一鼓作气，再而衰，三而竭。

这两天，楼Sir听说，金隅在朝阳奶西的项目—望京云尚，因前期蓄客不佳，早早用上了渠道。

◎金隅望京云尚环线位置

关于望京云尚项目，配套、产品方面，楼Sir早在3月份就做过分析，那时本来认为用不了几天就能入市，没想到这一拖，居然都拖到了五月底。

真会玩啊，105平做两居，162平做三居，金隅在作啥妖？

对于上渠道这件事，楼Sir认为都是为了卖房，不管用什么办法，只要能卖出去，就不丢人。

只不过，金隅本来用不上渠道，都是自己作的。

◎奶西村规划地图

先概括下金隅自己作死的几个点：

1.拿地到入市，周期太长，错过最佳时机；

2.产品高不成，低不就，卡在中间就很难受；

3.金隅做改善的口碑不行，物业服务也不到位。

你认为，望京云尚还有哪些让你不舒服的点？

望京云尚，本不用沦落至此。

拿地半年还未入市

阵线太长，容易被遗忘。

金隅拿下朝阳奶西321地块的时间是2022年的11月29日。按照计划，这个月月底开盘，拿地到入市周期整整6个月的时间。

6个月，周期确实有点长，足够让人从兴奋到遗忘。

远的不说，咱说说望京云尚的邻居，首开金茂望京樾和中建宸园，都是在去年6月1日拿的地，望京樾在拿地4个月时的9月29日开盘，宸园则在拿地5个月时的10月31日开盘。

