今年的一号文件中明确要深化农村宅基地制度改革，探索“三权分置”有效实现形式，稳步推进赋权，有序实现活权，让农民分享改革红利。也就是说要进一步放活宅基地使用权，推进宅基地适度交易入市，使得农村闲置土地得以利用的同时，还能增加村民的收益以及满足城里人对农村土地资源的需求。

现实情况背景是：

一方面，农村宅基地被长期大量闲置，造成了农村土地资源的浪费，农户守着自家土地资源，出现了闲置浪费，却无法从中获得任何收益。他们也知道“地能生金”，却碍于“城里人不能购买农村宅基地”政策，而“生金”无门。

另一方面，城里人和城市资本，早已盯上农村这块庞大又肥美的农村土地资源，到农村开厂子、建工厂、搞开发、过田园生活有着强烈的购置意愿，但农村土地却“排斥”城里人，在用地、产权等方面有着严格的约束甚至限制政策，这也就制约着农村闲置宅基地的利用。

国家的政策是：

宅基地所有权并不归分配到宅基地使用的村民，而是归村集体，也就是说村民对自家宅基地只有使用的权利，却没有自主处分的资格。由于农村宅基地具有福利和社会保障功能，国家考虑到要保障村民对农村宅基地的利用，规定宅基地使用权仅限于所在村集体经济组织内部成员享有。由于农房是建造在宅基地上，它与宅基地是统一的整体，不能分割开来，虽然说村民对自家农房拥有所有权，但限于土地权属性质不在自己这里，因此自家农房也不能随意处置，并不能将农房卖给本村集体以外的人或单位，这当然包括城里人。这也就意味着城里人是不可以下乡购买宅基地和农房的。

据资料显示，农村宅基地和房屋闲置现象越来越严重，农村约有二成的房屋常年无人居住，严重的地区闲置率超过了五成！

面对长期闲置的宅基地和农房，造成了农村土地资源的浪费，国家也一直在考虑如何盘活这庞大的农村土地资源。早在2018年国家出台的一号文件中就提出了农村宅基地“三权分置”的构想，也就是在确保农村宅基地所有权不变更的前提下，充分保障宅基地农户资格权和农房财产权的基础上，适度放活宅基地和农房的使用权。

也就是说虽然城里人不能下乡购买宅基地和农房，但是在符合土地用途管制的前提下，可以依法通过承租等形式，短暂获得农村宅基地和农房的使用资格。根据规定“短暂获得”最长期限是20年。如果合约到期后双方可以根据各方意愿再次续约。这也就避免了农户因长期出租土地，需要土地作依靠时却永久失去土地的这一情况发生。

但是这“三权分置”构想由于缺乏相应法理依据和土地放活期限有限等原因，一直没有得到很好地推广应用，直到15年之后这一构想依旧在试点之中。不过随着今年一号文件的再次强调，我想国家已经积累到了丰富的试点经验和盘活利用形式，以后全国的农村土地或将面临更为灵活的利用局面。那么利用目前的政策，村民该如何利用自家长期闲置的住宅呢？

租期20年，很适合城里退休人员“回村养老”

“城市套路深，我要回农村”，这不是一句戏谑，而是很多长期生活在城里人员的“诗和远方”，城里的快节奏、喧嚣嘈杂与农村的平静祥和、新鲜自由形成了鲜明的对比，随着人们生活水平的提高，对生活居住也有了更高层次的追求。于是城里呆烦躁了、老年人退休了，回农村找一处容身之所，换换心境，过上采菊东篱下，悠然见南山的田园生活成为越来越多城里人的梦想和愿望。

虽然农村宅基地和农房不能买卖，但以目前的政策是可以租赁的啊，最长20年的时间，也足以慰藉自己的“诗和远方”了，更何况20年之后还可以再次续约。

对于村民来说，交通、配套和环境越好，农房租赁的价格就越高。据报道四川德阳距离成都不到一小时路程的农村，一座100多平的农房，20年租金就达到了20万左右，来此地租房的城里人来自全国各地，有八成是用于养老的。

不只养老，还有更多“出路”

“一枝独放不是春，百花齐放春满园”，农村宅基地盘活闲置仅仅是依靠个别农户和个别交易形不成市场效应，如果把闲置土地集中起是可以“搞大事”的。

除了直接出租农房，满足城里人的农居需求外，盘活闲置农房还有多种模式。比如通过村集体对村里农宅进行收储，由集体对资源进行整体打包，然后再集中发租，形成集中效应去与意向企业谈合作深度开发集中的村内闲置资产，比如发展民宿、乡村旅游、农村康养产业等等，然后再进行经营收益分配，这样村民就可以持续性地分享产业发展所带来的增值收益。

比如有些农村就通过村民与集体资产公司与平台运营公司共同合作开发模式，统一改造和经营村集体农房，村民可以收取租金也可以将农房和宅基地的使用权折价入股获取收益。

今年中央一号文件还明确要充分发挥乡村特色优势，防止乡村毫无特色的“堆盆景”和仿古建筑群，防止大拆大建，在盘活农村闲置土地资源的同时，还能通过文创产业去发展经济，村民们采取分红、打工或创业来增加收益。

双方合作需注意各种风险

这里的用地风险有多种，比如由于农房权属不明晰造成的流转纠纷；一户多宅、超标用地等违法用地农房的转让与出租；私自将宅基地和农房非法转让给城里人，这些情况都极易引发用地纠纷，特别是一些私下违法交易口头约定的，很容易出现毁约和纠纷。由于闲置农房估值较低，很容易引起资本的青睐，这些不规范交易很容易造成双方利益受损。

另外一些城里人下乡租赁农房后，一般会进行改建、翻修，翻建资质问题和房屋设计、施工不规范等问题自己一些农房的用途变更后前未办理房屋质量验收、消防安全验收等都需要注意。

目前鼓励农村适度盘活闲置农房，但一户一宅且依靠农房生活的村民，不鼓励其转让盘活利用，因为宅基地分配的初衷就是为了满足村民的生活和居住，为了增加收益而不顾未来生存问题，那是一种短视行为。

你对于农村宅基地一方有盘活需求，一方有购置意愿，但就是不能完全放开有什么要说的？