文︱姚洁凝
香港近日有测量师行在危言耸听，说私楼一手潜在供应量创新高，增加楼市下行压力，呼吁政府未来莫再推出新的住宅用地，以稳定楼市。究竟供应量多是香港楼市下跌的主要因素吗？其实是金管局过时的企业贷款和住宅按揭政策，才是住宅楼市下调的原因。现时的供应量并不是如报道所言，超出了市场需要。房屋局表示，未来三至四年一手私楼潜在供应量约109,000个单位，按季增加2,000个。三至四年有十万个新单位，即每年平均只有约三万个新的住宅单位，这个平均数是香港市场需求能吸纳的数目。而且，由于现楼“货尾”单位约20,000个，发展商资金未能回笼，已指示建筑商减慢施工进度，令去年的全年累计落成量只有13,900个单位，按年减少约34%，人为地把三万压缩至一万多。
现时香港连公屋、居屋、私楼在内，共有260多万个住宅单位，分布于4万幢楼宇，其中165万人拥有至少一个物业，即香港只有22%的人是业主。但统计处指，全香港有51.5%住户为自置居所，这个数据是指，260多万个住宅单位中，有约134万个单位是自置居所，并不是指香港有约一半人拥有自置物业。瑞士银行于去年9月发表2023年《全球房地产泡沫指数》报告，把香港与全球25个主要城市作比较，若以高技能服务业从业人员一般薪酬水平计，要在市中心购买一个650平方呎单位，香港人仍要工作20至25年才能置业，排世界第一，相比排第二的东京12至17年，和排第三的巴黎13至16年，香港人的苦况是远远抛离世界其他大城市。
而泡沫指数最高的分别为苏黎世和东京，香港因楼市下调，泡沫指数跌至第六位。香港的楼价相对于租金仍是在极高水平，物业需要出租42年，租金收入才可抵销置业支出，香港在这个数据的表现，仍是排行在全球第一位。从以上这些数字便能反映，香港现时的住宅楼市下行，是健康的调整，而不是所谓的“恶性循环”，因此笔者说该测量师是在危言耸听，实不为过。现时市场的气氛差，主要原因是银行向投资者不停收回贷款，俗称Call Loan。笔者有银行界朋友反映，大约于两年前，金管局向银行发出内部指引，要求银行要适时监控贷款人的资产负债比率，并提醒若发现某些企业出现负债高于50%，便要采取收回贷款的行动。
银行“落雨收遮”，广州话“遮”即伞。意思是，天晴时给你一把伞，一旦下雨，却将伞收回来。香港投资物业如写字楼和商铺等，资产价格下调令负债率相应上升，银行不得不按金管局指引行事，收回贷款潮不断令企业苦不堪言。香港股市受到外围沽压严重，企业原本持有的蓝筹股价值大幅下跌，亦进一步令企业的负债率上升。香港投资者的怨气，是来自金管局对银行业硬性的资产负债比率要求。前文说香港住宅有刚性需求，发展商卖不出楼的主因又是金管局过时的按揭政策，首付比率过高阻碍市民买入住宅，而不是新楼住宅的供应过多引致。
若财政司司长要救市，就要让金管局全面检讨现时的企业贷款和住宅按揭政策，而不是停止卖地。金管局的官员大部分是政务官，对市场反应缓慢，还可以推出一大堆要稳定金融体系的冠冕堂皇用词，对传媒公开说已告诫银行不要Call Loan，但对银行的内部指引就不调整，原来金管局才是跌市的罪魁祸首，而银行却背了这个黑锅，金管局卸责手法真是出神入化。
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