撰文@房小密
今年听到最多的一句话就是,钱不好挣了。
后疫情时代,不管是打工的,请人打工的,还是给自己打工的,对于经济大环境的变化,很多人都开始感到“切肤之痛”。
加上房地产市场低迷、股市动荡、实体经济飘摇、存款利率降低的“夹击”,本以为投资已经是“夕阳”话题了,但最近接触到一些喜好投资的圈子,发现并不是这样。
恰恰是在这样的背景下,对于拥有资产净值的人群来说,手里的钱急需找到更好的“出路”。
我们也很久没有站在投资的角度聊聊房地产,今天借着一位朋友关于买铺的想法,重新谈一谈。
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“投”等大事
还是选择买商铺?
在主流的投资方式里,相比股票、基金等,房地产拥有特殊的实体属性,一直都很“吃香”。
但看看现在的房地产市场,再说投资,你是不是会打上大大的问号?
毕竟楼市都这样了,还能指望一夜暴富?
当然不能。
但不代表房地产的投资属性及投资需求完全消失,除了住宅以外,房地产还包括商铺、公寓、写字楼等商业产品。
住宅和商业,是不同的逻辑。
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成为地产自媒体之前,我们在商业地产有过一些从业经历,所以朋友偶尔有些关于商业投资的想法,依然会交流一些意见。
一位朋友提起有些“闲钱”,但不想放着,于是开始考虑起买商铺。
原因很简单,现在的经济环境下,与其追求“暴富”,不如首选稳定。
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从市中心到城东城西,从综合体到社区,甚至是一些专业市场,转了不少地方的铺面,目前更意向城东,最好是现铺。
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泽森·壹品江山也是我们很熟悉的一个楼盘了,但它的商铺,倒还是头一回分析。
朋友给出的理由是,现铺,不仅小区有居民,周边也有学校,有单位,有写字楼,人群稳定且有消费力。
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那么基于他的考虑,我们来聊两个问题:
现在投资还可以买铺吗?买什么样的铺?
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房地产+投资
商铺还行不行?
先说买铺投资的可行性。
近年来贺州商业的选择很多,几个商业综合体的开发,新建小区的底商,还有商业街、写字楼等等,商业体量的增长速度不输住宅。
但有一个明显的趋势,从以前的西约街、向阳路、灵峰南路,到现在几个在建商业综合体项目,商业重心一直在东移。
主要原因是,人口在迁移。
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比如朋友意向的城东新区,近几年楼盘接连交付,加上公园、学校等配套的不断完善,区域的居住人口基数和密度都呈现持续上升的态势,商业价值也随之快速崛起。
现在逛一圈下来,几乎没有哪条街是空着的。尤其是入住率较高或者户数较多的小区,店铺甚至已经开得密密麻麻。
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经验业态上,以餐饮、小吃、商超、便利店、母婴、美容美发、家电家居等为主。
尤其在“懒人经济”的催化下,例如便利店、快递驿站、小型特色餐饮等“小而美”“小而快”的刚需业态发展最快,哪里有交付入住,就开到哪里。
越来越多的网红店、品牌店,也应势选择在城东开设新店、分店。
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有人的地方,就有生意,就需要做生意的空间。
在这其中,无论是业主还是店主,往往更偏好于紧邻居住区的临街商铺。
主要还是在于一个“稳”字。
从投资角度看,小区的临街商铺一般不会产生高回报,但因为贴近居住区,有着天然的固定客群,基础的商业价值是“可数”的。
从经营角度看,“最后一公里”的优势,是其难以被取代的核心竞争力,经过数轮电商浪潮的冲击,小区临街商铺的“地位”得到了反复验证。
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一“铺”致胜?
选择比实力更重要
既然城东的商铺仍具备一定的投资前景,那么下一个问题就是,买什么样的铺?
一铺养三代,三代养一铺,结果可以天差地别,关键就是这个“铺”。
商铺价值的高低,地段是基础,人流是核心。
小区的临街商铺,人流量可以分为两个梯队:
第一梯队来自小区自身的居民,小区的规模大小,住户多少,有着重要的支撑作用,这是商铺的基础价值。
第二梯队来自周边约1.5公里的人群,小区所在的地段及未来的人口动向,在一定程度上决定着商铺价值是否有更大的空间,这是潜在价值。
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那么朋友看中的泽森·壹品江山如何?
泽森·壹品江山小区自身以及附近500米的成熟小区,初步估算,有着将近2000户居民。
除此之外,小区周边还有政企学校环绕。
东侧是南苑路,与5A甲级写字楼相邻;
南侧是太兴街,正对贺州市幼儿园以及单位小区;
西侧贺州大道,紧邻八步区移动公司;
北侧是小区主出入口,门口就是北部湾银行和平安保险等企业机构。
比起一般单纯的小区商铺,这里的客群结构更多样化、消费力更强、重复消费率更高,适合多种商业业态经营,显然有着更多的潜在价值空间。
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泽森·壹品江山还有一大优势在于,它是现铺,买了可以马上装修或出租,对于投资来说,可以减少资金占用成本,直接影响收益及周转。
从销售资料上看,泽森·壹品江山的商铺总建筑面积约1.2万㎡,与小区住户数相比,体量适中。
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铺铺临街,地面停车位也比较充足,方便内外客流。
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除了二层一间600多㎡的大开间铺外,几乎全是首层商铺,不拖二楼甚至三楼出售。
通俗来说,花买瘦肉的钱,不搭肥肉卖。
商铺建筑面积约28-84㎡,5.1米的层高,格局也比较方正明亮,可以灵活的容纳多种业态。
比如餐饮小吃、便利店、美容美发等,喜欢租用这样中小面积,有层高空间的小区临街商铺,也乐于成为第一批进驻者。
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初步了解了一下周边在营店铺,目前租金水平约60元/㎡/月。
从客观条件上看,面积段适中,层高有租金溢价能力,周边租金水平与市场持平,没有明显的投资短板。
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最后回到朋友关注的问题,的商铺值不值得买?
还需考量以下几个问题:
1、确定业态,尤其是对环境有特殊要求的业态,比如是否可做餐饮。
2、总价多少?全款还是贷款?
3、打算自用还是出租?
4、租多少钱?目的是保值还是赚钱?
给自己算好这笔账,结论就不难得出。
最后说几句:
关于买铺,现在我们依然会肯定的给出答案,商铺能买,但不能随便买。
买铺的门槛已经越来越高,不一定是资金的门槛,而是认知的门槛。
在现有的经济环境及趋势下,看看银行存款利率,看看汇率,投资的目的依序应该是少贬值,到保值,最后才是升值。
买铺作为一种投资渠道,仍是资产配置的一种重要手段。
当然,如何选铺,那就需要考验一个人的眼光和胆识了。
今天先这样。
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