壹

19世纪，英国科学家高尔顿对1078对夫妇及后代的身高进行追踪研究发现：

偶发的身高优势，并不会一直延续下去，后代们的身高，最终会向「均值」靠拢。

在统计学上，把这种“某个变量或数据点在一段时间内表现出极端值，之后逐渐回归到或接近其长期平均值的现象”，称为「均值回归」。

老话说，“穷富不过三代”，就是这个理论的某种民间提炼。

在投资领域，「均值回归」意味着更多启示：

超额的溢价会逐渐消失，非理性的定价会回归理性。

尤其是在房地产领域，当泡沫逐渐消散，潮水褪去，那些曾经不合理的定价，也一定会回归均值。

人为炒作的概念、容易证伪的区域板块、人口流出的城市等等，都将见证「均值回归」的巨大威力。

当超额溢价消失，房子的内在价值成为决定流通价格的决定性因素。

那么，决定内在价值，看什么？

经济学告诉我们：看供需关系。

需求，一般来自于两方面：

一是实用价值：tangible value ,可以通过消耗而产生价值的事物，如石油、食物。

二是共识价值：intangible value,不能通过消耗或使用产生价值，但因共识产生价值，如黄金，钻石，艺术品等。

房子的实用价值毋庸多言：好的居住品质、优质的学区地段等。

而共识价值，却罕有人认真研究。

房地产的共识价值，通常体现在“凝聚共同记忆、形成符号意义”的「地标」上。

比如，上海的外滩；再比如，北京的长安街。

地标，不仅代表着最高的城市能级，也是城中人、乃至国人情感和记忆上的共同体。

在北京，长安街就是这样一条街，它具备整个中国最大的共识价值。

在「均值回归」时代，选择住在长安街畔，就是选择了极坚固的价值基础，以及最充分的流通溢价。

贰‍

沿着长安街寻找潜力板块，西四环外、衙门口率先进入视线。

从石景山的整体开发进程来看，由西向东、逐渐升级对接主城，是一个很明确的趋势。

第一阶段，是古城南街、北辛安，通过整体开发、分期入市，多个精品项目，将石景山楼市的价格拉升至7万+的水平；

第二阶段，同样的整体开发思路落位于衙门口。

位于西四环与西五环之间的衙门口，可谓承接东西的节点，政府对此区域寄予厚望，未来将打造集生态、金融、教育、宜居等功能于一体的新区。

众所周知，在北京楼市，那些整体规划、功能定位明确的区域，往往有着非常不错的市场表现。

远的如孙河、亦庄，近的在石景山也有北辛安珠玉在前。

所以，衙门口的地块，吸引了融创、城建、招商、中海等实力房企不断进驻。

区域小气候已然起飞。

基础设施建设先行：

根据去年公示的《北京市轨道交通第三期建设规划》，11号线的二期即将进入建设周期，从新首钢，到洋桥，中间途经新首钢东南区、衙门口、丽泽商务区等城市功能区。

根据站点布局，“衙门口东”、“鲁谷大街”将设站。

今年，石景山区计划完成地铁11号线西段北辛安站出入口建设，这条线的建设进入实质性提速阶段。

除此之外，市郊铁路城市副中心延长线也将经过衙门口，由西向东可抵北京西站、北京站、北京东站以及通州，未来到城市副中心仅需55分钟。

板块内部道路也在迅速打通，衙门口六号路、八号路、十号路等已获开工，未来五环路以高架桥形式穿越衙门口，居民出行更加便利。

根据官方消息，未来石景山衙门口配套道路网将建设9条道路，投资超1.7亿，道路总长度约4.81公里。

教育和生活配套也在紧锣密鼓完善中。

教育方面，北京171中学已与石景山区教委签约，将承办紧邻衙门口明星项目长安悦玺东侧的衙门口配套中学；

板块内还有北京市京源学校（小学部），北京爱乐实验小学等基础教育配套，据往年政策，可直升北京市京源学校。

京源学校一直是石景山传统名校，连续7年摘取区中考状元,历年高考成绩位居北京市前列，同时也是北京市重点建设的国家级特色高中学校。

生活方面，森系的静谧与城市的烟火气在此完美融合。

规划总面积达98.67公顷的衙门口城市森林公园，一期已开园满一年。

