点击蓝字“听三哥说”关注我吧~

聊两件事。

第一，过去一年中，楼市里的买卖双方进行了一场没有硝烟的博弈，结果还算不错，部分个体坚定的持币观望换得了少见的楼市让利。

第二，个别专家忍不住又对楼市爆出了久违的“神论”。

1

先说让利。

根据最新的数据统计，2024年1月份全国60城的首套房贷利率进入所谓的“3时代”，对于出于任何目的买房的个体这都是件好事。

投资的，持有成本更低了；自住的，负债压力更小了。

市场终于发挥了它本该发挥的作用，那些不肯让利的对象，也开始了无可奈何的割肉求生。

记住，房贷利率的降低不是天降的恩赐，更不是金融系统心疼房奴压力大，而突然的大发善心。

这单纯的只是市场博弈的结果。

当个体捂紧了钱包停止进场的步伐后，房企首先着急了，他们曾经数量繁多的项目和庞大土地储备瞬间成了可能随时压垮自己的巨石。

房企清楚，自己庞大的商业版图是建立在一片债务的沙丘上，这是过去十几甚至几十年房地产高周转所种下的恶魔之果。

房企但凡想活下来，就必须在债务沙丘吞噬自己之前，把房子更多的卖出去。

所以更准确的说，这不是卖房，这是以房子为介质来转移债务。

接着是地方着急了，土地财政这个绕不开的肿瘤还在蓬勃跳动，而每一次跳动都需要消耗大量的“血液和营养”。

这个“血液和营养”靠谁提供？只能是房企。

房企只有不断的拍地，还要互相抬价的拍地，才能给这颗瘤子提供足够的营养用，稍有营养供给跟不上，那这颗瘤子就有随时破裂的可能。

瘤子破了事小，问题是瘤子长着的地方，恰好是堵住了债务大动脉的伤口，一旦瘤子破了，那地方债务大出血就止也止不住了。

而因新房滞销和融资受阻导致债务压顶的的房企，显然没精力也没能力继续给这颗“肿瘤”输血，所以地方也着急。

最后是银行急了，准确的说是擅长两边下注的，以银行为代表的金融机构急了。

既给房企大量的放贷，帮着房企在土拍上攻城略地，抬高地价。

也给地方以借贷、发债、信托等等方式大量融资，帮助地方以“超前超规模”的速度发展经济，推高GDP。

金融机构不是慈善家，在一视同仁的情况下，银行对房企和地方的融资都有一个前提，那就是抵押物要给足。

于是大量的以土地和房产为主的抵押物，源源不断的从房企和地方的手上，交给了金融机构。

在楼市上升期间，这类附着于楼市的抵押物，其价值会水涨船高，而更高价值的抵押物则可以从金融机构那里换来更多的融资，更多的融资又可以在帮助房企更快推高地价的同时，也让地方获得更高的“发展速度”。

于是，楼市的壮大和地方的发展，在房价上升期形成了“暂时”的正循环。

而一旦进入了楼市的下行期，抵押物的价值会随之开始缩水，融资也从敞开供应变成限量供应。

有限的融资自然无法覆盖房企和地方相对于“无限”的债务，最终房企债务暴雷，地方发展减速。

更重要的是，金融机构开始担心自己手里那堆土地和房子贬值的速度有点过快了。

房企急、地方急、银行急、怎么办？

事情到了这一步总要人让步，房企本来是第一个跳出来主动让步的，结果因为新房价格和土拍行情紧密联动的关系，为了避免来年的土地买卖被祸害，个别房企“冲动且无知”的大幅度降价行为，被很快叫停。

新房价格不能大动，地价当然更不可能动，选来选去只能财大气粗的银行出血了。

于是房贷利率，一路下滑到了首套3.X时代。

显然这来之不易的让利，更多的只是为了让楼市这个击鼓传债的游戏继续下去，至于通过降低利率给个体的债务减负，只不过是个顺带的“副作用”罢了。

道理很简单，如果单纯的是为了降低购房人的债务压力，2020和2021年房贷利率徘徊在5.6%-6.2%之间的时候，怎么不见出台这么“贴心”的操作呢？

个体不愿意负债买房，地方、银行、房企这三方组局者就要被迫让利和示好，银行这次只不过是被推出来出血的“冤大头”罢了。

作为最后的接债侠，个体如果不进场买房，楼市的债务就会停止传递。

而基于债务这个烫手的山芋，留在“房银地”这三家谁手里都会造成严重“烫伤”的现状来看，只要个体进场的速度慢一些，楼市的让利大概率就会多一些。

是否愿意接手债务，成了个体唯一可以在楼市中博弈的筹码。

2

再说神论。

有意思的是，过去这一年中，个体自己通过延迟买房争取来的包含房贷利率降低以及部分新房价格的小幅度下降，也让一些人跳脚着急了。

12月底北京交大经管学院教授阮加在一篇名为《房价，越低越好吗？》的文章里说了这么一句话：“房价大幅下跌，普通老百姓财产损失最大”。

不得不说这个北交大的教授专家很会选立场，他很聪明没有站在房企和地方财政的角度来讲房价下跌可能造成的问题，而是选择了在“老百姓”这个看起来更加具有道德制高点的关键词上做文章。

