从上海官宣认房不认贷政策到现在，已经有两周多的时间了。这两周的上海楼市现状，可以说是冰火两重天。主要有以下几个方面，我们一起来看看。
01
先说一手房市场。
现在售楼处的客户非常多，政策出台之后，原本那些无人问津的远郊新盘，竟也有很多客户开始去看房了。
当下二手房市场，也体现了“冷热不均”的市场热度。例如刚需预算的次新板块，比如九亭、泗泾、嘉定这些地方，热度非常高；有些客户也是因为受限于之前贷过款，所以没办法再用首贷资格。如今政策出台后，这部分客户也被激活了。但是除此之外，有部分价位段比较高的板块，二手房行情就没有那么好了。
原因一个是刚需链条先启动，到置换链条还有滞后性；二个是当下第八批次新房开盘是针对1000-1500万左右的改善用户，房龄新，环境好，配套也不错，大家当然更乐意一买新不买旧。
还有政策出台后不久，二手房的挂牌量也激增。
这几点就是目前市场上的真实情况。
02
随着认房不认贷政策落地，很多置换改善需求群体购买力都开始得到了释放。毕竟大家都知道，认房不认贷是给了很多需要置换的家庭一个“纠错的机会”。当年你无论买过什么样的房子，老大楼还是老破小还是硬伤房；是本地还是外地都好，这个政策的出台，就给了你重新选择产品的机会。只要把手上不够好的产品置换了，就还是可以以首贷资格买一套更好的房子。
但事实上，也许没有我们想象的那么美好。主要还是在政策出来之前，上海的二手房挂牌量就已经维持了过去十年乃至二十年的最高位，基本上真实挂牌存量已经高达20万套的数字；过去几个月，上海楼市非常低迷，挂出来的二手房非常难卖，新房市场全面分流和冲击，再加经济下行，人们观望情绪重，想卖房的房东很多，客户却很少。所以总的来说，二手房的去化周期已经很长了。
但是政策颁布之后，第一时间不是买房客户激增，而是挂牌数量进一步激增。
我们可以想象一下，此时是挂牌很久的老房东，终于久旱盼来甘露，正准备趁这个机会卖掉房子；但此时，又多了一批有纠错机会的置换刚需来卖房。早在放开一天之内，上海新增近7000套挂牌房源的离谱现状。
挂牌一段时间后，如果总是卖不出去，总会有人急售，总会有人砸盘，就为了能抢跑。那么但凡想要卖个正常价格的房东，那得有多难？挂牌房源变多，势必会对二手房市场造成严重的影响；卖房时间过长，也会造成后续置换周期变长，成交价格会越拉越低，而置换成本则会越来越高。此次政策放松，确实是精准利好置换人群，但背后的真相不可置否的就是，想要立马实现置换改善，也没有那么容易。
03
所以说，认房不认贷政策放开，短期之内还是有效，效果明显；但是中长期来看，利好并不会真的持续很长时间。大多数房东，在接下来的卖房过程里，也要接受挂牌价和实际成交价的落差。如果不把心理预期放得实际一点，最终的结果就是房子会很难卖掉，卖房周期会很长，无法短期内实现置换改善。因为你的房子卖不掉，但是你看上的房子很可能已经卖掉了，出来的下一套，价格会更高。
政策利好改善群体，就必然会利好改善人群对应的产品；而二手刚需盘因为供过于求，价格还是会疲软；但是优质改善产品，价格还是会水涨船高。
这就是楼市分化行情的现状。所以政策出台，也不是百利的。正所谓甘蔗没有两头甜，大家一定要认清楚自己家庭的需求，做相对合理的决定；当然如果有不清楚的，都可以来问我们。
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