区域还临近永定河休闲森林公园、距离园博湖也咫尺之遥。

根据十四五规划，衙门口将以大尺度“留白增绿”方式，建设环线和莲石路生态绿廊，以及近100公顷城市森林公园。

入则享森系绿境，出则满眼城市烟火。

在衙门口的5公里生活半径内，拥有石景山万达广场、沃尔玛山姆会员店、朝阳医院西院、老山城市休闲公园、石景山游乐园等优质配套。

衙门口周边还是石景山的产业高地。

环绕衙门口，有新首钢高端产业园、中关村科技园石景山园、郎园Park、北重科技文化产业园等产业集群；

向东，还可辐射丰台科技园、丽泽金融商务区、金融街等核心产业区。

深厚的产业积淀，夯实了板块内不动产的长线价值。

长安街的地标共识价值，叠加逐渐起飞的板块价值，让衙门口，成为当下北京楼市最值得关注的板块。

叁

在衙门口在售项目中，已经准现房的长安悦玺更值得关注。

这个判断，基于三个理由：

首先，准现房好处显而易见，品质看得见，且减少了等待时间，降低入住成本；

第二，它的品质基因。

它是西四环在售的楼盘中，体量最大（总户数为917户）、最纯粹的改善社区，既无任何配建，也无小户型产品。

操盘团队堪称豪华，由融创、城建、招商、陕建、石泰5家房企联手，以擅长打造高端豪宅的融创为主操盘。

在西四环区域，融创香山壹號院曾成为2020年现象级豪宅神盘；在石景山区，融创联袂建发打造的长安和玺，曾被誉为长安街首排美学人居封面作品。

此次操刀长安悦玺，融创再度打造了一座新中式风格建筑、山水文脉造园的高品质社区。

项目建筑采取经典三段新中式设计，运用传统的中式挑檐元素，但以更加现代简洁的线条表现，使建筑挺拔硬朗又富含东方文化韵味。

体量更大的社区，也能从容布局园林。

社区园林呈现东方园林的大气与风雅，提取山水雅意中意境场景，再现《十咏图》美学意境，形成一环两轴三苑景致，让业主宛如身处公园之中。

业主从社区大门回家，需经过物华门、清风园与水榭花园、悬月廊与会客亭等三进空间，彰显大宅归家礼序。

不同组团的园林有不同的功能，既有为孩子们打造的活动乐园，也有为中青年铺设的塑胶跑道，老人们也可在亭台水榭中休憩、社交。

第三，它是对中产、改善家庭最为友好的社区。

这部分置业人群改善置业最大的痛点是：

高端社区更保值、居住环境更好，但往往总价高不可攀；

普通社区的大户型，虽然总价可及，但往往社区氛围不够纯粹，小户型、租户多，难以保证居住品质。

而长安悦玺完美解决了这个痛点。

项目产品定位坚持以纯改善为主，打造了建筑面积约97~173平米三至四居产品，均为精装交付。

尤其是中间段的建筑面积约124平米四居产品，对刚改、改善型客户可谓极其友好。

比如，户型方面，擅长平层大宅设计的融创，在这个面积段融入了很多豪宅的舒适性设计。

这个四室两厅两卫户型，整体格局非常方正，是经典的四叶草布局；

南向三面宽达10.2米，且南向两间卧室宽度均在3米以上，让居者的舒适体验拉到最满；

入户的独立玄关和收纳柜，不仅功能性很强，也实现了视线的区隔，增强了私密性和仪式感；

中轴LDK空间，完整且宽阔，在这个空间，一家人可以充分互动，实现尽享天伦的家庭生活场景，

约3.5米宽的U型厨房，功能完备，使用方便，让日子过得更加有滋有味；

此外，双明卫、次卫干湿分离、独立家政间等等功能，在这个起步级四居户型中出现，更让人不禁佩服融创的设计功力。

胡Sir认为，当喧嚣褪去，不动产的真正价值浮现，买房更应该看重它的共识价值。

长安街、西四环，构成了衙门口这样一个潜力板块的共识基础；

而长安悦玺，作为一个纯改善的、充满细节与美学的社区，则完整容纳了中产和改善置业的生活梦想。

京西置业，去看看长安悦玺吧！一定有惊喜在等着您。

胡 Sir 不 胡 说

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