新的一年即将到来，不少老板想租赁店铺做生意，但大家知道吗？租赁店铺中有不少学问，今天商盟妹来为大家解答一下。

近日，零售户廖女士因烟草证即将到期，到当地烟草局窗口提出延续申请，在填写申请表中的“场地权属”时，其填写的租赁期限为30年。

工作人员在书面审查时发现这一事项不符合法律规定，是无效的，当即向陆女士提出更正，同时也向陆女士普及了民典法。

《民典法》第七百零五条规定：

租赁期限 不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限 自续订之日起不得超过20年。

廖女士的房屋租赁合同期限30年，显然已起过了法律规定的有效期限，超过部分无效。

所以如果广大零售户的经营场所为房屋租赁，就要注意了：房屋租赁时效是有限制的，不得超过二十年。

关于房屋租赁的那些疑问：

1、店铺租赁期内所有权改变怎么办？

黎先生问：前几天房主通知我，他已将我租赁的商铺所有权转让给其他人了。但是按照租赁合同约定，租赁期还有3年，请问我持有的烟草证是否需要办理相关手续？

商盟妹答：《民法典》规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

您与原房主签订的商铺租赁合同依然有效，因此您持有的烟草证依然有效。但如果因商铺转让导致登记事项上的经营地址写法有变动，则需要携带相关资料到烟草局申请变更。

2、接手店铺，前店主未办理烟草证歇业怎么办？

陈老板问：我在申领烟草证时，被工作人员告知，我的经营地址尚有一个许可证在有效期，暂时无法办理新证。

我询问房东后得知，是前租客在租赁期间办理了烟草证，后因离开匆忙，未办理歇业手续。请问这种情况该怎么办？

商盟妹答：根据《烟草专卖许可证管理办法实施细则》规定，一个经营场所已经办理烟草证的，在许可证有效期内不再审批发放其他烟草证。

同时根据规定，持证人在烟草专卖许可证有效期限内不再从事烟草专卖品生产经营活动的，应当及时提出歇业申请。

因此，建议您通知之前的租客办理歇业手续，待其手续办理完成后，您就可以申请新证了。

3、租铺开店，房东违约能索赔吗？

卢老板问：今年年初，我租了陈某的一间商铺经营烟酒店，约定租期3年。半年后，由于店铺生意较好，我决定改造升级店铺。

当我花费10万元装修完店铺后，却被陈某告知商铺已被转卖给张某，要求我当月搬离。

商盟妹答：您与陈某签订的租赁合同还有两年多到期，陈某与张某关于该房屋的买卖合同是在租赁合同之后签订的，房屋所有权的变动，并不影响您的租赁合同的效力。

所以，您可以继续租赁该房屋，直至租赁期满。您被要求搬离，属于房东违约，可要求其承担违约的责任，根据合同的约定返还租金和违约金，并赔偿造成的损失。

最后，商盟妹向大家科普一下，商铺存在转租情形时，租赁合同终止大致会存在的4种情形：

1、非法转租，出租人行使法定解除权解除租赁合同；

2、原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同；

3、租赁合同被撤销或者被认定无效；

4、租赁期限届满或者当事人协商解除合同。