以房抵债是否能排除强制执行？

案例导引：

二狗向翠花借了100万用于理财投资，结果亏得血本无归。还款期限已至，翠花怒而要求二狗还钱，二狗身无分文，表示可以用其名下位于翻斗花园2号楼的1002室作为抵债还给翠花。

翠花见房屋市价远超100万，遂应允，并同期与二狗签订了《以房抵债协议书》。谁知还未办理房屋过户手续，房屋便被查封。一问才知，二狗同时也向三毛借款100万，还款期限一到，三毛便通过法律手段确认债权并申请对二狗名下财产进行强制执行。

争议焦点：

以房抵债受让人能否通过适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行？

法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

法律疑难解析：

1、 以房抵债受让人是否能适用第二十八条排除强制执行？

第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。从条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。

此外，以房抵债双方的真实意思表示为以房抵债，即陈其述签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，以房抵债的债权并不较其他债权更具有优先实现的价值利益。

故从法解释学角度来看，以房抵债受让人不能适用第二十八条排除强制执行。

参考案例：

（2019） 最高法民终286号《民事判决书》

（2020）最高法民申3620号《民事裁定书》

当然，在实践案例中也不乏因《以房抵债协议书》不符合第二十八条第一项规定暨不属于“合法有效的书面买卖合同”而认定其无法排除强制执行的例子，笔者也对此表示认同。

因房屋买卖合同因其交易对象不动产所具有的特殊性，在制式上有着较为严格的要求与标准，如在《商品房销售管理办法》第16条第2款就规定了商品房买卖合同所应当明确的主要内容，其中包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等具体事宜。在一般情况下，《以房抵债协议书》无法具备上述内容，自然无法被认定为“合法有效的书面买卖合同”。

但当《以房抵债协议书》在实质上具备房屋买卖合同所需的各类属性时，考虑到房屋的实际入住情况，亦可被认定为“合法有效的书面买卖合同”，并要求债务人协助办理过户。

参考案例：

（2020） 鲁03民终230号

2、 该案中，翠花能否通过适用第二十八条排除强制执行？

在该案中，基于债的平等性，翠花对二狗享有的债权与三毛对二狗享有的债权并无差异，无法因为其签订了《以房抵债协议书》而具有物权属性上的优先性，故翠花无法通过适用第二十八条排除强制执行。

但这并不意味着翠花无法通过该房屋进行以物抵债。需要注意的是，以房抵债协议既不属于法律规定的抵押权等典型担保，也不属于其他法律规定的所有权保留、让与担保等非典型担保，不产生担保的法律效力。倘若二狗也并不享有优先受偿的权利（如设定抵押、担保等），翠花的债权与二狗的债权便是平等的，应当按照债权金额按比例获得清偿。