房价上涨的时候不见你专家喊，房价这还没怎么跌呢，专家们就着急的为这个平时想都想不起来，名为“老百姓”的群体的财产来忧心忡忡和献计献策了。

看来对于部分专家来说，“老百姓”基本属于一块砖，需要的时候搬出来做做门面，不需要的时候就晾一边。

还是那句话，我是不相信这些科班出身的专家的水平真就这么低，能说出这样匪夷所思的话，无非就是屁股决定了嘴巴。

屁股坐在哪里，嘴巴就动向哪里，这种特殊的自下而上的决策系统，注定了很多时候专家嘴里说什么话并不听从大脑中所学知识的指挥。

客观的讲过去这一年多房价的确出现了部分的下跌，但不管是从统计局的官方数据还是多个第三方的信息源来看，下跌的程度都只能说非常非常的有限。

如果把过去十几年的上涨算进去，撑死了属于涨100跌15的程度。

在用包括棚改在内的一系列金融工具，以及配合的恰到好处的调控政策推起来的高房价，本身已经背离了居民收入这个本应该支撑房价的原始支柱。

所以在庞大的债务加极致的杠杆撬动起了泡沫“略显”丰富的房价的前提下，现在的楼市严格讲不能说是在下跌，而应该是在去泡沫化。

就像往一个空杯子里快速的倒入啤酒一样，过去楼市的“超速”发展产生了太多的价格泡沫，现在楼市下行只不过是让那些本不该存在的泡沫逐渐消散掉。

只有泡沫的消散，才能看到真正的啤酒，而现在这点价格的下行程度，距离所谓的真实价值，还有着不短的距离。

退掉泡沫迎回真正的价值，让城市的公共资源，产业的升级发展，以及最最重要的个体的收入增速来重新成为决定房价的基础，这才是楼市未来唯一能走的通的道路。

当然在进入这条路之前，痛苦是一定要经历，房企债务的压力、地方财政的吃紧、金融系统抵押物价值的贬值，以及央行通过楼市进行海量的货币投放，等等等等这些痛点一个都跑不掉。

但断臂自救是短痛，守着泡沫只能是长痛。

通过充斥着泡沫价格的房子源源不断传导给个体的债务，已经吞噬掉了个体所剩不多的收入和储蓄。

终于在把居民部门杠杆率推到63.5%的高位后，个体有些力不从心了，债务支撑的房价泡沫开始毫无悬念的发出让人担忧的“晃动”。

更麻烦的是，在有限的可支配收入和储蓄被债务吃掉了相当一部分的前提下，内需消费开始不振，企业紧跟着缩编减员降低薪酬，于是个体收入预期增长继续收缩，同时居民的储蓄欲望又同步上升。

收入预期减少，储蓄快速攀升，个体在打算储备“经济过冬”的粮食后，对债务的厌恶程度不可避免大幅度上升。

能不负债就不负债，能少花销就少花销，为什么去年首付降低和利率下调这两个曾经楼市的大杀器都没有作用？原因就在这。

爷我不为房子负债借钱了。

3

坚守泡沫的价格，本身就是在摧毁楼市的根基，到头来为了撑起虚幻的资产繁荣，只能导致更多人因为担心收入预期降低和厌恶债务这两个原因，而更加远离楼市。

很显然，提高个体收入和加大福利保障力度（减少储蓄担忧），是修复当下内需消费乃至未来楼市唯一的办法。

但从目前的调控方向看，楼市貌似还是准备走用政策强拉购买力的老路。

1月25号，国家金融监管总局在新闻发布会上表示，未来会继续进一步优化首付比例和贷款利率等个人住房的贷款政策。

首付比例大概率还会降低，房贷利率大概率还会下调，选来选去还是选择了给个体继续加杠杆这条路，不过也挺好，好歹是有打算继续降低一下利率。

算是相当“贴心”了。

更高的杠杆肯定还能挖掘出部分购买力，这个毋庸置疑，但更高的杠杆所带来更大的债务压力，是对每一个买房人，未来收入稳定的极限考验。

楼市，这是继续往钢丝绳上走了。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