这俩项目算是赶上了金九银十的尾巴，而且也依靠首开、金茂、中建的品牌知名度，以及产品宣传方面的不遗余力，成功把奶西这个“未来有规划，现状鸟不拉屎”的地儿搞火了。

◎奶西村现状

在望京樾和宸园大卖的热度下，金隅拿下321地块，可谓是赚足了眼球。

正常情况下，如果能赶上春节后的2、3月份入市，即使产品做得不尽如人意，依靠市场的火热，可能成绩也不会太差。

可望京云尚连尚有余温的4月市场都没赶上，可能国企金隅不care这些吧。

6月16日，奶西317-1地块也将要确定归属，望京云尚在这之前如果没啥亮眼成绩的话，很有可能会增加客户的观望情绪。

产品户型褒贬不一

要与众不同，但也别做傻子。

事实上，望京樾卖得好一定程度上表明了其产品路子的正确性，在地块各项要求都差不多的情况下，望京云尚只要复制望京樾的产品思路，碰上好的开盘节点，也会不错。

◎望京云尚样板间

可望京云尚不仅在开盘节点上没有把握好，甚至产品思路方面也和望京樾做出了明显的差异化。

最明显的就是各大自媒体宣传的“轻奢化”，大面积做少居室。

其中，最赚人眼球的，当属109平做成2室，162平做成3室，放眼整个北京市场，这绝对是大胆的存在。

先来说说109平两居，相比于望京樾102平的3居，确实很有大两居的改善品质，客厅270度大边厅是个亮点，餐厅西侧也有窗户。

但这么“豪”的两居室，主卧的卫生间居然没有没有窗户。

再来看162平3室，北向厨房属实有点绝，按照南向客厅5.3米面宽的话，北向厨房的面宽能达到5.8米，南向两间卧室都带卫生间，只是次卧一个卫生间是暗卫。

而且这个户型，包括主卧在内的3个卧室都很小，相反整个房子的餐、厨、客反而大到极致。

讲真，楼Sir实在想不出来，望京云尚162平3居户型，究竟谁会买？

还有四个相对“正常”的户型。

138平3居户型都做到了全明格局，148平4居、167平4居户型，入户门正对卫生间，观感不好，而且167平户型次卧的卫生间是暗卫。

楼栋设计不合理

关于望京云尚，还有一个问题是，楼栋设计的不合理。

◎望京云尚楼栋分布

为了不影响北边望京樾楼栋的采光，望京云尚将北侧的1#、2#设计成6—8层。

挡不住望京樾了，但因为楼间距的并不大，3#、4#、5#都是高层，对北侧的1#、2#的采光肯定有影响。

此外，设计为17层的6#、7#，会对设计14层的5#的低楼层采光产生影响。8#会对7#、10#会对6#采光产生影响。

从目前公布的信息来看，望京云尚的期房总共有220套。

◎望京云尚户型分布

本次开盘的房源为：

11/12号楼的138平3居洋房户型，共56套，均价8万/平左右；

9号楼的148平4居户型，共40套，均价8.8万/平左右；

5/7号楼的162平3居户型，共62套，均价8.3万/平左右；

5/7号楼的167平4居户型，共62套，均价8.4万/平左右。

至于109平的豪华两居，则是在现房销售范围，期房一套没有。

9号楼目前的148平户型，定价最高，而且楼Sir也听说，148平4居目前的关注度也是最高的，因为功能性强，能够满足购房者的需求。

但是，楼Sir觉得，这个几个如果是项目开盘价，着实高了。

在蓄客本就不给力的情况下，还要“加价”卖，最后可不会有什么好果子吃。

给个选房建议：

在能选择的前提下，尽量不要选择9层以下，采光受影响的概率更大一些。

金隅能讲好奶西故事吗？

品牌不够，拿什么来凑？

去年北京第四批集中供地土拍中，金隅以总价32.315亿+35000平现房销售竞得望京云尚地块时，大家都替金茂感到惋惜。

◎望京云尚地块

因为做改善住宅甚至做豪宅方面，金茂肯定是比金隅要强要多。

所以，金隅奶西拿地，购房者最初并不看好。

望京云尚当时成交楼面价为4.6万/平，销售指导价8.5万/平。

虽说有足够的利润空间，但相比望京樾4.3万/平的楼面价还是高出3000一平，望京樾的指导价同样是8.5万/平。

所以，论利润空间，望京樾要比望京云尚要大。

但也不得不承认，现有的可操作利润空间下，金隅对待望京云尚也是很用心的，从设计来看也是下了血本。

外立面采用的大面积的玻璃幕墙和铝板，像同层排水、断桥铝窗加三玻两腔高性能低辐射中空玻璃、外墙隔音降噪保温、新风系统、净水系统、智能中控智能家居系统等一系列高端标配的在这里都能看到。

甚至还有厨房内嵌式的冰箱洗碗机蒸烤一体机以及主卧的衣帽柜等不属于硬装的配置也都是做好了直接交付，无需格外购买，而且都是博世、西门子、汉斯格雅、高仪等一些同档次各方面的知名品牌。

但就目前“交房即维权”的现状看，金隅这些承诺最后能不能如期兑现，似乎要打一个问号，购房者也要留个心眼。

还有就是，望京云尚的物业是金隅，那后期的服务肯定相较于望京樾的金茂，要差一个档次。

奶西今年咋样了

没啥变化。

确切地说，是没啥太大的变化。因为奶西村现在仍在卖地建设初级阶段，目前为止，区域内只有3宗宅地确定归属，宸园和望京樾已经在建设。

此外，望京云尚也即将入市。

◎奶西村现状

再有就是，奶西村棚户区改造土地开发项目29-315-1地块R2二类居住用地、29-317-1地块U22环卫设施用地、29-317-4地块B4综合性商业金融服务用地，将在6月16日确定归属。

◎图源北京规自委官网

轨道交通方面，原本定于2022年开通的17号线北段（工人体育场-未来科学城北区站）的10站，由于涉及属地政府一体化商业开发方案未稳定及车站换乘方案调整等原因，并未在2022年开通。

不出意外的情况下，17号线北段今年能开通。

而对于奶西目前望京樾、宸园、金隅项目三巨头来说，清河营站算是距离项目最近的。

◎金隅奶西地块到各地铁站距离

虽说奶西看起来是三轨项目，但严格意义上来说，距离哪个地铁站都不近，步行去地铁站的愿望都实现不了，甚至都不算地铁盘。

但好在，项目距离望京、新北苑、阿里北京总部都不远，开车20分钟之内都能搞定。

◎奶西村与各产业园区位置

综上，望京云尚在已经“踏错”入市节奏的前提下，你认为它还有什么办法能够扭转颓势？