
从去年开始,次世代采访过数十家公寓,在谈及市场竞争这一话题时,几乎所有的公寓负责人都认为,市场正在变得越来越艰难,竞争变得非常激烈。
运帷公寓所在的长沙市场也不例外。据夏总介绍,长沙市场的房源供给速度远远超过租客需求,市场“内卷”严重,这导致了整体市场租金价格缺乏活力,利润降低;众多公寓的盲目入市,也导致运营压力变大,出现了大量公寓倒闭的现象。
另外,这两年保障性租赁住房开始大量入市,也成为众多公寓“焦虑”的重点。
2021年6月,国务院发表《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确了中央将在土地支持、简化审批、资金补助、降低税费、执行民用水电、金融扶持这6个方面大力支持发展保障性租赁住房。
住建部在今年年初更是表示,十四五期间,全国40大重点城市,将建设保障性租赁住房650万套(间)。
以长沙市场为例,从2022年开始每年预计增加3万间保障性租赁住房,“十四五期间”总共增长15万间。
不管是越来越多的同行进入,还是保障性租赁住房的大量入市,都说明市场已经进入需要精细化运营的时期。
关于这点,夏总认为市场规范化、竞争化加剧是不可避免,优先劣汰是天然的市场规律。这里存在大量的风险,也蕴含了大量的机会。
以保 障性租赁住房为例,夏总认为,保障性租赁住房离不开市场化的运营管理。当你拥有一套标准化的运营体系时,你就可以将这些能力体系化输出,让你有机会成为政府重点扶持和关注的对象,从而深入到保障性租赁住房的“装修、运营、出租、租后服务”等全产业链服务。
在夏总的构想中,今后的运帷公寓将不仅仅是一家长租公寓企业,而是一家集中投资平台、门店运营平台、服务管理平台为一体的住房租赁产业服务平台,为整个市场提供综合管理解决方案。
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