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文 | 话唠湾德佛
7月4日凌晨，大湾区“万亿之城”东莞祭出重磅楼市新政：除中心区及松山湖外，全面放开限购。
据公开数据显示，“704”调控新政颁发后首周（7月04日-7月10日），东莞非限购区域来访、认购双升，环比增长108.1%和181.4%，来访转化率提升2.5个百分点。一扫上半年成交低迷的阴霾，被业内人士视为”东莞成交复苏与神奇反弹“的重要信号。
新一轮调控终于产生了立竿见影的效果。颓靡多时的东莞楼市真的要复活了吗？
01.
火了东莞，
益了深圳客？
事实上，今年以来，东莞已多次进行房地产政策调控的放松。
今年5月1日起，东莞市恢复了个税购房政策，既认社保，又认个税。社保缴纳等允许断缴，不需要逐月连续缴纳。同时优化了人才和新落户人员的购房政策。
5月14日，东莞又进一步出台了“莞七条”政策，包括二孩或三孩家庭允许多买一套（限购3套）、多证房认定为一套房、增值税满5年改为满2年、限售满3年改为满2年。
政策的持续放松，说明市场压力还没有完全解除，政策方面需要进一步做优化和调整。
704东莞新政核心是“取消了除莞城、东城、南城、万江、松山湖以外的限购”。
新政要点回顾：
·非限购区，可以随便买楼，无需进行购房资格核验；
·在限购区，2套以上户籍限购新房，二手房不限购；非户籍，2套以上限购新房和二手房；
·非限购区购房在限购区内不计算套数；
·二（三）孩家庭在限购区，可以再买1套；双（多）证房只认定为1套。
此外，东莞降首付新政也如期而至，首套最低首付款20%； 1套则30%（但1套未结清购买非普通住宅首付要60%）； 2套以上根据情况确认首付比例。 包括购房利率都空前幅度的下降。
在多重放松政策的叠加效应催化之下，东莞房价、成交量 、看房量“齐舞”。城区也出现了首个“5万+”新楼盘，华润润府破五万均价，总价近700万一套，说明了东莞楼价有点兴奋。
深圳看房团、广州看房团重临东莞，浙江、湖北、香港等地“看房势力”也狂奔入东莞，仿若“狼”来了。
（图为东莞CBD）
02.
东莞新房环比大涨86%
大湾区楼市成交“最靓仔”
在松绑限购、低首付两大刺激下，“704”新政执行近半个月以来，东莞楼市出现一股“热潮”。
新房市场反应尤为激烈。
东莞每天新房成交量明显上涨，从新政前每天40多套，迅速提升到每天160多套。
楼盘销售喜报不断。某中介机构单日成交100套，有些中介个人就成交了5单，有楼盘单周成交45套，也有楼盘一个周末成交额达上亿元。甚至高价盘预售，都引发疯狂。以7月12日取得预售许可东莞城区华润润府为例，短短5天已经有超过500+客户登记，而此盘只有174套。
超预期楼盘比比皆是。据爆料碧桂园云麓半山1个周末成交超过了10套，金众柏悦公馆等新政后日来访量都达15批以上，中海凤凰熙岸、天鹅堡、万江珑远翠珑湾等登记人数远超预期。像保利招商锦上来访15批左右，5天成交6套，其中4套是深圳客买单；华侨城天鹅堡东莞新政后周末一天来访量达到200批以上。且在临深片区，一天狂扫20套货，大半夜还有广深客全款定下。
（某楼盘人数扎堆，来源中介朋友圈）
（新政后的东莞楼盘人气爆满）
一位置业顾问表示“东莞凤岗某项目过去一个月成交不过五六套。新政后一天便成交了7套。”
为了接住这波购房潮，东莞有楼盘还安排专车接送深圳购房团看房。
（深圳看房团复活）
不限购的临深、莞滨海湾区、环松山湖、环莞城地区，包括塘厦、横沥、厚街、虎门、凤岗等区，甚是热闹。
各大售楼处花式促销层出不穷。有楼盘推出“首付0.5成买房，剩余1.5成直接送”的活动。有街镇为卖房也“拼”了，推出促销团购活动，20000张餐饮券，登记就送！麻涌镇免费赠送购物券金额高达600万。
还出现塘厦深圳客早上8点看房的“奇观”。
（深圳客疯狂，来自中介截图）
据合富研究院数据显示，704新政颁布一周后，东莞新楼盘现场访客量环比大涨59%，创1个多月的新高。其中以住宅来访量最高，暴增1.3倍，现场直接成交环比涨67%，连续三周回升，成交量暂居年内最高。
东莞住建局新房数据也显示，新政一周后东莞新房住宅成交890套，环比大涨86%，刷新年内新高，成为大湾区楼市成交“最靓仔”。对比2022年上半年东莞新房住宅平均560套的水平，明显高出不少，而新政前一周东莞新房周成交量才478套。
可见，新政释放了以前因个税、社保达不到条件的而积压的购买需求，同时也带动了价值投资。
总结短期暴增的原因，一是疫情后购房需求明显释放，刚需客和改善客齐齐发动；加上三轮调控叠加效应，深圳等地外来购房需求激增，东莞价格优势，及当地积极营造成交火热态势，看房者被带动。
03.
