纠结！250W还能买哪里？|小户型|户型|房源|精装修|许均价

在南京，刚需买房真的越来越难了。

随着每一次土地挂牌带来的毛坯价格的上涨，主城改善地段不说，就连偏远的龙袍最高毛坯限价都冲到了19800元/㎡；桥林新盘价格也直接冲到2.6万/㎡，1字头房源几乎绝迹江湖，户型越做越大，门槛水涨船高，越来越多的人正在被迫改善，同等条件下，我们能买的房子越来越“远”，也越来越“贵”。

1字头消失开始，总价预算250万便成为大多数刚需的“纠结线”，低不成高不就，太便宜的看不上，看上的买不起，无限循环，看着看着，一年又过去了。

250万总价的买房人，往往对品质、房龄、居住氛围都有一定的要求，但是南京市场上无论新房还是二手，250万预算的房子几乎都存在“意难平（硬伤）”的点，成为大多数人退而求其次的选择。

“求而不得”是250万元群体最为纠结的问题，如何在有限的预算里，挑选合适的房源上车，成为当下新命题。

两江板块仍是供应主力

250万，在南京买新房，250万扎堆的区域仍然集中在两江板块，而其他主城区的板块则零星剩下些许项目的小户型勉强符合总价的预算。

挑选的扎堆板块基本只选取了“开放板块”，所谓开放板块就是至少预算在2-3万/㎡各区域工作的朋友都可以选择在此置业，以江北为例，六合也符合预算200-250万扎堆的要求，但是我认为这个板块的“封闭性”很强，基本是本地刚需或改善，以及目前在这一带实际工作的朋友适合购买。同理，高淳、溧水等板块也是这个道理，我们在此不做更多的解读。

自住是刚需的首要需求

1、江北—桥北

说到刚需，那不得不提桥北，”你一定住在桥北的朋友“这句话也不是浪得虚名，很多宁漂年轻人的第一站，这里离新街口直线距离不远，如果画个圆，那妥妥的二环内，配套十分成熟，但是房价却十分亲民，一是早起规划问题，住宅过多，致使现在二手房新房相互内卷，供大于求；二是区域功能相对单一，缺少高能级的规划；三是堵，虽然桥北有3号线和长江大桥，但是依旧改善不了过江的问题，堵是桥北的日常，生活幸福感也大大降低。

目前板块在售新盘有滨江雅园以及荣锦瑞府。

【滨江雅园】滨江雅园建筑面积约88、115、127㎡，主力在售8、10号楼，销许均价21525元/㎡，预计2022年7月底交付。
优势：小户型，总价低；劣势：户型设计老旧，苏宁环球口碑有待商榷。

【荣锦瑞府】主力在售A-9号楼，共200套房源，建筑面积约89、115、135㎡，销许均价26300元/㎡，首付3成，预计2024年4月底交付。
优势：小户型，价格可商量，周边配套尚算成熟，地铁盘；劣势：产权缩水，价格虚高，对比周边二手房无性价比。

2、江宁青龙山生态新城

青龙山生态新城是距离江宁主城区、南京主城区相对较近的板块之一，具体区位可以见下图：

应该说，如果不是鲤鱼山、青龙山双公墓，按地理位置来看，青龙山卖到3W+绝对没有问题，之前25000+到目前26500左右的均价，背后都是相关部门对鲤鱼山、青龙山这一最大缺陷的定价妥协。

【江宁金茂悦】在售带装修房源，主要位于1-6、10号楼，销许均价25600元/㎡，户型建筑面积约116㎡、132㎡、141㎡、164㎡，两梯四户。

优势：均价低，金茂作为青龙山生态新城PPP合作方，金茂的盘配套方面不会差；劣势：前期交付有质量维权，集中在精装标准下降，施工马虎（比如说新风系统装错了导致家中油烟大）

【朗诗玲珑郡】在售1-9号楼带装修房源，户型建筑面积约117㎡、124㎡、138㎡，带朗诗科技系统，销许均价25600元/㎡。
优势：朗诗三恒系统，朗诗品牌溢价；劣势：价格偏高，大户型居多，总价较高，刚需选择的少。
【深业青麓上居】在售1-6号楼房源，销许均价26278元/㎡，建筑面积约106㎡、118㎡，精装交付。
优势：小户型，装修标准高，空调、地暖、新风三大件+净水器；劣势：暂时没找到。

3、江宁正方新城

正方新城前面我有写过，是个没什么硬伤的板块，理由如下：

1、虽然距离远，但是板块算有地铁。

2、今年1月，2022年江宁区城市发展暨经营性用地项目投资招商会上首次出现了“吉山新城”一词，简单的说就是上秦淮和正方新城板块合二为一，一起出道，在上秦淮的带动下，正方新城的远郊板块属性正在不断弱化。

3、正方新城最大的问题是目前十分荒凉，生活气息和生活配套严重缺乏，而三江学院预计整体搬迁到正方新城后，商业和配套人气问题可以得到较快的解决。

目前正方新城主力在售楼盘不算多，有联发云启、山语春风、上宸云际以及玖华府。

【联发云启】在售2-16、18号楼，户型建面约98-125㎡，销许均价约22350-23540元/㎡。
优势：生活配套相对成熟；劣势：距离地铁有点距离，公共出行不便捷。

【山语春风】在售带装修房源，户型建面约79、89、110㎡，销许均价约22480元/㎡，拟交付时间为2023年6月30日。
优势：小户型，总价低；劣势：距离地铁有点距离，公共出行不便捷。

【上宸云际】预计4月初加推5、6号楼，户型建面约89㎡、101㎡，约300多套，精装房源带装修包。项目目前在售1、9、10号楼，销许均价约26562元/㎡，主力户型建面约89、101、121㎡；
优势：地铁盘，交通方便，品牌开发商；劣势：生活配套欠缺。

【玖华府】户型建面约为89、100、118㎡，目前已公开建面约100㎡样板间，预计最快本月底首开。
优势：地铁盘；劣势：生活配套欠缺。

4、河西南岸—板桥新城

板块优势是距离河西近，承接了不少河西外溢客户，其次是价格亲民友好，由于这是南京早期发展的板块之一，板块内部楼盘众多，配套较为成熟；板块缺点在与早期规划得不到兑现，发展长期受到宁芜铁路制约，公共交通不便，不过随着今年宁芜铁路确定外绕，地铁8号线也即将提上议程。

板桥目前在售楼盘主要有宝能翡丽河滨、宋都柏悦府、星叶欢乐城、锦绣云麓，入手门槛约60万左右。

【宝能翡丽河滨】在售1-5号楼，户型建筑面积为93、120、132㎡，销许均价25898-27247元/㎡，两梯四户，精装修交付。
优势：层高较高；劣势：开发商疑似有风险；户型选择小，93-120直接断层。

【宋都柏悦府】已加推1、4、5#，共154套房源，户型建筑面积107、129㎡，销许均价28503元/㎡，首付3成，精装修交付。
优势：区域内唯一带小高层的楼盘，自带商业体配套；劣势：贵，品牌认可度有限

【星叶欢乐城】在售1-5号楼，户型建筑面积为89、90、107、108、128、130㎡，售价22500元/㎡起，精装交付，拟交付时间为2022年9月30日。
优势：户型选择多，总价低；劣势：户型设计陈旧；邻近梅钢，环境差

【锦绣云麓】在售A7、A9号楼，销许均价25419元/㎡，户型建筑面积约76、89、110㎡，全装修交付，拟竣工时间2022.12.31。另外项目在售A1、3、5号楼房源，户型建筑面积为76、89、110㎡，销许均价约为24400元/㎡，全装修交付，拟交付时间为2023年10月31日。
优势：小户型，总价低；劣势：临近铁路和205国道，噪声污染

【东原印未来】项目3月29日新领10、13、16号楼销许，共320套房源（人才、无房房源各96套），户型建筑面积78、89、107㎡，销许均价26452元/㎡，全装修交付，交付时间2024年6月。
优势：小户型，总价低、品牌房企；劣势：拓荒盘，缺乏配套以及靠近热电厂，环境堪忧。