今年楼市，总体延续相对低迷的状态，很多人对楼市的信心还是不足，销售去化压力进一步加大，头部房企违约暴雷事件，也时有发生。同时，市场成交分化，已较为明显，而且正在向高度分化趋势演变。未来的房市，可谓上行与分化并存，对于购房者来说，不只是直觉的勇气，更是智慧的考量。
楼市分化，首先表现在区域分化。长三角和珠三角都是经济活力充沛的地方，是国家经济发展的引擎，国家经济增长向好，则这些地方的发展就会更快，如果国家经济增长放缓，这些地方也依然是全国发展的龙头，抗跌能力强，变现能力也强。中西部及东北地区，无论是房价下跌的城市数量，还是房价下跌的幅度，都显得更加明显和突出。网红鹤岗，既不是单个案例，也不会是最后的案例，鹤岗化的城市只会越来越多。
楼市分化，其次表现在城市分化。一二线城市的经济活力，明显要强于三四线城市，楼市还能维持小幅上涨态势。过去，大河涨水小河满，全国都是水涨船高。如今，人口红利渐渐消失，经济实力的分化，必将导致楼市的分化，北京、上海、广州、杭州等城市的楼市表现，要明显强于其它大中城市。宁波、温州和义乌等中小城市，楼市已经出现异动现象，部分楼盘也开始降价促销。

楼市分化，也表现在楼盘分化。就是上海、广州、杭州等多个大中城市，冷热不均现象也比较明显，不仅区位、地段分化明显，连楼盘产品也是如此。核心板块方面，高端改善客户需求增多，往往出现供不应求的现象，而外围区刚需盘，即使大打价格战，大手笔启用分销带客，流速也相对较慢。至于宁波杭州湾，房产价格大战来了，国庆四八折都出来了。
楼市分化，还表现在房企分化。今年前三季度房企分化明显，流动性承压，销售去化受阻，部分盲目扩张型房企，先后暴雷违约。另一方面，财务运营稳健的企业，以及积极推盘去库存的企业，表现出较强的抗周期韧性，行业的格局，已悄然从强者恒强，转向稳者更强。
在草堂君看来，在如今市场分化的时代，楼市无疑已经进入买方市场。所以，对于购房者来说，掌握分化逻辑，至关重要。核心城市、核心区域、核心地段，才能打动客户，让其果断出手。同时，房价受到人口的影响，将越来越明显，在买房的时候，一定要跟着人口走，只有这样，才能在最大程度上避免贬值的风险。