核心结论

在有效的疫情防控背景下，4月北京租赁市场热度季节性回落，租金水平整体相对稳定。业主出租信心持续增强，5月开始高校毕业生进入租赁市场，新增租赁需求增长强劲，将推动市场开启新一轮升温。北京加快了保障性租赁房源的入市，未来租金水平将更为平稳。

■ 4月北京租赁市场热度季节性回落。根据贝壳研究院数据，4月北京租赁成交环比减少12.6%，10个城区均环比减少；从商圈来看，近7成商圈租赁成交环比减少。

■ 4月北京租金水平保持相对稳定。根据贝壳研究院数据，4月北京租金水平为85.3元/平米，租金指数环比基本持平，同比保持微涨，不过仍低于2019年同期2.6%；租住两居室的租客套均支出环比增加，一居室、三居室环比微跌。

■ 业主出租信心持续增强。根据贝壳研究院数据，4月北京新增挂牌房源均价为93.7元/平米，环比微涨2.1%，同比保持微涨。

■ 预计5月高校毕业生租赁需求释放，在疫情有效防控背景下，北京租赁市场热度将环比升温。

北京租赁市场热度季节性回落，西城、大兴和海淀区环比降幅最小。根据贝壳研究院数据，4月北京租赁成交环比减少12.6%，不过仍高于今年1、2月份市场热度，租赁需求主要来源于因工作变动而带来的换租需求，4月25-34岁租客群体比例达到54.3%，环比增加2个百分点；从成交的户型占比来看，两室占比达到5成，其次为一居室，占比在3成左右；从城区层面来看，4月北京10个城区租赁成交均环比减少，其中西城、大兴和海淀区降幅较小，在10%以内。

北京租金水平保持相对稳定，租住两居室的租客套均支出环比微增。根据贝壳研究院数据，4月北京租金水平为85.3元/平米，租金指数环比基本持平，同比保持微涨，不过仍低于2019年同期2.6%。从套均租金来看，4北京租赁成交平均每月套均租金为6559.6元，环比微涨0.6%，同比微涨2.0%；从不同居室来看，4月一居室、两居室、三居室的每月套均租金分别为5272.2元、6318.8元、9048.2元，两居室套均租金环比微涨2.2%，一居室、三居室则环比微跌，各居室套均租金保持同比微涨趋势。

除西城、通州、石景山外，其余7个城区租金环比微跌。根据贝壳研究院数据，4月北京7个城区租金环比微跌，跌幅在2%以内。从同比来看，4月10个城区租金均同比微涨，除了昌平、海淀、西城外，其余7个城区租金相比于2019年同期均下跌。

北京超7成商圈租赁市场环比降温，2022Q1市场热度TOP30商圈中除望京、长阳、临河里、东坝成交环比增加外，其余26个商圈均降温。根据贝壳研究院数据，4月北京超7成商圈租赁成交环比减少，租赁市场季节性回落。2022Q1市场热度TOP30商圈中，除望京、长阳、临河里、东坝等4个商圈租赁成交环比增加外，其余商圈均降温。从租金水平来看，4月2022Q1市场热度TOP30商圈中，20个商圈租金水平环比持平或微涨，除青塔外，其余商圈租金水平同比微涨。从需求端热度变动来看，石佛营、双井、玉泉营商圈为带看客户量增加最快的商圈。

业主出租信心持续增强，新增挂牌房源均价环比微涨。根据贝壳研究院数据，4月北京新增挂牌房源均价为93.7元/平米，环比微涨2.1%，同比保持微涨，高于2019年同期水平3.6%。3、4月北京个人业主出租房源平均空置期、房源成交周期连续环比缩短，房屋出租难度连续下降，业主出租信心3、4月呈现连续增强的趋势。

预计5月高校毕业生租赁需求释放，北京租赁市场热度将环比升温。从贝壳平台新增带看客户量来看，2、3月新增带看客户量均保持环比增加，增幅均超过20%，4月环比微跌，不过租赁市场活跃度仍较高。今年高校毕业生数量将超过1000万，再创历史新高，5月新增租赁需求旺盛，在有效防控的背景下，租赁市场将继续升温。4月北京启动了面向新毕业大学生申请的首批近1000间保障性租赁住房房源对接工作，加快了保障性租赁房源的入市，未来租金水平将更为平稳。