进入三月底，随着各房企陆续披露2022年的业绩报告，房企分化态势已基本确立。

对于曾将高杠杆、高周转奉为圭臬的房企而言，行业整体下滑时，业绩低迷在所难免。而对于坚守长期主义的房企来说，越是在动荡的市场中，就越能彰显财务自律的优秀底色，并成为引领行业复苏的风向标。

业绩亏损潮中

稳健派房企逆势提升

过去一年，在房地产行业深度调整期中，亏损已成各大房企的业绩常态。大公房产统计发现，截至3月24日，已有超60家港股上市房企发布2022年盈利警告，其中有九成房企业绩下滑或陷入亏损，最高预亏达200多亿元。

从楼市销售情况来看，2022年整体房地产销售板块也呈现下滑态势。据中指研究院数据，2022年全国百强房企净利润均值为21.9亿元，同比下降54.4%，较上年降幅扩大33个百分点，为过去十年最低值。同时，2022年百强房企营收均值为371.6亿元，同比下降25.2%，较上年降幅扩大13.3个百分点，跌至七年前水平。

在此低迷行情下，能稳住局面甚至保持盈利的房企便愈显难能可贵。

据了解，目前已发布业绩报告的港股房企中，仅有新鸿基地产、龙湖集团、恒基地产、太古地产、信和置业、新世界发展、招商局置地等十余家房企净利润确定录得正值。

这其中，龙湖的归母净利润最高，同比增长2.13%至243.62亿元；其次为新鸿基地产，净利润同比增长68.31%至218.59亿元；第三是长实集团，净利润同比增长2.08%至193.69亿元。

从这些盈利企业的属性来看，大部分是以稳健著称的港企，另外还有一些拥有融资优势以及严守财务纪律的优质房企。在房地产市场下行通道中，只有坚守长期主义的稳健派房企，才更具有穿越周期的定力与韧性。

销售方面，据统计2022年共有23家房企从千亿元销售规模阵营中消失，包括中国恒大、世茂集团、中南置地、金科集团、阳光城、中梁控股、龙光集团等。截至去年年末，销售额过1000亿元房企数量仅剩20家。

保交付方面，2022年，全国交付TOP50房企共计交付约429万套房屋。其中，万科、保利、华润、龙湖等房企均位列交付榜前十，交付套数均超10万套。

正是由于这些优质房企在交付端的稳健，也奠定了房地产销售“强者恒强”的发展格局，市场份额正逐渐向头部集中。

事实也的确如此。3月31日，克而瑞发布的2023年3月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示，3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。作为稳居行业头部阵营的龙湖集团，3月销售额达到221亿元，同比增长30.5%，环比增长26.9%，双双实现正向增长。截至目前，龙湖集团2023年一季度销售额达503.4亿元，同比增长35.9%，涨幅显然高于行业平均水平。

著名财经作家吴晓波曾在2023年跨年演讲中表示：“经历了3年疫情之后，我们发现中国产业经济的投机主义时代已经结束了，未来的市场将永久属于长期主义者那些坚持了产业基本盘，坚持了产品优先、价值链优先的企业。”

融资成本决定利润率

高能级城市成房企布局重点

克而瑞报告指出，由于房企普遍收缩了投资预算，导致对于总价、货值较高的核心一二线城市地块出现“心有余而力不足”的情况，仅剩龙头房企“手有余粮”。

中指研究院也表示，2022年三四线城市市场承压，行业业绩贡献率为18.7%，较上年下降3.4%。未来不同量级的城市表现分化将进一步加剧。

以招商蛇口为例，过去一年，分别在上海、深圳、合肥获取10宗、5宗、5宗地块，累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，权益地价为766亿元。其中在“强心30城”和“深耕6+10城”，公司的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元。

日前龙湖集团管理层也在2022年业绩会上透露，2023年不会一味追求签约规模和排名，会坚持有质量的签约，有回款的增长，修复毛利率。从城市能级的分布来看，约97%的可售资源会集中在一二线及环都市圈。

事实上，房地产属于重资产行业，需要大量资金来保障拿地、设计、建造、营销和销售。而房地产业又有很强的金融属性，需要开辟多元化的融资渠道。

所以对于房企来说，融资成本的高低是决定企业未来利润率的关键。因此一方面，稳健的财务状况使得上述优质房企能够在土地市场纵横捭阖，另一方面，多元融资渠道也是这些房企向高能级城市稳步扩张的有力支撑。

2022年，凭借稳健的业务经营与自律的财务管理，龙湖集团成为国内少数获得境内外全投资级评级的房地产企业。今年1月，招商证券还首次覆盖给予龙湖集团“强烈推荐”评级，并给予公司2023年8.0倍市盈率。

与此同时，龙湖集团2022年的融资渠道也保持畅通。年内集团在境内成功发行50亿元公司债券，35亿元中期票据，票息介乎3.00%至4.10%之间，期限介乎于3年至8年。

此外还有央企华润置地，去年该集团多次发行低息债券，公司债及中票的平均融资成本为3.05%，较中期3.78%融资成本有不小的优化。年内，华润“三道红线”同时保持绿档，标普、穆迪和惠誉继续维持集团“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

龙湖集团管理层表示，2023年会加大国内银行融资，同时适度减少境外融资，继续保持行业最优的短债比和行业最优的现金覆盖倍数，让集团现金流盘面和债务结构能够应对行业的周期。

行业复苏进行时

优质房企有望获得政策倾斜

进入2023年，在小阳春的带动下，今年前两个月房企销售表现略有回暖。

克而瑞统计数据显示，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。前两个月，百强房企实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅收窄至-11.6%。

具体到各个梯队，TOP10房企中，销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。其中，保利、华润、招商、龙湖等优质房企表现突出。

2023年政府工作报告指出，“房地产市场风险隐患较多”，防范和化解行业风险仍是当前重点任务。为此，住房和城乡建设部部长倪虹3月7日接受媒体采访时表示，今年将用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解房地产风险。其中一个方法就是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。

2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求成为政策的主要支持对象。

随着“三箭齐发”相继落地，“金融16条”授信额超万亿，“央地合作”增信撬动地方担保支持等，以万科、龙湖为代表的优质示范民营房企在融资端的回款大幅改善。克而瑞数据显示，今年1月民营房企融资额同比增长54%，增速为近年来的新高。

展望2023年，中国建设银行董事长田国立指出，当前地产市场的供需关系和主要矛盾发生深刻的变化，在基本解决了有没有住房问题后，好不好的问题更加突出。随着生活条件的改善，城乡居民升级，住房消费的愿望十分强烈，与居住相关的装修设计、家具、家电、智能设备、物业管理、租赁服务等行业迅猛发展。中国有14亿人口和还在增长的4亿中等收入群体，城镇化潜力和升级的房地产消费需求，将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链提供投资提供新的机遇。

据了解，对于时下大热的REITS业务，招商蛇口已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台。此外海通证券测算，“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模，可见市场前景之大。面对这一风口，龙湖龙智造的模式也将迎来着巨大的市场机遇。

“地产行业经历了深度调整，拐点已现。”在2022年业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平这样称。这一方面表现在核心城市的实体消费旺盛；二是改善型住房成为需求主导，客户对品质、服务质量和生活配套的要求不断提升；三是企业告别了高杠杆的扩张模式，回归了产品主义与可持续发展的新模式。