秋风渐浓，一晃又来到最后一个季度。

没想到吧？房地产救市也快一年了。

最早在去年10月哈尔滨打出救市第一枪，后有高层不断定调，央行用利率工具花式施法，超80城高频救市...

作为一线城市，始终克制的广州，其实一直也有隐隐约约的试探。

然而体感是：并没奏效。

金九+国庆小长假，表现黯淡；

刚结束的广州三批次土拍，气氛再降几度。

耳闻眼见，不少远郊区域跌回三年前。

现在广州楼市到底是很么状况。沿着就是政策脉络，我们拉出前九月数据看了看。

都说房地产是强政策性行业，政策对楼市成交的作用力有多大？

举个逆向例子，2021成交走势与政策节奏基本吻合。

|数据来源：中原研究发展部

2020年广州楼市大火，成交创四年新高。

势头延续至2021年初，人才政策的风声再添一把火：市场传出南沙黄埔人才政策将在年中收紧，1-5月的缓冲期内，一波冲刺上车，带领持续5个月月均万套的高位走势。

4月22日，人才政策收紧+增值税2改5出台堪称致命拐点：5月成交数据急转直下，6月坠入最低点。

宇宙的尽头是供需关系，422政策之所药效强，直击需求端，把外地购房需求拦截，把本地置换人群摁住，流动性减弱，市场自然快速转冷。

下半年，一手限价，二手指导价，房贷利率破6%，各区官宣取消人才购房共同作用下，掐断反扑可能，成交维持在7000套左右低位。

从月均1万套的超热市场到30%的降幅，2021年的广州楼市是被政策硬打下来的。

再举一个，低谷反弹的救市例子——2015年。

|数据来源：中指研究院

2015年是十年来一个典型的楼市反弹年份，其中政策救市发挥了奇效。

历经2014年一年的低迷，关键转折出现。当年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛。330新政刺激楼市力度之大，远超过市场预期。

加之央行降准、降息、公积金政策调整等“救市”政策刺激，成交走出明显的上扬曲线。

12月高层进一步力挺楼市，定调坚持去库存化，刺激了部分买家入市的愿望，加上年末冲刺房企加大货量，冲高破万。全年同比2014年的71795套上涨29.84%，突破了2013年92863套高成交纪录，创下近三年历史新高。（数据：中指研究院）

但今年，已出台的救市政策与数据找不到太强的相关性。

|数据来源：中原研究发展部

1月、5月、8月LPR三次调低，密度快赶上2015，广州银行首套房贷利率一路下调，有银行甚至降到4.45%历史新低。

一般次月网签会体现成效，2、6、9三月分别交出了年内最低4517套（春节影响）、年内次高7776套、年内常态6169套。

6月成交量的走高，更多是年中业绩冲刺释放大量优惠催高的结果。

暂时看不出有序的线性相关，再往下看看。

入户政策侧面输血了。

6月起，入户学历进一步放宽，实施全日制大专学历可落户花都、从化、增城，而后根据工作地和社保3年，也可“曲线”输入全市各区。

自8月来执行，全日制本科毕业生在广州参加社保就可申请落户。取消了参保半年的时间限制。

然而，7、8月的成交数据大写着传统淡季，政策没有引起波澜。

9月中旬，新房限价放松，备案价在原来上下幅度6%的基础上，调整到可以上浮10%，下调20%，总体价格可控幅度增至30%。

9月进入金九旺季，却还是卡在6000套上不去。与前年金九，有3556套的落差。

6000套什么水平？市场好的2020-2021，6500套+是全年较差的地位成交月份。总体来说，前九月广州楼市的成交稳定地疲软着。

政策无效，原因在哪？

一个是宏观考虑，过去身处外部大经济环境向好的大背景下，楼市低估周期，像自限性感冒，政策放开，靠着自身免疫力，打点鸡血营销营销，杠杆再加加，就回来了。

“韧性”“修复力”是低迷周期业内专家常用到的乐观词汇，但今年不一样了。经济环境、疫情影响、失业裁员让一切笼罩于不确定，更重要的是杠杆不能用了，TOP50暴雷一半了，行业上下都释放着悲观情绪，这个局面，这届购房者乃至业内人士都没应对过，信心崩了，派糖式的房地产政策，效果大打折扣。

二个是药效考虑，感觉动作很多，实则救市还没下大决心。

这里主要指的是广州。目前房贷是侧面刺激政策，然而央行最新发布的社融数据看， 居民中长期社融增速仍在修复的过程中；

入户上放宽大专学历进入目前跌价先锋、库存重镇花都、从化、增城远郊区，emm...吸引力聊胜于无。

2019年黄埔南沙直接6个月买房、区内没房不管其他区域有几套都可以继续卖，后者操作空间巨大，代买社保挂靠流水，本地外地买家抄家一哄而入。相当某种程度上突破限购政策。前后政策效果自然不可同日而语。

至于930三连发会不会有奇效？广东中原地产项目部总经理黄韬在网易《战地》直播间直言：目前的政策只是小红包，要么不包括广州（首套利率下限），要么还没落实到位（带押过户），真正对成交的促进作用不大。市场的困境还将保持惯性，短时间改变不了。

为什么不放狠招。

作为一线城市，必然需要审慎的考虑。

网易《战地》直播特邀嘉宾、合富研究院高吸分析师冯佩云指出，广州的限购政策是不会放开的，这是城市的最后防线。

看成交量，其实目前市场成交和2018、2019这些楼市平淡期差不多。

市场分化之下，广州今年以来一二手房价甚至是保持上涨的。

是房企融资端受阻，让销售端回血的需求来得更迫切；是TOP房企暴雷，土拍降到冰点，行业更需要好消息构筑信心。

房地产与经济息息相关，住房问题关系民生福祉，支持刚性和改善性住房需求还是大基调。

8月24日，国常会首次提出允许地方“一城一策”。

9月23日，银保监会发话，房地产金融化、泡沫化势头得到实质性扭转。

高层给出新的研判后，财信证券近日报告分析，这表明房地产市场调控将进入新阶段，而节前的政策三连发则是对该表态的积极回应，具有标志性的意义。

更多更积极的政策，或将到来。

正如广州有的区已经悄悄动起来了。

没错，还是黄埔。

“针对定点的企业和单位，在黄埔企业工作6个月及以上，甚至不用社保，在黄埔范围内无房，即可购买一套。” 这一传闻陆续得到黄埔一线销售/中介的确认，表示已经执行。

虽然是个别盘、针对个别企业、只有极少名额，但也可以看做是一个信号。