黑龙江齐齐哈尔:住建局颁发房权证被判违法百姓行政赔偿请求被拒|住建局|区法院|房权证|赔偿|违法|齐齐哈尔

伪造、变造“商品房买卖合同”“不动产销售发票”等相关证据骗取产权登记,是善意取得还是涉嫌犯罪?依据伪造、变造“商品房买卖合同”“不动产销售发票”等证据违法颁发房屋产权证被判违法,实际购房人无法办理产权登记而造成的财产损失,不动产登记机关应否承担赔偿责任?

2021年11月26日,黑龙江省高级人民法院对齐齐哈尔市富拉尔基区住房和城乡建设局(简称富区住建局)违法颁发房屋所有权证引发130万元行政赔偿案作出(2021)黑行赔申8号行政赔偿裁定书,以再审申请人张义“无有效证据证明其所主张的损失与富区住建局违法为朱全臣颁发涉案房屋所有权证行为违法有因果关系”为由,驳回张义的再审申请。

黑龙江省高级人民法院(2021)黑行赔申8号行政赔偿裁定书截图

　　“出租房”被颁发房权证引发行政诉讼案

张义与富区住建局房屋登记行政赔偿一案,源于齐齐哈尔市民孙凤华与富区房产产权市场管理处(简称富区房管处)房屋产权登记纠纷案。该案由齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院(简称富区法院)于2018年3月8日立案,2018年5月9日公开开庭审理。

坐落在齐齐哈尔市燕北新华园小区B2号楼一层的涉案商业房产

孙风华诉称,其于2003年12月以99万元人民币购买了黑龙江燕北房地产集团有限公司(简称燕北集团)开发建设的燕北新华园小区B2号楼1 单元业主会一层商业房产,建筑面积418.68平方米。2011年4月22日,燕北集团为其出具了编号为20100014 的“购买商品房认定产权介绍信”和“购买商品房屋登记备案介绍信”。2011年4月22日,其与张义签订了房屋买卖合同,以人民币130万元价格将该房屋出售给张义。在收到购房款后,其将该房屋交给张义。

虽孙风华在购买该房产后在富区房管处登记备案,但按照规定,要完成与张义买卖合同约定的过户义务,必须先将产权落户在其(孙风华)名下,然后才能二次更名登记在张义名下。

2016年6月,孙凤华拿着(孙风华)与雁北集团签署的《商品房买卖合同》和燕北集团为其开具的《不动产销售统一发票》等相关手续到房管处办理房屋产权落户手续。工作人员收到其递交材料后告知,该房产已经登记在一个叫朱全臣的名下,并办理了房屋所有权证。

富区房产局向抵押人孙风华下发的《个人住房贷款他项权利登记通知单》

“我是在2003年12月23日与雁北集团签定的《商品房买卖合同》,约定总价款是99万元,其中首付59万元,按揭贷款40万元,第二天(12月24日),富区房地产管理局就给我下发了《个人住房贷款他项权利通知单》,上面加盖的是富区房地产管理局房产抵押登记专用章,并且颁发了他项权利证书,现在我的房子怎么能落在别人的名下?”孙风华懵了!

孙风华、张义在查阅档案中发现,富区房管处为朱全臣办理产权登记的依据是购买人名称为朱全臣的“商品房买卖合同”“不动产销售统一发票”“购买商品房产权介绍信”和“购买商品房登记备案介绍信”等资料。经孙风华、张义比对,明显可以看出,上述材料所载信息,除购房人名字、身份证号、联系电话外,其他信息均与孙风华所持商品房买卖合同、发票、购买商品房产权介绍信和购买商品房登记备案介绍信所载信息一致。难道是房管处弄错了?孙凤华发现此情况后,于2016年6月28日依法向富区房管处提交了撤销登记申请书。与此同时,孙风华还委托律师向富区房管处发出律师函,要求富区房管处依法撤销违法为朱全臣办法的房权证(登记)。

在一年后的2017年7月31日,富区房管处终于对孙风华提出的撤销登记申请作出行政答复意见书。该处认为,其为第三人(朱全臣)作出的房屋权属登记行政行为材料齐全,程序合法,并无不不当,应予维持。关于孙风华(申请人)在申请书及律师函中指控第三人朱全臣“涉嫌伪造相关票据、非法获得房屋产权登记”的行为,富区房管处在答复是“不属于本处查处的职责范围”。

　　房管处以虚假材料颁发房权证被判违法

在向富区房管处申诉无果的情况下,孙风华于2018年3月8日以一纸诉状将富区房管处告上法庭,请求法院依法判决撤销富区房管处违法为朱全臣颁发的房屋所有权证(朱全臣、张义以第三人身份参加诉讼)。在向法院提交诉讼状的同时,孙风华还向法院提交了其与燕北集团签署的《房屋买卖合同》、《不动产销售统一发票》、《商品房买卖登记介绍信》、《商品房销售许可证》、《购买商品房登记备案介绍信》及被告富区房管处出具的《行政答复意见书》等相关证据。

