作者：子非鱼
01
上海成交金额创同期新高
经历了2021下半年的冷场之后，在年末至今的各种宏观政策和资金相继放松的背景下，如今各大中心城市，犹如惊弓之鸟，依旧小心翼翼。从成交量来看，并没有出现大规模反弹的迹象。
据克而瑞发布的数据，百强房企今年2月单月实现销售金额4635亿元，同比下降46.5%；1-2月百强房企累计实现销售金额10484亿元，同比下降43.4%，较1月下降2.7个百分点。
然而，有一个城市特别魔幻，在阒静中异军突起，它就是魔都上海。
魔都的魅力不仅在于这座城市对年轻人的魔力吸引，还在于这座城市的楼市，总能在不经意间，给人一组魔幻的数据。
根据克而瑞最新公布的数据显示，2月份上海的商品住宅成交金额为493.77亿元。由于2月份存在春节和疫情影响，无论供应还是成交都下滑了不少，但同比去年上涨35.3%了。
而且，这一数据无论纵向与自己过往的2月份相比，还是横向与2月份其他三个一线城市相比，都异常突出。
纵向对比方面，493.77亿元的成交金额，是上海过去五年同期的新高。
横向对比上，上海2月份的成交量是四个一线城市中，唯一一个同比增长的城市，而且还是大幅增长。
其实，上海的楼市，在1月份就已经抢跑了。
同策数据显示，1月份上海就迎来了开门红，新房成交11417套，环比大涨约33.45%。
如果再看之前的数据会发现，上海楼市成交量在七八月份发布的“三价就低”政策之后，下行了不少，但在9月份就已经筑底，此后三个月连续上涨。
2022年1月与2月的成交开门红，不过是延续了去年年末的成交热度。
02
供应井喷，落户井喷
上海商品房成交量1月份强势反弹，2月份成交金额创同期五年新高，背后的因素有政策和资金转向友好的宏观因素，也有上海自身供应与需求的微观因素。
宏观因素方面，高层多次表态，要让接下来的楼市进入健康发展和良性循环。在货币执行方面，去年年末至今，已经开启了一次全面降准和两次LPR下调。
在降准与两次降息之下，全国大多数城市的房贷利率都在下行。
贝壳研究院数据显示，2月份追踪的103个城市中，有87个城市的房贷利率在下调。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、成都、武汉、宁波、西安、合肥、厦门等一众热点城市。
同时，在信贷回暖的背景下，银行的放款速度也在加快。贝壳研究院数据显示，追踪的103个城市，2月份整体放款速度较1月份缩短了12天。
具体到上海方面，根据第一财经记者实体探访的数据显示，多家银行的审批周期大概是2周，放款周期则为1个月到一个半月，当前不管是审批速度，还是放款速度，均在加快。
这一速度显示，上海的放款周期已经回归正常。要知道，去年三季度，北上广深四个一线城市的放款周期，基本都是半年起步。
如今放款周期回到1个月至1个半月，信贷回归正常，带动杠杆回归正常，购房者又可以获得银行的贷款支持。
宏观因素是上海回暖的大背景，但不是上海的独特优势，宏观政策和资金转向友好是针对所有城市。上海在这种背景下，能够上演出独立行情，关键还是在于上海的两个井喷。
第一，供应量井喷。
以1月份来说，上海能有新房成交量环比33.45%的大涨，得益于大批新盘入市。
数据显示，1月份上海有57个新盘入市，其中有多达12个超过10万平方米的豪宅项目扎堆入市，新房供应量以81830套创下新高。
根据中国指数研究院数据显示，2022年1月与2月份，上海商品住宅上市面积高达169万平方米，同比2021年上涨了127%，较2020年同期则上涨了275%。
当然，大批的供应，如果换不来需求，同样无法转化为成交量。
从最终的成交量来看，上海大批新盘入市，显然带动了需求，而这些需求除了上海本地旺盛的存量购买力之外，还得益于一批新落户的新上海人入局。
第二，落户井喷。
早在2020年，上海就放松了两波落户，第一波是其本身的四座高校本科毕业生，纳入直接落户行列。在此之前，只有清华、北大的本科毕业生才能直接落户上海，去年上海本土的复旦、上交大、同济与华师大四所高校的本科生也可以直接落户。
第二波，是放松了海龟的落户门槛。之前，上海要求海归落户，必须是世界500强学校。微调之后，规则如下：
1、双一流本科+境外硕士，无论学校什么排名；
2、非双一流本科+境外前500硕士；
3、境外本科+硕士；
4、境外前500本科；
5、创业落户。
2021年11月，上海为了给5个新城和自贸区引流，引进人才助力这些片区发展，又适当放松了五个新城和自贸区新片区的落户政策，提出：
决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。
简单理解，就是放松了研究生在五个新城和自贸区新片区的落户。
在这种背景下，2021年上海的落户人数迎来了井喷。
数据显示，2021年持上海居住证落户的居民达到了37684人，同比增加了104.6%；通过“人才引进”渠道获得上海户口的为35444人，同比增加了172%！
整个2021年，上海落户人数达到了73128人。
如此爆棚的落户人数，最终带动了上海的购房需求。三季度之前，由于信贷收紧，压制了需求，在四季度开始，信贷逐渐回归，需求释放，才有了上海楼市从去年9月份筑底回暖，才有了今年一二月份的开门红。
03
刚需可以跑步入场
上海的魔幻数据告诉我们一个道理：
像上海这类一线城市（北上广深），经济活跃，不缺人口，不缺购买力，不缺潜力，不缺购买需求的超大城市，楼市很容易躁动。
对于北上广深这类城市的刚需来说，如果资金足够，抓住机遇就上车，无需过多犹豫。这类城市，本身的人口、产业、经济、资金决定了这类城市的房价，易涨难跌。
而从去化周期来看，上海目前正处在上涨的前夜。
根据克而瑞披露的最新数据显示，2022年2月，上海的商品住宅供求比只有0.3，去化周期只有4.4个月，是29个重点城市中去化周期最短的城市。
4.4个月的去化周期是什么意思？
按照住建部的规定，当一个城市或地区去化周期小于6个月，需要快速供应土地，以缓解房价上涨压力。在6个月至12个月，需要增加土地。大于18个月，则要减少土地供应。大于36个月则要停止供地，减小房价下跌压力。
可见，上海目前的房价上涨压力非常大。无论刚需还是价值投资者，现在都可以入场了。尤其是刚需，需要跑步入场。
从去化周期来看，合肥、南京、杭州的上涨压力也比较大。
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