住房问题关系民生福祉，在人口大规模迁徙的背景下，住房成为了横亘在每个新市民心头的一大难题。如何实现“住有所居、住有宜居”，解决新市民、青年人住房困难问题，是近几年从国家到地方政府在的施政重点。
许多城市不再以简单地提供容身之处为目的，在发展保障性租赁住房的同时，也探索出各种结合社区改造、人才安居和产业发展的新模式，带动地区保障性租赁住房加快开展。
本次小悦要和大家分享的就是团队近期承接的保障性租赁地块的定位项目，来看看一宗位于一线远郊的保障性租赁地块是如何通过定位转变为理想的新青年之家的。
一、大势所趋：新兴市场 蓬勃发展
“十四五”规划纲要提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。广州市是筹建保障性租赁住房的重点区域，计划筹建数量位列全国第二。广州市提出，到2025年，全面完成60万套保障性租赁住房建设筹集任务，帮助新市民、青年人等缓解住房困难，突出保障性租赁住房的民生属性。
而在房地产行业研究领域，面对蓬勃发展的保障性租赁住房市场，对此研究的却仍处于起步阶段，鲜有相关的研究案例与共识，这也使得对于保障性租赁住房的定位没有经验的房地产企业面临定位及经营的困局。
二、困难重重：先天不足 配套弱势
悦数洞察过往在租赁市场及客户研究领域有着丰富的经验，曾帮助多家上市房企完成品牌公寓租赁市场及客户研究。凭借着过往在租赁领域的积淀，悦数洞察受到委托对广州市某区的全自持保障性租赁地块进行定位研究。
目标地块虽位于广州，但实际地处广州远郊的某镇区。地块所处区域不但本身行政能级较低且生活配套不足，同时面临着周边传统行业冲击、就业人口外流的现状，租赁市场极度不活跃，项目的定位及后续运营着实困难重重。
从企业层面看，需要盘活资产、实现稳健收益；从政府层面看，需要帮助新市民、青年人等缓解住房困难问题。如何规划好这个全自持的长周期保障性租赁住房项目，实现企业和政府的合作共赢？
三、逆风破局：全面分析 挖掘机会
本次研究从“本体、市场、客群、产品、开发”五个维度展开，充分洞察市场与目标客群，打造有产品力、竞争力的保障性租赁住房。
（一）全面分析假设、严谨周密验证
研究团队首先对地块及上下游板块进行桌面研究、实地走访调研，梳理地块与上下游板块综合情况及租赁现状，形成有根据性的研究假设，然后通过定性定量研究验证，最终提出产品打造建议。研究过程采用桌面研究、田野调查、定量研究、定性访谈四大研究方法，实现从“需求洞察-需求验证-策略输出”的整体研究脉络，精准定位目标客户。
（二）全盘综合分析、聚焦开发难点
通过桌面研究和实地走访，初步进行地块价值判断、市场租赁分析，发现地块存在较大开发难点与问题：
1、地块难点：项目市场体量较大、且周边生活配套不足，对租客吸引力有限
2、市场难点：项目所在地租赁市场不活跃，市场租赁需求不足且支付能力低
3、经营难点：项目整体投入较高但市场需求弱，经营风险较大，资金回笼难
（三）精细客群分类、精准定位破局
在研究难点与问题的现状下，团队进一步思考“如何精准定位破局”，通过定性定量研究，切实洞察客户需求，悦数洞察团队提出客群开发、客群细分、概念定位、分期打造方式突破难点与问题，分区域、精细化打造新型保障性租赁住宅，扩大整体市场受众基本盘，促进后期租赁去化。
1、客群开发：采取“1+2+N”客群开发策略，保障存量市场基本盘，同时争取其他同类 需求客户，转化购房市场客户，扩大整体市场受众基本盘，促进后期租赁去化。
2、客群细分：精细化客群分类，把握不同客群需求，根据不同客户需求精准定位产品。
3、概念定位：全盘整体概念性定位，同时分区域、精细化打造新型保障性租赁住宅项目。
4、分期开发：结合产业发展趋势采取三期开发模式，盘活资产、减少资源浪费。
悦数洞察在商业产品研究上的经验
本文为悦数洞察广州市保障性租赁项目定位报告节选，仅展示部分内容。
来源 | 悦数洞察
编辑 | Magnolia
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