深圳楼市有盘击穿备案价最低85折限令？

业主无奈选择躺平断供，开发商有苦难言，渠道中介背锅？

下行趋势下，各方骚操作不断，究竟是谁在“腰斩”深圳房价？

突破85折备案价底线

楼市又现“罗生门”

要说当前楼市最直接、最疯狂的，莫过于新房打骨折降价销售。

前天，一则关于坪山某项目6折降价卖楼，原业主欲断贷断供的信息刷爆网络，在业内引发广泛关注。

据当事人介绍，他们分别于2020年至2022年陆续购买了坪山某盘新房，彼时该盘备案均价约4万多每平。

而自2024年2月23日起，整个深圳的地产中介圈都在宣传，抖音，小红书，微信朋友圈，线下中介实体店等更是铺天盖地的宣传该盘2.38万/平的售价，并且多方证实已成交多套。

网传渠道中介海报

对此，之前按照原备案价购入房产的业主，认为如今突破备案价85折下限的操作违规，造成购入房产迅速贬值，资不抵债，所以决定从即日起断贷断供。

此消息发出后，当事开发商旋即在官网微信公众号发表声明辟谣。

声明表示，公司就该项目商品房网签价格均未低于其销售备案价的85折，且从未做过该项目降价的宣传和推广。

此外，该声明还表示，关于项目降价的宣传推广内容，均属于中介渠道等第三方个人所为。公司将联合合作方开展严格规范，后续密切关注，并保留法律追责权利。

从业主到开发商，都是公说公有理，婆说婆有理，唯独不见第三方渠道中介出来反驳。

这个锅，看来就只能这么背着了。

值得一提的是，声明发出后的第二天，楼长再点进去项目官微，显示其已经被发布者删除。

看目前走向，恐怕又是楼市的一起“罗生门”。

事件曝出后，瞬间引发了很多高位站岗的老业主共鸣。

他们诉求相同，都坚决反对自己已经购买的楼盘降价。

降价，意味着之前购买的该项目房产直接贬值，对于那些顶着高额贷款的业主，十分不公平。

局外人看这件事，总是指责老业主们——没买房时，盼着房价跌，买了房，盼着房价涨。

但楼长认为，如今市场下行的趋势下，谁都不要五十步笑百步。

毕竟，房产是动辄数百万的大宗商品。买到手里，增值是期望，保值是底线，没人愿意自己的心理预期被击破。

而且，这种心态放之四海都很普遍。

令人无奈的是，经济规律不以人的意志为转移。房地产只有周期，没有只涨不跌的永升行情。

市场是无情的，前人的故事，最终都成为惊醒来者的教训：

楼市分化严重，买房需谨慎。

房价重回“2”时代

龙岗开发商集体跳水

事实上，当下深圳各版块市场热度不同，在那些供应量大，或者已经达到高位，新房去化困难的区域，打折促销已是常态。

尤其是去年四季度以来，一众新盘入市，为了抢收冲业绩，不仅备案价相较于之前同区域楼盘低，而且很多都是一开售，就抵着备案价的85折下限在卖。

  • 超核中洲迎玺前宣预告87折，开盘直接85折；
  • 龙岗星河盛境开盘15个99折，实际约86折；
  • 光明特发学府朗园，开盘一口气85折；
  • 光明巨无霸润宏城，备案均价4.5万/平，开盘直接87折，最低单价3.5万起。

而从目前的态势来看，打骨折促销的现象，仍然在屡屡发生。

就在前两天，龙岗东部片区一些项目开发商集体跳水，纷纷开启钜惠降价模式。

尤其是龙岗中心城区域周边的新盘，之前普遍价格3.5-4万/平，如今甚至出现了2.5万的“腰斩”单价！

重新将龙岗房价拉回了“2”时代！

例如，很多中介都在疯传的“开发商打6折，原价3.9万现在2.5万”的腰斩楼盘，便是位于龙岗新生片区、仙田外国语学校旁的新霖荟璟花园项目。

渠道中介视频截图

该项目在去年10月份开盘推出543套住宅，当时备案单价约3.55万-4.33万/平，均价约4万/平。

截止目前，项目网签备案66套，去化率仅12.15%；

而进一步了解发现，这次项目推出的2.5万腰斩价新房，实际上是50套“工抵房”，也可能是为了规避备案价最低85折的限制，做出的营销噱头。

如果按原备案均价4万/平计算，本次相当于是原价的约6.3折促销。

其实，新生片区作为近年来龙岗最新开发的板块，不到3年时间，就有10个新房项目入市，累计供应了约6000套住宅。

新生板块入市项目示意丨图源网络

市场下行，竞品多，去化压力大……种种不利因素的催动下，注定这里的项目没有最卷，只有更卷！

同样价格“腰斩”的，还有位于龙岗坪地的创城云璞花园。

该项目新品于昨天获批预售。新推总套数886套，均为住宅，位于1栋一单元、二单元、三单元。

项目效果图

此次加推的住宅户型建筑面积约为69-98㎡，备案均价约3.3万/㎡，单价区间约2.7-3.8万/㎡。按照中介发出的促销信息，折后单价低至2.5万/㎡。

令人在意的是，本期新品相较首批推出的2栋，整体均价降低了5000元/㎡，按照现在的行情，估计大部分成交户型，都要低于备案价。

图源：深圳房地产信息网

这次备案价下调，说到底与项目面临艰难区划有很大关系。

查询深圳房地产备案平台显示，此前推售的创城云璞花园（2栋），截止目前仅网签6套（去化率0.56%），也有可能是网签滞后，但数据想来不会好看。

龙岗新房住宅房价时隔9年重回“2”字头，已经与周边2万左右的人才房价格相近！

而这个“腰斩”价格，也狠狠“背刺”了周边高位站岗的二手房业主。

毕竟当时顶着4万备案价、买在最高点的人不在少数。

欲哭无泪，真的是欲哭无泪！

短期来看，刚刚迎来转圜的深圳楼市，成交火热回暖已成事实。但就当前的行业趋势来看，板块分化、市场分化仍然不可避免。

还是那句话，经济规律不以人的意志为转移，一时涨跌放在大周期里，可能代表不了什么。

我们唯一能做的，就是放平心态，静待春暖花开的那一天。