我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，请问园区北部的青剑湖这个板块未来升值潜力怎么样呢？
苏叔：你好，这几年青剑湖的配套发展逐步在改善中，一改往日交通不便，配套不完善的印象，随着北延工程竣工通车，到湖东的时间变短了，虽然说青剑湖这个板块不是园区核心，比较低调，但是生态环境不错，未来园区供地有限，高薪人群外溢，未来升值潜力看好。
提问：苏叔，你好，请问预算200万能在园区买房吗？新房二手房都可以。
苏叔：你好，对于200万以下的预算，园区选择较为有限，建议考虑东环、车坊松泽、斜塘等区域，或寻找替代产品。在200-300万的预算范围内，考虑青剑湖小户型等方面，350万左右的预算可以考虑主场、斜塘北极星等区域。在400-500万的预算中，奥体、湖东邻里等区域是主要选择，但可选房屋不多。预算在500-600万的话，湖东邻里区域是最受欢迎的。预算在600-700万对于预之间的投资者，湖东奥体等项目成为关注点。在700-800万的预算范围内，可选项目更为广泛，1000万以上的买房可能更倾向于大平层或青剑湖别墅等高端物业。
提问：苏叔你好，今年下半年苏州买房，请问在苏州买房有哪些逻辑？
苏叔：你好，买房有一个分析逻辑，叫择时选板块，择时是最重要的。你买的高点或者买的低点，那价格可能差个百分之二十到百分之五十，这个决策占比百分之五十。房产投资择时也是有分类的，投资或者自住消费，它是两个赛道，你看当下自住可以买投资再等等。这是因为投资决策只有一个因素，投资期的房价涨多少，但自住就是两个因素，除了涨幅以外，还要加上消费效率这两个因素的叠加，所以说自住择时的容错性更强。
然后这板块怎么选，看产业，看高收入人口的流入，这个权重比占百分之三十，这个你要学会看规划，这个是苏州的大城市规划，别听售楼处在那给你吹看规划的要点是你这个投资房子的周期是五年到十年，也就是看五年以后的是什么样，规划落地到什么程度。那些好公司能不能在你那里开工赚钱，高收入人口能不能导入进来，而不是盖个楼就行了。而且最好是这个板块，五年到十年以后没有新土地，就没有新供给的这个次新板块才是二手市场。否则你的二手房怎么升值呢？切记百分之八十的新区是不行的。
第三步还是你关心的哪个楼盘能不能买，这个才占百分之二十，这个要具体的分析它的品质。
品质是什么？你要是迎合未来五年买它的人，它的生活状态，它匹配的是未来五年到十年的稀缺程度如何？
提问：苏叔，你好，我在园区东上班，预算有限所以考虑在甪直买房，刚需，但是近期这边房价也上涨，想知道这个板块的潜力和未来的发展如何？
苏叔：你好，在甪直购房的客群，主要为园区东边外溢人群，在交通上，甪直交通不发达，又处于地缘，出行不便。在学区上，甪直教育资源优势不足，缺少更加吸引家长的教育实力。综合三个方面，甪直市场预期不高，交通不便，学区不占优势，未来的升值空间有限，目前房价较高是存在较高的溢价，房价上涨潜力不够。从自住购房角度来说，甪直周边环境不佳，城市界面老旧，而且配套不够完善，但一些新小区还是可以满足居住舒适度需求的。不过在园区东上班预算有限的刚需，买房自住还是建议购买甪直的房子。
提问：苏叔，你好，请问现在购置大平层有什么建议吗？该类房产值得投资吗？
苏叔：你好，资本把大平层炒上去后，希望再通过别墅拉升一波。在刚需驱动时代，新盘开盘量随便就小几百套，如今成交量萎缩，城市控盘者为了维持整个城市交易额不掉，只能把单价和套均面积拉上去。苏州的中位数总价从150万到近期的300万，户型也由90平米都要做小三房到160平米起，改善不做到180-190平米都不算改善。目前楼市依靠改善对大户型的偏执撑住规模和市场份额，但这种需求能否维持下去不确定，各个板块消耗大平层客户，真豪宅客户也开始面临压力。
热门跟贴