东莞二手楼急忙“出货”
此背景下，东莞二手楼市场也顺势而起。
伴随东莞在大湾区位置优势、产业优势、经济优势、城际通勤优势越来越显著，将目光瞄准二手房市场的置业者也不在少数。不少中介门店一线看房量出现上涨，房源挂牌量和挂牌价激增明显。
诸葛找房平台数据显示，临深塘厦、凤岗二手房挂牌价涨的意愿强烈。
一套松山湖的广大锦绣山河，从960万到1020万挂牌价，涨了50万。但笔者认为，尽管新政造就东莞涨价的意愿，但短期未必有“接盘侠”。
一轮疾呼之下，近4个月东莞二手房成交量低位回升，深圳客比重也在回升。
乐有家中介的数据显示，2020年东莞二手房买家中深圳客占比22.9%。到了2021年只有9.8%。如今这波东莞不限购的刺激，深圳客比重也将在下半年迅速回升。
据房天下统计数据显示，7月前两周东莞二手房挂牌均价21836元/平，环比上涨2.03%。南城、东城、塘厦占据热搜榜首，其中塘厦万科棠樾、虎门万科城、凤岗大运城邦最热。
二手房挂牌量也激增。诸葛找房平台“新上房源”增了3000多套，多套房源打出“诚心卖房”“急售”等标签。安居客上至少有100多套二手房打上“新政急售”符号。加上东莞二手房多区不限购，增值税5改2、多孩家庭增加名额、离婚买房取消限制、双证房算1套等利好。
乐有家中介向笔者透露，东莞二手房东是以乘机出货为主。东莞和深圳联动性强，不缺房票，更多缺的是信心。临深、环科技区、环中心区和滨海区的东莞二手房，都极具价值。该中介也表示，急售二手房是基于政策利好，但二手房看楼客属于慢热，更多的激情体现在新房市场上。
事实上，东莞今年4月以来松绑楼市，在6月已经有明显的市场反应。
东莞市住建局发布的6月东莞市商品住宅网上签约销售情况显示，6月东莞二手房成交1592套，环涨21%。可见是逐步走出低迷。其中二手房南城、常平、东城、虎门、寮步成交位居前五。
（东莞二手房的回升，来自住建局）
新政的出台，势必利好下半年的市场，改变上半年的低迷状态，特别是新房市场。数据显示今年上半年东莞新房供应和成交都同比下跌超过48%。
（东莞5年来最低迷的一个半年）
如今看来，从“428新政”，“5.14莞七条”到“704新政”，东莞楼市开始“活”了，由此可见限购是东莞楼市典型的“命脉”，如今28镇区放开，将形成一股“激流”。
楼市的激活，正是东莞下半年的表演时刻。
据公开数据显示，下半年东莞还有32个纯新房住宅入市，如万江的珑远、麻涌的南山府、塘厦前海府、桂湾府、凤岗的鸿荣源熙园山院、大岭山保利琥珀、虎门和府、长安臻境花园都将入市。在政策刺激点，且货量有限的背景下，仍然有快速升温的去向。
有动力，就有预期。
东莞作为本轮大湾区松绑调控最为鲜明的城市，深圳客无疑是的最大受益者之一。
从最初的购房资格松绑，到大范围全区域限购放开，乃至降首付，正刺激深圳、广州、湖北、江浙、香港等地置业者卷土重来！
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2022，我们一起顺利买房。
END
（注：以上部分材料图源于网络。）
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