限购“松绑”已蔓延至热点一二线城市

2022年12月至今，多个重点城市限购“松绑”。佛山全域放开了限购、武汉限购范围限时缩小至二环内，郑州适度调整住房限购政策。

此前，北京、西安、成都等地也已相继放宽或优化楼市限购政策。从三季度至今放松限购的城市来看，限购“松绑”已蔓延至热点一二线。

2022年8月我们就曾表示：“未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市也或许会局部对限购政策有所调整。”

从未来来看，年底及明年初将迎来政策松绑小高峰。

2022年12月9日，佛山市住建局发布《关于进一步优化房地产调控的政策的通知》（以下简称《通知》）称，12月10日起，佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策。至此，佛山市全面解除限购。

《通知》内容显示，在暂停实施住房限购政策的同时，自2022年12月10日起，佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。

不仅仅是佛山，12月8日武汉也网传将调整限购政策，限购范围缩小至二环内，其他区域不再限购，此外非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐6个月个税和社保。根据媒体报道，该调整仅限于第39届武汉房交会期间，即12月8日至31日，有效期22天。近日，郑州在举办商品房团购会时也表示会适度调整住房限购政策。

2022年11月以来，已有多个一，二线热点城市开始优化调整限购政策如北京、成都、西安等。

北京方面，11月8日，北京市住建委官网发布通知称，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

这意味着，台湖、马驹桥地区将不再执行通州限购政策，而是按照经开区的住房限购政策，与北京其他区的限购政策一致。即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

若加上在之前的上海、济南、西安等9个核心一二线城市，2022年第三季度至今，已有14个核心一二线城市限购“松绑”。

究其原因，主要还是因为2022年至今，中国房地产市场下行，不仅三四线出现了大量的交易规模回落；在经济发展领先、外来人口规模庞大的一二线城市，新房成交收窄也成为了普遍现象；即便是少数走出独立行情的上海、杭州等核心城市，其远郊外圈层住房销售亦出现了明显降温。

统计局数据显示，2022年前10月，全国商品住宅销售面积11.12亿平方米，同比下降22.3%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅销售额10.88万亿元，同比下降26.1%，回到2018年同期水平。

由此预计2022年全年成交面积大概率将回落至12-13亿平方米左右，成交金额12-13万亿元。

成交规模的下滑，对土地市场也带来了一定的影响。

CRIC数据显示，虽有较多融资利好政策出台，但房企投资力度降至谷底，截至2022年11月底，销售百强房企拿地销售比降至0.18，50强单月拿地金额不足200亿元，同环比均“腰斩”，且创三年以来新低。

从全国含宅用地招拍挂成交面积情况来看，2021年起全国含宅地块成交面积至今“两连跌”，2021年全国含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约173549.35万平方米，较2020年下跌23.96%，截至2022年12月12日全国含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约87412.09万平方米，较2021全年下跌49.63%。

可以看到，2021年至今，全国土拍市场已出现明显缩量，2022年更是在2021年的基础上再次“腰斩”。2023年无论是房地产开发投资增速还是新开工，还是最后的销售情况，都会由于供应问题，受到很大影响。

在这背景下，也不难理解为何限购“松绑”开始像热点一二线城市蔓延。

虽然整体市场下行压力巨大，但仍有部分房企加速推盘，开启“年终冲刺”。

从重点监测城市近期开盘去化情况来看，项目开盘冷热分化明显。如杭州欣翠里、成都中国铁建武侯樾府、苏州颐和源璟花园、长沙龙湖舜山府、厦门建发壹里、上海复地御江廷等开盘即罄，而深圳融湖盛景、南京海伦堡璟熙府等去化率不足5%。

即使是同一城市不同项目，认购率情况也大有不同，如厦门、成都、杭州等热点城市既有认购率100%的热点项目也有认购率不足10%的滞销项目。

需要注意的是，2022年11月成都先后两次限购“松绑”。11月10日成都局部放松限购，经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间等限制在蓉购买商品住房，随后17日，成都在此放松限购，将包括锦江区、青羊区等在内的12个区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

在这背景下，12月成都多个项目开盘，最终去化差异明显。

从目前来看，包括北京、上海、西安、成都、武汉等在内的多个热点一二线城市出现了限购政策的优化调整，限购“松绑”已经开始向高能级城市蔓延。

但从部分城市的项目去化情况来看，限购的“松绑”更利好于那些原本就相对热门的优质项目。在购房者越来越理智的当下，在政策利好的同时房企也更需要在项目和产品上下功夫。未来城市内不同板块和区位的分化情况也将越来越严重。

从未来来看，我们认为年底及明年初或将迎来政策松绑小高峰：核心城市将精准施策到区、县乃至街镇，边郊区域限制性购房政策有望放松，中心区域政策继续保持。压力城市则将用好调控自主权，全面退出限购、限售等以调降购房门槛，加大购房补贴和交易税费减免力度刺激住房消费。

但需要注意的是，政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖。