《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称 《执行异议规定》）第28条、第29条赋予了案外人通过执行异议程序以房屋购买在先的债权排除强制执行的权利。

一、《执行异议规定》的第28条和第29条的区别和竞合关系。

第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

可见，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。但是两条规定的侧重点各有不同，也存在竞合关系。

第28条的规定所购房产与房屋的用途无关，强调应在查封前合法占有，支付价款并不要求具体比例，但第29条则与房屋的用途密切相关，所购房产的使用用途为住宅或者有住宅属性的公寓和商住两用房一般也认定为用于居住，予以保护，其他非住宅用途的房产比如办公用途、商铺、厂房等则不在保护范围内；同时也要求支付比例必须超过总价款的50%。

比如《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第12条规定，1. 《执行异议和复议规定》第二十八条对不动产性质没有特殊要求，即不管是商业用房还是居住用房，均应一体保护。2.《执行异议和复议规定》第二十九条一般限于一手房买卖，房屋性质包括有居住功能的商住两用房。

第28条和第29条的规定存在竞合关系，如购房情况，满足其中之一的，则可排除强制执行。比如购买新房，但在查封前已交付购买人合法占有，虽然支付的金额不满足第29条的规定，但是所有情况符合第28条的规定，也可排除强制执行。

二、房产用途为商业，如何判断房屋购买是否系用于居住？

如购买房产的房屋用途为商业，适用第28条时无须考虑房屋用途，不存在从用途角度进行判断；在第29条规定范围内，则应判断商业用途是否属于用于居住以及与商住两用房的区别，从判断是否符合第29条第二款的规定。

（一）购房人主观角度将商业用途房屋用于居住不等于第29条规定的系用于居住

适用第29条必然伤害债权人利益，所以在房屋用于居住的判断时应严格适用。不能仅从购房人主观角度来认定购买是否用于居住，因主观角度存在任意性，如仅从主观角度判断，不论是商铺还是住宅形式上都有遮风避雨功能，均具有居住的能力，那么第29条的规定会将所有债权人排除在执行之外，显然这不是设立此条规定的初衷。

本条规定只保护购房人居住生存权，要完全排除购房人存在的投资行为可能，故不能仅从购房人主观角度进行判断，还应从房屋用途的客观角度判断。

比如最高法作出的（2020）最高法民申6239号民事裁定书，认定即使购房人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得是非住宅性质这一事实，本案不符合《执行异议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。

最高法作出的（2021）最高法民申1134号民事裁定书，认定案涉房屋的相关房屋产权证明上也载明规划用途为办公。以上证据足以证明案涉房屋性质并非住宅，购房者理应知道此事。即使购房者主张开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计、其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续，案涉房屋系用于自住，也不能改变该房屋原本并非住宅的性质。....因本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定。

（二）商业用途房和商住两用房的区别

1、土地用途和使用权限年份的区别。

土地使用权出让最高年限，居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。

商业用途房的土地用途与房屋用途一致，属于商业用途 ，土地使用权限为40年。商住两用房打了一个“擦边球”，在土地属性上属于“综合用地”，有 50 年的产权。（引用至北京大学法学院教授 徐爱国：论商住两用房的法律属性和政策困扰）

2、不动产权证备注用途时不同

商业用途房的用途一般备注为商业服务/商业服务或者商业服务用地/商业网点等，但商住两用房一般备注为其他商服用地/住宅。

3、销售名称不同。

商住两用房，几乎都是以“商务公寓”或“酒店式公寓”的形式推出的。（引用至北京大学法学院教授 徐爱国：论商住两用房的法律属性和政策困扰）而商业用途房一般是写字楼、商铺、办公室等名义出售。

把握以上区别，有助于司法实践中正确认定商业用途房和商住两用房，更好地理解《执行异议规定》第29条第二项的规定。

司法判例

一、商业用途房不能排除强制执行

最高人民法院作出（2020）最高法民终580号民事判决书，认定....

经审查，根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、商住两用房可以排除强制执行

最高人民法院作出（2023）最高法民终345号民事判决书，认定....

2011年11月20日王某准与某置业公司签订了《银川市商品房买卖合同》，约定王某准购买某置业公司开发的宁景花园1号楼213号房屋，该商品房规划批准建设的用途为公寓....

其次，不论是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。本案案涉房屋系公寓，具有居住属性和功能，并且现有证据能够证明该案涉房屋已交付王某准占有使用，对其生存居住权益应当予以保护。同时王某准提交的无房证明也可以证实其名下在银川市范围内无其他用于居住的房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。