导言：

伴随着城市更新的进程，越来越多的宅基地房屋被拆迁，拆迁的利益也引发了很多原房屋所有人确认买卖合同无效并要求收回房屋的案件，如果购房者并非村民，这类案件基本会被判无效。当年以较低的价格购买到房屋，而如今广州房价高涨，现在房子没了，购房者如何维权？本案将提供实务指引。

基本案情：

2003年，阿强（原告）将村里的宅基地房屋以7万元的价格出售给了阿明（被告），付款当天双方办理了公证手续，同时阿强将《村镇宅基地使用证》原件交给了阿明。阿明并不是村里的村民，户口也不在村里，因此无法办理更名手续。阿明一家人在房屋里面一住就是十几年，期间相安无事，直到2021年，村里有传闻要拆迁，原房主阿强坐不住了，心想如果拆迁将会是巨大的利益，觉得当年7万元出售太亏了，于是将案件起诉到法院，以阿明并不是房屋所在地村集体组织成员为由要求确认买卖合同无效，并要求阿明一家人限期腾房。

庭审过程中，阿明代理律师梁小凤律师经对案件研究，初步判断法院最终判决合同无效的概率很大，于是建议阿明提起反诉，要求阿强返还购房款7万元、资金占用利息、腾退房屋费用和因房屋无效导致的房屋差价损失133万元。同时，阿明申请了对涉案房屋市值进行评估。经评估机构评估，涉案房屋的现价值为109万元。

裁判结果：

1、法院认定被告阿明并不是房屋所在地的村组织成员，因此双方之间的买卖房屋行为违反法律的禁止性规定，涉案房屋买卖合同无效，阿明应在30天内腾房。

2、由于房屋买卖合同无效，因此7万元购房款应予返还，搬家费用也予以支持。

3、关于房屋差价损失，法院认为原被告均是完全民事行为能力人，在明知阿明并非村民情况下买卖宅基地房屋，双方均存在过错。考虑到原告阿强作为出售方，在时隔十几年且房屋价格上涨的情况下主张确认合同无效，该行为严重违反了诚实信用原则，因此阿强应承担70%的过错责任，因此应向阿明支付71.8万元的房屋差价损失。

律师分析：

1、关于合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定:“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，涉案房屋属于宅基地上的房屋，阿明并非该房屋所在的村组织成员，原、被告之间买卖该房屋的行为，违反法律的禁止性规定，因此无效。

2、关于房屋差价损失。该主张需要购房者主动提反诉，如果不提，法院将不会主动审理。反诉过程需要委托评估机构对房屋价值进行评估，虽然不是商品房，但实践中还是可以评估，最后法院会根据双方过错程度来划分责任金额，过错程度会综合考虑哪一方提起确认合同无效之诉、诉讼原因、居住时间、对房屋的资金投入（如装修装饰）等因素。

案件后续：

这个案件判决生效后，听说房屋不拆迁了，阿强又找到阿明，希望维持原状，被阿明拒绝。现在阿强不仅没拿到想象中的拆迁利益，还背负着80几万的债务，由于无力偿还已经被列入了失信黑名单，可谓是得不偿失。

本文作者：

梁小凤 高级合伙人、党员律师

专业领域：企业法律顾问服务、MCN机构法律服务、劳动争议、并购重组、股权转让、合同纠纷、婚姻家庭、涉外纠纷、商事仲裁、房产纠纷、刑事辩护