之前我写过一篇文章，关于什么叫做REITs基金的，也是我人生中第一次收到打赏的文章。一直想找时间好好讲讲这个东西，但是一直俗务缠身，没机会。直到今天，有个老客户问我，8月31日发布的那几个REITs能不能买，我简单研究了两天，感觉挺吓人！当然了哈，我这个人一向很阴暗，所以总觉得别人也很阴暗。
作为一般的自媒体肯定是忽悠大家看到最后，然后给出一个似是而非的答案，我知道那样的话文章的阅读数据会很好看，但是会浪费大家的时间，所以我直接给答案，不建议购入（有空我给大家讲一讲投资的原理）。
希望大家直接看到答案后，能慢慢把文章拉到最后，让系统认为你从头到尾看完了，这样我们会获取一点平台流量。如果你想学点东西，我相信你多关注我们的文章，一定会学到很多专业的金融知识。
如果您对什么是REITs基金不了解的话，可以看我之前的文章《中国 REITs 基金到底能不能买？》
可能很多人觉得这个REITs基金可能跟自己没有关系，其实这个REITs以后跟银行理财，烂尾楼都会扯上关系。作为一个聪明的韭菜，我们一定要擦亮眼睛！
我们先看下8月31日的新闻。
8月31日,有三只保障房REITs在沪深同步上市了。之前有位看过我介绍REITs的朋友特别关注这些，所以一上市就咨询了我一下，并表示想搏一搏。
所以我想再继续给大家讲讲REITs基金，也方便大家学会了自己做判断。
第一，因为是基金，所以它可以面向大众集资，大家可以根据自己的需要认购一定的基金份额。
第二，会指定一个管理公司，这个管理公司就相当于是基金经理负责管理和运营。这个基金当然也是要收取管理费的，有了钱，有了管理团队，那么基金就可以去投资运作了。
目前全球市场的REITs基金分为两种，一种是权益型REITs 一种是抵押型REITs，权益型很好理解。就是用大家凑来的钱去买房子，买到房子后，然后租出去，基金的收益就是租金，每个月去拿分红。
那如何退出呢？
如果这个基金要关闭了，管理公司会把房子卖掉，然后再把卖房的钱分给大家。这种模式有点像买两全型保险，我投进去一笔钱，然后每个月拿利息，最后保险到期再把本金拿回来。
我知道这时候有些朋友可能会想起去年的深房理事件，当时深房理也是集资了民众的钱去炒房，有点REITs的味道，当然了很快被叫停了。我就发现吧，咱们有的人是特别聪明，但是不用在正路上。
正常情况下权益型REITs不是用来炒房的，主要是收取租金，所以会有一定的封闭期限。而且有时候为了有更好的租金回报，投资的不动产可能是酒店或者写字楼，都不一定是住房。
抵押型REITs是募集来的基金不去买房子，而是去放房屋抵押贷款的。这时候投资人就像是银行一样，每个月收月供就可以了。
我们总结一下REITs这种产品跟普通的房地产投资相比它的几个投资优势：
第一，降低了房地产的投资门槛。咱们自己去买房，不准备个千儿八百万的肯定是不够。所以炒房这个事儿不适合普通人，但是有了REITs以后，你就可能只花了一百块去买到了上海市中心某套房子厕所里一块地砖的产权。
第二，解决了不动产流动性低的缺陷。平时我们要买卖房子没有个三五个月到半年是搞不定的，但是REITs不一样，你买REITs跟买卖股票差不多，我掏出手机就可以随时把我上海市中心那套房子厕所的地砖给卖了。
第三，分红比较及时，也比较稳定。不管你是收租金还是收月供，按照咱们国家的规定，每个REITs基金70%的经营性利润是必须分红，不得留存的。所以投资人每个月都可以收到一笔相对稳定的利润回报。最后一点就是交易费率比较低。相对你买卖房屋要付出的各种税费、中介费、REITs的交易佣金就低很多了，基本就是普通基金的水平。
也正是因为有这么多好处，所以咱们国家在2020年4月引入了REITs基金项目。
2020年8月，证监会发布公开募集基础设施证券投资基金指引试行，终于让公募REITs试点有了法律依据。
2021年，沪深两市上线了首批9只基础设施REITs，其中4只是经营权类型，5只是产权类型。
所谓经营权，就比如我们看这个浙商杭徽的REITs产品，期限20年，就说明这个产品的底层资产是杭徽高速20年的经营权。那么你投资了这个产品以后，每年的分红就是这条高速收取的高速费，这意味着什么呢？你年限越往后它的净值会越小，因为你买得越晚，你能拿到的分红就越少。等到第二十年的时候，这个基金的净值就变成0了。
第二种产权类型的REITs，它的底层资产，就是政府的某个产业园区。这就比较像我们刚才讲的权益型REITs，投资人集资买下了这个不动产，然后收取租金回报，等基金封闭年限到了再把物业卖掉，大家把钱一分就完事。
但是大家看中国发出来的第一批公募REITs产品战略配售比例都非常高，而留给公众的购买比例是很低的，公募比例最高的一支产品也就只有13.4%。当然了，我相信已经买到的朋友已经赚得盆满钵满了吧。
我们再看一下，8月31日的那批REITs。
一般保障性住房都是财政出钱，然后通过收租金慢慢回本，这样做的结果就是政府的财政压力很大。但是如果以REITs基金的形式相当于立刻收回成本，但是国家为了保障我们的利益，选择的都是经济发达的地区，这里的房子一般空置率不会太高，租金收入有保障。
我们看下目前公布的信息。
因为保障性住房的租金比较低，虽然有较高的出租率，但是年化依然仅有4.24%和4.25%。但是考虑到房子的维护成本会越来越高，所以可以预见到，未来如果房租价格没有上涨的情况下年化可能会进一步降低。
那这个封闭期是怎么来的呢？是根据土地出让期限来定的。
所以是否想购买，您应该心里有数了。
如果卖不动，咋办？好办！进银行理财！所以我希望大家未来购买银行理财的时候一定要问清楚底层资产是什么。很多银行的人自己也不懂卖的是什么，老百姓也不知道买的是什么，一不小心就掉里面，买到了垃圾资产。
要记住哈！咱们的刚性兑付已经结束了！你亏了是你自己的事，跟银行没关系！
还有一个关注点，咱们证监会要推动民企REITs的试点。
如果真的民企可以参与REITs可能会解决烂尾楼的问题。（不敢说太深入，有的人真是太聪明了，我相信说到这里，很多聪明人已经懂了，你懂了就懂了，不！要！乱！说！话！）看不懂很正常，因为我真的是很隐晦。
一般老百姓看不懂没关系，只要你能回答对我以下的这个问题，我相信在未来的银行理财里是不会吃暗亏的。
假如鹤岗出了保障性住房REITs是否可以购买呢？欢迎大家给我留言。
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