一、裁判理由：

陕西省榆林市中级人民法院，《体育彩票销售店铺转让合同》，虽未经原出租人同意，但根据合同的相对性原则，不影响案涉转让合同的效力，应属有效。

二、案件详情：

上诉人（原审被告）：

撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人返还1万元。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人杜凯作为涉案房屋使用人，自2020年3月16日至今仅向上诉人支付了转让费，未向上诉人和原房东李彬缴纳过租金，导致涉案房租在租期届满后不能缴纳租金而被腾房，被上诉人存在严重过错，对房屋不能租赁承担主要责任。被上诉人在使用涉案房屋过程中未缴纳水、电、暖气、物业等费用，所欠费用由上诉人垫付，该笔费用应由被上诉人承担，应在返还款项中予以扣减。

被上诉人（原审原告）：

合同约定很清楚，先付七万，彩票店过户后再付一万，但彩票店不能过户，导致我拿不到彩票店的经营收入。我也给房东缴纳过相关费用，在2020年7月20日到2021年2月份之间由于房东要收房子，我再没有继续经营。

三、法院审理查明：

一审法院认定的事实：2018年3月22日，陕西太华置业有限公司（出租方、甲方）与榆林市星云创文化传媒有限公司（承租方、乙方）签订了商铺租赁合同书，约定：甲方出租的物业位于榆林市高新区九龙湾小区南楼4号商铺地上一层，面积165.174平方米。租赁期限为三年，2018年4月7日起至2021年8月6日止。该物业按年计算租金75319元等事项。2019年7月26日，榆林市金昌泓办公用品销售有限公司（现承租方）与陕西太华置业有限公司（出租方）签订了九龙湾小区南楼4号商铺租赁合同补充协议，约定：甲方将位于榆林市高新区九龙湾小区南楼4号商铺地上一层，面积165.174平方米。此商铺原由榆林市星云创文化传媒有限公司租赁，经与榆林市金昌泓办公用品销售有限公司协商将此套商铺按原租赁合同日期起第二年由榆林市金昌泓办公用品销售有限公司租赁等事项。2019年7月20日，李彬（出租方、甲方）与被告牛浩（承租方、甲方）签订了商铺租赁合同，约定：第一条、该商铺位于榆林市高新区九龙湾小区南楼4号商铺地上一层，面积30平方米。第五条、本商铺租赁期自2019年7月20日至2020年7月19日止。共1年。第六条、商铺1年租金为23000元，乙方应在签订合同当日全额支付1年租金。第七条、除租金外，乙方向甲方支付租赁保证金1000元等事项。租赁届满后被告牛浩未向李彬腾交房屋继续占用租赁物，亦未交纳租金。2020年3月16日，原告杜凯与被告牛浩签订了位于榆林市开发区九龙湾小区南的《体育彩票销售店铺转让合同》，该体育彩票销售站点编号为：6127027130，登记人为牛浩。双方约定：该站点转让费8万元，其中包含押金1万元，其中设备包括电脑1台、电视2台、终端机1台。合同签订后原告支付给被告牛浩7万元转让费，2020年10月30日，榆阳区人民法院作出（2020）陕0802民初7044号民事判决书，解除了李彬与被告牛浩之间的租赁合同，该判决生效后，案涉及房产于2021年2月4日腾交出租人李彬。

四、争议焦点：

转让合同是否有效。

五、法院认为：

一审法院认为，2019年7月20日，出租方李彬与被告牛浩签订的商铺租赁合同中第十一条明确约定，租赁期间内被告牛浩不得将商铺部分或者全部转租他人，被告牛浩不享有合同的转租权，其与本案原告杜凯签订的体育彩票销售店铺转让合同，损害了他人的合法权益，应属于无效合同，原告诉请依法判令。1、依法判令原告与被告解除合同关系；2、依法判令被告牛浩承担违约金8万元，本院予以驳回。原告诉请依法判令被告牛浩返还原告转让费7万元，对于合同无效的后果，首先本案的被告明知在合同期限内其无转租的权利而转租，本案的原告对此亦是明知的，故本案的被告应承担主要责任，扣除原告在2020年3月16日至2021年2月4日实际占用参照出租方李彬与被告牛浩签订的商铺租赁合同所约定的年房租23000元，期间的房屋使用费为20316.7元，结合原告在经营期间亦有收益及其过错认定，被告应退还（70000-20316.7）x0.8=39746.64元；其余予以驳回。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十七条、第七百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：1、本判决生效后三日内，被告牛浩一次性返还原告杜凯转让款39746.64元；2、驳回原告杜凯的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费负担1650元，由原告杜凯负担1300元，被告牛浩负担350元。

本院认为，上诉人牛浩与被上诉人杜凯签订《体育彩票销售店铺转让合同》，虽未经原出租人同意，但根据合同的相对性原则，不影响案涉转让合同的效力，应属有效，一审法院认定合同无效错误，本院予以纠正。被上诉人诉请解除案涉转让合同，由于上诉人与原出租人签订的租赁合同已经榆阳区人民法院生效判决于2020年10月30日解除，且案涉租赁物于2021年2月4日腾交原出租人，转租合同客观上无法继续履行，故对其该请求予以支持。

对于合同解除的责任承担问题，上诉人牛浩明知没有转租的权利仍然向被上诉人转租，应承担主要责任，被上诉人杜凯在实际经营期间占用商铺，使用该体育彩票站点设备，结合合同履行情况及双方过错程度，一审法院酌情判决上诉人返还被上诉人39746.64元较为适当，本院予以维持。

综上所述，上诉人牛浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对于合同效力的认定错误，本院予以纠正。

六、审理结果：

1、维持榆林市榆阳区人民法院(2020)陕0802民初25号民事判决；

2、上诉人牛浩与被上诉人杜凯签订的《体育彩票销售店铺转让合同》有效，于2021年2月4日解除。

张玉荣律师

法学经济法方向学士，天津特美汇律师事务所高级合伙人律师，近十年在法律行业学习与深耕，自执业以来一直致力于民商事法律业务研究和实践，法律功底扎实，执业经验丰富。擅长处理合同纠纷、房屋不动产纠纷、经济纠纷、建设工程纠纷等，凭借优秀的业务素质充分维护了委托人的合法、合理权益，赢得委托人的信任和尊重。凭借良好、扎实的专业知识和勤勉尽责的工作作风，为客户提供专业、优质的法律服务，同时赢得了广大客户的一致认可。