精装房里“水漫金山”，公共收益“不翼而飞”，公共维修资金“睡大觉”......诸如此类的小区乱象在如今仍不少见。其中，小区公共收益的分配问题经常是引发物业和物主之间纠纷的导火索。
何谓公共收益？
简单点说，小区内的广告、非业主车辆的停车费、小区场地租金、会所租金等涉及到小区内共有部分的收益，都是公共收益。
尽管《民法典》、《物业管理条例》中明确规定了公共收益归全体业主所有，但由于目前存在的种种问题，在小区的实际治理过程中，公共收益往往是一笔糊涂账。
有的小区的公共收益根本无人提及，云里来雾里去；有的小区因物业费低、基础设施差、物业入不敷出便将公共收益“贴补家用”；更过分的是，有的小区物业甚至将这笔钱据为己有，公共收益去向不明。
尤其是在前期物业管理期间，小区公共收益基本上都是物业的“囊中物”。此时业主大会还没召开，业委会也没成立，业主很难自发维护自己的权益，甚至很多业主对于公共收益的概念并不清楚。因此在前期物管期间，物业可以卯足了劲赚取公共收益，于是能摆柜子的地方都摆了柜子，能打广告的地方都是广告，各种展销会、促销会没完没了......
既然有相关法律作为依据，为何公共收益问题依然不清不楚，始终得不到彻底解决？笔者认为，这很大一部分归咎于前期物业。更进一步说，很多物业纠纷的产生，都主要与前期物业有关。
为什么这么说呢？这恐怕就要谈到前期物业与开发商之间的特殊关系了。
根源
开发商和前期物业
在业主大会成立之前，小区物业由建设单位负责招标，这个物业，称之为前期物业。从第一套房子成交、第一位业主入住开始，开发商就要启动公招程序，选聘物业。然而所谓公招程序，只是形式主义罢了。物业公司多半属于开发商旗下，或者是开发商选中的企业。譬如万科地产招标来的物业公司，必然是万科物业；绿城地产开发的楼盘，入驻的必然是绿城物业。所以从入驻小区的一开始，物业和开发商就“穿上了同一条裤子”，一举一动都要“照顾”彼此的利益。
比如，在与开发商进行物业交割时，就算物业发现房屋、设施存在问题，也只会睁一只眼，闭一只眼，开发商倒是省心了，小区内部的隐患也就此埋下了。此外，质保期内的小区保修由开发商负责，为了避免开发商“爸爸”花大钱，物业通常会选择少报修，或者干脆不报修，将有关房屋质量问题拖延至5年保修期后解决。
同时，得益于与开发商之间的亲密关系，物业也能得到不少好处，比如能够获得确定增长的在管面积、业绩的稳定增长，以及——小区的公共收益。
最初这些公共收益很少，入住业主无心关注，慢慢这样的公共收益越来越多。业主缺乏权利意识没有人追讨维护权益，很多物业服务企业在没有业委会的情况下，不主动公示小区的收益、物业费的使用和用途等。这些收益，有的补贴了物业费收益，有的补贴了维护保养，有的当作收入利润。
前期公共收益之所以模糊不清，其实也与前期物管阶段开发商的特殊身份有关。
站在开发商和物业的角度，在小区业主入住率不到50%时，业委会无法成立，此时开发商是大业主，合同的当事方是开放商和物业，所以很多前期的物业服务合同极力保护物业方的利益，大部分公共收益优先用于弥补物业支出的不足。从这一层面考虑，将公共收益用于物业的设置似乎是可以理解的。
然而实际上，虽然业主未参与前期物业管理的准备活动，但物业服务合同中详细规定了业主和物业两方的权利和义务，这就说明前期物业是围绕开发商和业主两方主体提供服务的。
所以严格来说，业主作为前期物业管理所涉及的三方主体之一，无论在物业选聘还是物业服务阶段，都应具备与开放商和物业平等的法律地位。也就是说，前期物管期间的公共收益也应该归全体业主所有。
（某全国知名品牌的前期物业合同范本，居然95%收入归物业，该条款是普遍设置）
开发商和物业相互勾结的结果，对于业主来说都是百害而无一利。
随着业主入住，原本集中在开发商手中的产权开始分散到各个业主手中，成立业主大会的条件逐渐成熟。此时的小区尚在保修期内，如果成立业主大会，由业委会接管小区，就涉及物业产权责任交割。那就意味着小区前期掩藏的问题面临被挖出的风险，责任主体，还是开发商。
为了规避责任，开发商会联合物业，千方百计地阻挠业主大会成立。而业委会成立得越晚，物业凌驾于业主之上的现象愈演愈烈，业主们的权益就越得不到保障。这是一个死循环。
斩断
“利益链”
所以，要想扭转物业“反客为主”的局面，从根源上解决物管矛盾，势必要切断物业和开发商之间的“利益链”。物业没了“后盾”，开发商没了“小弟”，很多小区问题都将迎刃而解。
就此，笔者在此提出两点建议。
Part.1
首先政府适当干预，进一步完善物业管理方面的立法，扩大法律对前期物业管理的作用；同时，推动市场上相关监督机构的成立，在开发商选聘物业阶段作为第三方介入监督，避免形式主义的公招程序。
Part.2
其次，地方政府根据《民法典》作进一步延伸和阐释，推动相关地方性法规的建立。在这一方面，北京市的做法值得借鉴。《北京市物业管理条例》中规定，对于挪用、侵占公共收益的行为，可以由住建等主管部门责令退还。这一规定，有助于业委会追回前期物管期间的公共收益，维护了广大业主的利益。当然，除了相关规定，相关配套机制需要更加完善，便于小区业主维权。
最后，笔者认为，在前期物业管理阶段，业主也可以采取措施积极维护自身权益，比如在在小区入住业主达到一定数量时，成立一个临时性的“业主团体”——相当于早期业委会的角色，代表全体业主就前期物业管理的相关事项与开发商和物业交涉。
无论在什么时候，业主们都应该有充分的权利意识，了解相关法律，捍卫自己的合法权益，绝不能在面临物管矛盾的时候一再退让、一忍再忍！
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