点击蓝字“听三哥说”关注我吧~
棚改2.0版的第一张房票，于1月5号已经在广州荔湾区落地了。
以前是拆了你的房子给你钱，让你买房。
现在是拆了你的房子给你票，让你换房。
无论是过去的棚改货币化，还是现在的房票安置，核心都是在强行创楼市造购买需求，并以此来消化楼市的新房库存。
就像这次广州城中村改造的《专项规划》中关于房票起到的作用描述的一样。
“通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，缩短城中村改造周期；同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置”。
看似房票能起到的作用很多，但重点基本只有一个。
定向去化新房库存。
房票的出现最直接需要发挥的作用，就是定向去掉楼市的新房库存，其他的都是可有可无的烟雾弹。
这一点数据表现的很明显。
根据中指研究院数据统计，2023年广州新房成交金额约为3148亿元，为近十年以来成交额的第三低位。
同时广东省住房政策研究中心的信息显示，广州全市的新房的去化周期已经超过20个月，而广义库存去化周期已经到了5-7年。
库存高企，新房成交金额下降，在调控政策门槛一再降低的情况下，购买力进场的态度依然不算积极。
前有房企债务，后有地方财政，对楼市购买力挖掘的操作，还真就是刻不容缓。
1
说回这次房票的一些有意思的细节。
按照房票相关文件上的解释，这次广州的房票在被征收人群之间具有流通性，你可以拿了房票不换房转让给其他人，然后自己套现离场。
但接手那个人拿到房票后，就无法再次转让，只剩下买房这一条路。
换个角度说房票的流通性非常的差，而一个流通性过差的票据是没有“太大”价值的。
也能理解，降低房票流通性是为楼市去化库存服务，流通性太好了你跑了怎么办？
肉，必须烂在锅里。
当然了，我们楼市的政策一直是非常“人性化”的，如果被拆迁征收的个体，既不转让房票不又买房，那么在持有房票18个月，也就是1年半之后，“几乎”就可以兑换成等价货币。
至于为什么要用“几乎”这个词，是因为从现在公开的信息来看，兑付的程序貌似多少还是有一些问题存在。
首先是资金问题。
1月5日广州荔湾区石围塘征拆现场开出了全市第一张房票，当时新闻报道中出现的房票照片上清楚的写着，房票使用/兑付有效期从2024年1月5日至2025年1月4号。
（点击放大）
12个月，一年时间。
而到了1月9号，在关于广州房票的新闻中，广州规划和自然资源局相关负责人对于房票兑付日期的解读，就变成了最长18个月，也就是一年半的时间。
为什么间隔了短短3天时间，房票兑换货币的时间延就长了半年？
我查找了各方资料，暂时没看到有相应的解释，《经济日报》1月6号发了篇《谨防不实炒作干扰楼市预期》的文章，主要的调子是不要干扰楼市稳定预期。
意思很清楚，自媒体不利于楼市发展的话少说。
既然官方下了基调，那这个房票兑换日期的延长我就不敢乱下定论了，免得被敲打。
不过定论虽然不敢下，可能性还是可以说一下的。
出现兑付日期延长6个月的可能有两个。
第一个可能最简单，也许压根没什么资金压力，也根本不存在什么兑付期限的延长。
12个月变18个月只是政策宣传口上的一些“不严谨”解读罢了。
第二个就麻烦点，也许针对这次房票兑付资金的到位情况，目前可能还有点“小小”的问题，所以地方财政在充分考虑后，必须未雨绸缪的延长兑付时间。
这一点从2023年12月央行重启抵押补充贷款，也就是PSL贷款的行为来看，或许就是一种佐证。
根据部分官媒的解读，这次PSL贷款主要的流入领域有三个，第一平急两用，第二公共基础设施建设，第三就是城中村改造。
新增这3500亿的PSL专门分了一部分给城中村改造，可见靠拆迁棚改去化楼市库存的财政压力对地方来说应该不小。
假设兑付期限真的出现的延长，或许就和这个有关。
2
其次是政策问题。
