2023年5月初，贵阳老城大营坡商圈，一知名快消服装品牌所在的门店中，有商铺被法拍了。

此次被法拍的商铺是位于贵乌北路187号中大国际广场1层138号房屋。

这个小面积商铺属于一家品牌门店的组成部分，承租方是知名快消服装品牌，优衣库。

这次拍卖的案由是房屋买卖合同纠纷，所以商铺物业的开发方才被申请执行，所涉标的额为43万元及利息。

先来说说，这个商铺如今估价如何。公示材料显示，此次法拍的商铺有产权证，初始登记日期是在2017年，面积约29.04㎡，不存在抵押。

评估总价约61.7万元，折合约2.12万元/㎡。

不过，一拍时起拍价就打了8折，以约49.4万元的总价起拍。

单价降了约4255元/㎡，低至1.7万元/㎡起拍。

尽管如此，一拍还是不出意外地，流拍了。

实际上，商场中的品牌经营店面，多是由单个独立商铺组合而成。一般的法拍中会提示以现状拍卖，也就是说难以分割出来。

不过，像是这类房产拍卖，存在租赁情形的多是按照原有合同执行，对品牌本身持续经营并不会构成影响。

大品牌租赁的商铺，属于商场中的优质区位。这类品牌进驻商场，也让服饰生意与商场整体经营，商圈热度更为深度地依赖。

在网络相关公开材料中，也透露了知名服装品牌在商场中的租赁模式。

不同于一般店铺按面积单价支付租金，这家服装门店租赁是按“提成租金”的方式支付。

这家服装门店约定总使用面积约为937㎡。粗略估算，此次被法拍的商铺面积占比仅3%。

目前，这个品牌门店的租赁期限大约从2015年到2025年的10年间。

品牌门店月租金的数额，为月销售净额的一定比例。

什么是月销售净额？这里是指承租人在本房屋内从事经营而获取的扣除以下项目的销售额：

销售产品产生的增值税；折扣、减价或撤销订单的退款；承租人向其员工提供的员工服装购买的货款；赠品、商品券等。

按照有关约定，这个租金包含物业管理费，而且在租赁期内提成租金比例保持不变。

也就是说，这家店生意越好，商场客流越多，就有可能为商管方带来更多的租金回报。

尽管大品牌进驻商场，能够带来相对稳定的客流，但是整体经营状况也是“双向拿捏”。

像是大品牌承租方会对商业设施开业率有一定要求。

开业率就是，商业设施中已开业店铺的使用面积占商业设施全体可出租商业使用面积的比例。

说白了，就是空铺不能太多。例如划定一个标准线，未达到这个线，品牌店面就可以在租金和物业管理费方面得到减免，直到达标为止。

这个期限并非无限期地延长，开业率连续一段时间不能达标时，就可能会对可持续经营产生影响。

此外，各种优待自然不能少。在整个租赁期内，商管方要保障承租人品牌店面的排场，从视野上直观来说，就包括不能对品牌经营产生遮挡等。

租赁大面积的店面要支付一笔数十万元的保证金。但是，店面在归还的期限内，有的大品牌承租方不需恢复原状。

一般商场经营店面租约到期后，装修可不是顺带转给下一家，要拆掉装修又变回毛坯铺。

特别是对于餐饮类经营店面而言，为此还得再花上一笔拆运费用。

商场中大品牌经营的店面不仅位置要好，在宣传推广中也是互相倚仗。

在整体租赁期内，商管方一般要在商业设施的外墙上，免费提供广告位用于品牌店面及其相关品牌的宣传。

但是对于商管方而言，如果要使用品牌商标进行宣传，则需先征得同意……

回想当年，这家品牌高调进驻贵州，入驻亨特城市广场，直到多年后分道扬镳，

逐步布局新老城多个区域，也变为成熟商圈的标配。

2023年1月，这家快消服装品牌的公开信息显示，进入1月过后，在国内的业务“迅速恢复”。

目前，优衣库官网可以查询到的省内店面，贵阳有7家，遵义有1家。

贵阳的店面覆盖南明、云岩、观山湖区、花溪（经开）区域。

主要位于鸿通城、中大国际、中华路（智诚）、世纪金源购物中心、花果园购物中心、贵阳万象汇、小河万科广场。

从入驻商圈的景气程度来看，近年来大营坡老牌商圈的传统人气不甚如意。

中大国际广场曾经在区域商圈中一家独大。到后来，大营坡棚户区系列改造中，益田假日广场登场与其隔街唱起对台戏。

更别提万达接盘大上海楼盘商业，在云岩和乌当交界处“截胡”了消费力。

经过这三年，老城大营坡区域两大商业综合体经历市场磨砺，当下更是面临各自不同的处境。

2023年，即将开通的贵阳地铁3号线一期，将会连通大营坡在内的老城多个传统商圈。

在这里，既有商管能否再进一步的可能性，也有区域消费购买力的转化与被转化，还有品牌与业态打拼的撑场与转场……

商业徘徊之际，商圈终有际会。

By 楼参