东莞第三轮土地集中拍卖已经过去两天，本来不想写相关文章的。但是昨天一个粉丝突然微信我说，这次土拍东城太不给力了，两宗地都底价成交。为了回复这位粉丝，那就写写这次拍地剧透出来的市场新苗头吧。

这次东莞集中出让7宗地，具体过程及详情已经有很多媒体写过了，有兴趣的可以自己去搜索，楼探长在这里就只说说这次拍地结果的一些看法。

首先给大家讲讲南城和松山湖的王者之争，这是这次拍地透露出来的最显著迹象。

7宗地块中，中海拍下的南城2022WR021和保利拍下的厚街寮厦2022WR023都拍到了终次报价，这是资本给出的片区价值上升信号。

先说南城地块，这块地7家房企报价，经过37轮出价后，中海地产在终次报价中幸运胜出。

这是继万科拍下广发南地块后，南城又一次以终次报价拍出建设用地。综合起来看，在这轮房地产调整期中，随着拍地的持续进行，南城的王者之气愈加明显。

与南城形成对比的是松山湖。松山湖的价值孰高孰低本来是难有定论的，但是随着土拍市场的表现，松山湖颓势尽显。

这次松山湖推出2022WR017、2022WR018两宗地。松山湖科学城人才安居开发有限公司拍下的2022WR018，纯属萝卜招拍或者托底，我们暂且不说。

2022WR017地块仅有2家房企竞拍，出价19轮后由华润拍下，这种激烈度相对南城拍地的抢破头，反差之大放在以前绝对是不可想象的。

从这次土拍往前推，松山湖创意生活城地块在2021年流拍，今年又在第二轮土拍中底价拍出，松山湖从东莞价值王者的竞争中已经出局了。

其次给大家讲讲东城黄旗南片区的疲软问题。

这次黄南片区推出2022WR020地块。因为黄旗南是东莞市强中心战略“一心两轴三片区”中三片区之一，应该是肩负着很多期待的。但是两块地都草草地以底价成交，确实让人感到意外。

有果必有因，是什么导致了黄旗南片区的遇冷？最大的原因就是黄旗南片区现在太尴尬了。

尴尬之一是时运。东莞强中心三片区中，国际商务区已经雏形初显了，三江六岸的龙湾片区示范工程也完成了，就剩黄旗南还没有实质性进展，而且未来几年更加难有实质性进展。

随着经济持续向深寒区下滑，未来东莞很难全面铺开城市建设，在做取舍时黄旗南也排不到优先位置，没钱投入，黄旗南片区不知道还要在规划图上沉睡多久。

尴尬之二是土地。黄旗南片区的开发牵扯到太多的土地问题，最大的过于光大拥有的八一路两侧的天量土地。我们地粗略统计了一下，八一路一带光大持有的存量土地大约有40万平米，这些遗留问题的不到解决，黄旗南片区的开发就无从谈起。

尴尬之三是产业。黄旗南号称生态科创组团，但是实质上很难做出科创的实质。我们都知道东莞的科创产业在松山湖、滨海湾，7大战略新兴产业布局在松山湖、水乡、东部片区，东城科创恐怕会难成气候。

所以尽管片区及周边的海德琥珀台、万科皇马郦宫、中海莞府都很成功，但是在楼市调整期，资本似乎对黄旗南片区并没有多大的兴趣。

最后说说可以期待的厚街、石龙。

厚街的2022WR0023地块能够在终次报价中决胜，是有点让人意外的，毕竟黄旗南和松山湖的地都没有亮眼的表现。

其实厚街是一个谜一样的存在，厚街的经济在东莞各镇街比较靠前，常住人口、户籍人口以及第三产业也都是东莞前几的存在。

但是就这个相对既有钱又有人的镇，在房地产上的存在感是很低的。这次的土拍中，厚街寮厦地块在4家房企地竞逐中价格节节攀升，最后保利在终次报价中胜出，在激烈程度上是仅次于南城地块的。

东城黄旗南地块的冷遇，松山湖地块的未达预期，但是厚街地块的黑马成色十足，这可能就是资本东莞各大片区价值的重新认定吧。

石龙西湖片区的2022WR019地块被东莞本土四大土豪之一的新世纪和港资首铸联合拍下，新世纪熟悉东莞，港资看中回报率，他们联合出手也代表了石龙这个房价洼地将会有一个相对乐观的预期。

最后是石碣的2022WR022地块。在近几年东莞土地市场高歌猛进过程中，踩下第一脚刹车的地方就是石碣。

按说石碣土地市场是不被看好的，但在淡市下，地块还是拍了出去，这说明从土地市场的角度来看，楼市确实在不知不觉中回暖了。

最后总结一下，土地市场是整个房地产市场的晴雨表，在土地市场回暖的过程中整个楼市也能感觉到些许暖意了。

只是经过这轮调整，在回暖的过程中，有的片区光环渐退，有的地方峥嵘初显，下一个周期的东莞房地产价值排序您有什么看法？