假定我们按照18个月的兑付期来计算，一旦时间到期后，根据目前公开的政策细则规定，未使用房票的被拆迁征收人，可以向区政府申请将其兑换成货币，而兑换细则并没有统一规定，由各区具体制定。
这就很灵活了。
首先是“可以申请”，根据词典的解释，申请一词的意思是“向上级或有关部门说明理由，并提出请求”。
既然是请求，那就意味着要面对两个可能出现的结果，第一是允许，第二是拒绝。
允许还好说，套现离场皆大欢喜，但如果是拒绝呢？
肉是不是又烂在了锅里？
不太明白，既然都设置了房票兑换货币的机制，给了个体选择套现离场的机会，为什么又不在这里设置一个刚性兑付的保障措施呢？
稍微“过度”联想一下，是不是担心多数个体对楼市看空，导致太多拿了房票的人压根不去换房子，而是硬等18个月后兑换等值的现金货币？
还有就是“兑换细则各区具体制定”，这个灵活的空间就更大了。
新房销量好的行政区，可能会更配合个体用房票兑换现金的行为，毕竟人家不缺这点购买力的注入。
我们区新房去化趋势喜人，所以你拆迁户爱买不买，不缺你一张房票的购买力。
而新房销量差库存压力大的行政区，恐怕很难放过房票这个额外购买力帮助去化库存的机会。
顺利兑换现金让你离场？那怕是有点肉疼了。
基本上整套房票的政策看下来，看似个体可进可退，想买房就用房票换（钱不够照样自掏腰包），不想买就直接用房票换等价值货币。
貌似有着充分的选择空间。
但只要一细琢磨，政策不该灵活的地方好像多了点，而该硬性的地方又好像少了点，很多地方的细则有点模棱两可。
有模糊的地方必然就会出现解释，而政策解释权这个东西，通常是不在个体手里的。
所以，为什么说“几乎”可以顺利兑付资金，原因就在这，可能存在隐性障碍的环节实在是不少。
前有资金可能还没到位，后有兑付政策“稍显”灵活，这次房票政策的出台给人一种是在楼市库存压力步步紧逼之下，略显仓促且缺乏信心的操作。
如果说过去的棚改货币化是信心十足的去库存，那现在的房票就是谨慎小心的救楼市。
之前的棚改是把钱塞到拆迁个体的手里，你想买房可以，不想买自己吃喝玩乐花干净了也行，突出的就是一个对政策和楼市的信心。
历史证明这份自信是没问题的。
消费花掉的毕竟是少数，大部分人还是会乖乖的把钱交回楼市。
2015年的棚改货币化的确拉动起了最大一波楼市的上涨行情，PSL贷款发下去的钱，还真就又从被拆迁户的手里，重新流回了地方楼市的新房市场中。
而现在的房票，明显是要在最大程度让引导大家，钱尽量留在楼市，实在不想留18个月后再套现离场（如果顺利的话）
从另一个角度来看，这次房票的救市政策对楼市的前景，也多少有点信心不足了。
棚改货币化把钱发到个体的手里任由其处置的行为，如果理解为是对楼市还有信心的一种开放包容。
那房票安置这种“尽量”把钱锁定在楼市里的操作，就显得有些过于谨小慎微了。
没办法，居民部门杠杆率高位徘徊和城镇化率已经失去高增速的当下，对待楼市的信心，的确是个躲不开的问题。
3
从放松限售，到放开限购，再到降低首付比例，然后下调LPR利率，最后是房票的落地铺开，楼市成了一个需要政策外力不断介入，才能保持“健康”运行的市场。
这就好像一个人，开始的健康状态是健步如飞，行走速度很快，然后逐渐变成了一瘸一拐的步履阑珊，还是能走但速度降了下来。
再接着走路彻底不行了，必须坐轮椅，但好歹轮椅用手还能驱动，这期间自理前进依然没问题的。
但健康状况的恶化并没有停止，最终这个人就连轮上的轮子都转不动了，只能靠背后的人来推。
背后的人推一下轮椅向前挪动一米，不推就原地不动甚至还可能会倒退滑行。
这就是楼市的现状，靠市场的内生动力，已经对推动整个市场“稍显”力不从心，所以必须要让政策的外力不断介入。
广州房票只不过是又一次推动轮椅罢了。
完全自由的市场并不存在，干预和介入本不奇怪，但目前楼市面临的是一旦失去外力，不仅只是不前进这一个问题。
后退随时可能发生，而房企的债务，地方的财政，金融机构的信贷，这些都还在轮椅的后面杵着。
撞着哪个，都没好事。
就这样。
感谢大家阅读，如果喜欢
热门跟贴