关于房地产泡沫这事儿，原没打算专门写一篇文章。

早在2013年出版的楼市探秘一书中，老杨已经对房地产短周期、房地产长周期、房地产泡沫等重要命题做过研究，包括国内外经验与案例。

10年前的很多观点，放在当前仍然有参考价值。

近几个月，老杨是全国房地产悲观情绪汪洋中，一只谨慎乐观（今年只对少数高能级城市略乐观）的小船。

很多人不太理解老杨为何要扮演这一角色？多数网友则简单粗暴的认为老杨是房地产从业者，所以必须唱多。

其实在几年前老杨看空，当空军总司令的时候，很多人同样不理解老杨的出发点，这个房地产从业者居然要主动砸掉自己行业的饭碗？

哎，多数看客们，实在太狭隘了。没法解释，也解释不清……

真正懂老杨的，估计也就是少数房地产资深从业者，尤其是有过交流，见过面的行业有识之士。

比如，今天上午，我给几位房企老总发研究报告，其中一位回复：

2020－2021年，老杨除了对个别城市谨慎乐观之外，对全国绝大部分城市都是看空的！尤其是空中加油、浪情四溅的浙江与苏北地区！

当时我曾有一个预言：什么时候连浙江与苏北都趴下了，那么全行业，尤其是那两年在此地拼命抢地的大中房企，也就到了全体趴窝的时候。

为什么？因为2018下半年全国广大三四线楼市降温之后，一直没起来，而2020－2021上半年很多民企只能在还没降温的少数一二线与浙江苏北三四五线，这些局部热点地区抢地，竞争太激烈！

大家想想，当时苏北几个三线城市的地价房价直逼苏南？何德何能呀！在老杨看来，这分明就是房地产泡沫呀！而彼时众多大中型房企还在忙于火中取栗！业外普通网友们，就别老说什么大型房企的市场研究能力有多强了……

此话题就此打住，皆成历史往事了。咱们来讨论一下当下，房地产低迷与泡沫是否有、是否已破的话题。

今天，在我的知识星球里面，看到一圈友提问：

全球14个经济体，房地产泡沫破灭前后的涨跌幅比较。

这是海通证券做的表。数据来自CEIC的，一个大数据供应商。

关于这些经济体曾经出现过房地产泡沫，并且破灭了。这个事实基本存在。而且统一数据口径之下，确实可以做对比性分析。

不过，先得告诉各位，这个表中少数数据有误。

比如表中泰国房价93年是高点，其后下跌了几年。

这些数据的最终来源，我估计是国际清算银行，当前国际房价数据最多的当属国际清算银行。而国际清算银行中的泰国（曼谷）房价指数如下。其高点正是93年四季度，震荡中下跌至01－02年。

但实际情况是，泰国房价的高点出现在97年，也即东亚金融危机爆发之前才是高点。以曼谷高端公寓为例，1991年单价是4万多泰铢，1997年曼达6万多泰铢，其后5年房产市场低迷，2007年涨至15万泰铢，2018年涨至28万泰铢。

再如韩国，大家近期很关心其房价大跌情况。

按上表中所示，91年2季度见顶，其后下跌十年。而国际清算银行的走势也如此，如下图。而且至今房价仍低于91年，搞得跟日本一样熊！

但真实情况，应是这样的。下图是韩国房价同比涨幅。

88年汉城奥运会后，韩国房价曾出现两次明显下跌（如图）：92－94年，98年前后。

本轮下跌始于去年，基本与欧美多国同步。只需看涨跌幅，目测就能知道近几个房价肯定创新高了，而不是低于91年。

另外， 韩国房价指数（非涨幅）走势图，下图应该是比较靠谱的。

1986-1991年，首尔房价上涨了130%。1970-1991年总增长14倍。这个14倍的增速，和过去20年我国一线城市差不多。

1988年的汉城奥运会，1988-1990年间，首尔地价平均涨幅高达34%，三年就翻了一番。

1991年直到2000年，首尔的房价几乎没有上涨。一方面，加快住房建设，住房供应大增；另一方面，控制需求，比如限制土地价格，限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税，实施不动产实名制，限制住房贷款等。

1997年，随着亚洲金融危机的爆发，韩国经济陷入萧条，1998年房价急跌，99年、00年盘整，01年开始上涨。这几年走势类似当时的上海。老杨01年来上海，楼市刚复苏，而之前几年市场低迷，烂尾楼也不少。

从2000年到2008年金融危机爆发，首尔房价涨了大约150%，平均每年上涨13%。其中2005年，韩国政府为了抑制房价，增加了综合不动产税，也就是房产税，税率为0.4%；累进制，最高可达2%。但调控效果并不好，类似几年前我国的调控。2005-2008年，首尔房价上涨了50%左右，直到金融危机爆发。

但08年金融危机后，韩国房价下跌幅度较小，其后几年盘整中小涨。直至2020－2021年，随欧美大势来一波强势拉升。结果就滋生出泡沫！然后，22年房价转跌，且跌速较快，引发中国房友们的关注。

就中韩比较：

之几年韩国房价涨幅大，出现泡沫是内因，加息与经济趋弱是外因。这一情形，与我国有相似之处，但也不同的地方。

我国房价比韩国早跌了一年，我国货币处于宽松期，不存在连续加息。
长期因素中，中韩有一点相似，近两三年总人口出现历史拐点。

关于14个经济体的房价泡沫与破灭这事，怎么看？

CEIC的房价指数口径一致，所以虽有瑕疵，但可大致上做比对性分析。

首先是要出现泡沫，其次是泡沫破灭。

前者的界定比较难，后者的发生需要外部条件，比如14个经济体中，多数发生在全球或局部（比如东亚）经济金融危机后。

而且全球近200个经济体，过去几十年，发生过房价泡沫破灭的也只有十几个。

就我国来看，92年下半年海南泡沫破灭，97－99年我国沿海大城市楼市受到东亚金融危机的冲击。

房改以后，有几次楼市降温，比如08下半至09一季度，11－12，14－15年。

21下半以来这轮降温时间最长，幅度最大，之前局部地区存在泡沫，也可以说近两年属于局部房价泡沫破了。其中很多三四线地区的楼市是18年下半年就开始降温了，至今已长达五年；环京降温已长达六年。

从宏观经济金融来看，我国并没有发生危机，国家一直在防范系统性风险，这会使本轮房价下跌时长和幅度，不会像表中14个经济体那么惨。

老杨坚信：我国行政干预力度大，不会坐视更惨结局发生！

当前，主要是情绪面太糟了。网上看空唱空房地产的舆论势力太强大，网友们都有点吓懵了。近期咨询我是否抛售房子的铁粉就有好几个。

没什么比信心溃堤更糟的事儿了。急需虎妈猫爸伸出温暖的手，抚慰一下惊恐的娃儿们……