黑龙江雁北房地产集团为孙风华开具的销售不动产统一发票

伪造的付款方名称为朱全臣的“销售不动产统一发票”

对此,被告富区房管处辩称,原告孙风华的诉讼请求不符合起诉条件,不但超过了法定诉讼时效期间,而且没有事实和法律依据。

富区房产局、雁北房地产开发公司为孙风华颁发的《商品房销售许可证》

孙风华的《商品房销售许可证》被变造为“购房人朱全臣”

经审理,富区法院认定的事实为:2003年12月23日,原告孙风华与燕北集团签定《商品房买卖合同》,以99万元价格购得富拉尔基区红岸办事处燕北新华小区 B2# 楼00单元01层05号,建筑面积为418.68平方米的房产。2011年4月22日,原告孙风华与第三人张义签定房屋买卖合同,以130万元成交并将房屋交付给张义。2013年11月份,第三人张义将该争议房屋卖给朱全臣。2013年12月12日,朱全臣取得富拉尔基区红岸办事处燕北新华小区 B2# 楼00单元01层05号,建筑面积为418.68平方米的房屋所有权证,产权证号为S2013120229号。其办理过户所用材料均为孙风华与燕北集团购买房屋的手续,只是孙风华的名字被换成了朱全臣。2014年1月29日,朱全臣用该房屋办理房屋抵押登记,在黑龙江省农村信用社贷款160万元。

富区房管处(现住建局)依据虚假材料违法为朱全臣颁发的房屋所有权证

富区法院认为,第三人朱全臣在张义手中购买争议房屋,使用原告孙风华购买房屋的手续,利用虚假材料办理房屋产权证,应予撤销。但因朱全臣为善意取得该房屋并办理了抵押登记,在黑龙江省农村信用社抵押贷款160万元,撤销该房屋产权证将会给国家造成损失。

2018年5月18日,富区法院作出(2018)黑0206行初14号行政判决书,判决确认被告富区房管处为第三人朱全臣颁发的房屋所有权证违法。

　　提供虚假文件骗取房权是“善意取得”?

虽然判决富区房管处为朱全臣颁发房权证违法,但同时又确认朱全臣提供虚假文件骗取房权证的行为是善意取得。法院以朱全臣在取得房权证后又在黑龙江省农村信用社以该房产抵押贷款160万元,撤销房权证会给国家造成重大损失为由,未判决撤销富区房管处违法为朱全臣颁发的房权证。

对此,孙风华提出,法院查明的事实是朱全臣在黑龙江省农村信用社抵押贷款160万元。而据黑龙江省农村信用社网站公开的信息显示,黑龙江省农村信用社联合社成立于2005年8月,其职能是在省政府授权下对全省农村信用社(农商行)行使“管理、指导、协调、服务”,并非直接对客户提供金融服务、发生借贷关系。孙风华认为,一审法院在根本没有查清何时、何地、具体哪家银行与朱全臣发生借贷关系,没有查清朱全臣是否真正取得或是否偿还该笔160万元贷款等基本事实,和明知被告依据朱全成伪造变造证据违法为朱全臣颁发房权证的情况下,以撤销富区住建局违法为朱全臣颁发的房权证损害国家利益为由,只判决房管处颁发房权证违法,而不判决纠正其违法行为(撤销违法登记)系认定事实和适用法律错误。

孙风华不服一审判决,上诉至齐齐哈尔市中级人民法院(简称齐市中院)。孙风华提出:1、一审法院已经明确确认朱全臣是利用虚假的材料骗取登记机关获得了房屋产权证,本案侵犯的是团体利益而不是国家利益或社会公共利益。原审判决仅依据《行政诉讼法》第七十四条的规定确认违法而不撤销被告的违法行政行为是错误的。朱全臣利用虚假的手段骗取贷款,可以通过其自有的其它财产偿还,而不能侵害孙凤华的合法权益。2、朱全臣是以租赁的方式取得涉案房产的使用权,而不是财产权。朱全臣以非法占有为目,在其没有向该房产向权利人支付一分钱价款的情况下,利用伪造、变造“商品房买卖合同”“销售不动产统一发票”等手段骗取产权登记,其行为根本不符合善意取得的规定,已涉嫌诈骗犯罪。

孙凤华认为,一审法院认定撤销该违法行为的登记会给国家利益造成重大损害,影响社会公共利益,系适用法律存在重大错误,本案应根据《行政诉讼法》第七十条第六项“行政行为明显不当的,人民法院应当判决撤销”之规定,撤销违法产权登记。

经审理,齐市中院审理查明的事实与一审富区法院认定的事实一致。同样认为,朱全臣是使用虚假材料申请将案涉房屋初始登记在自己名下,富区房管处为朱全臣颁发案涉房屋产权证的行为违法,依法应予撤销。朱全臣在取得产权证后,在黑龙江省农村信用社贷款160万元,并用该房办理了抵押登记。如撤销该房屋的初始登记会给国家利益造成重大损害,故一审法院判决确认富区产权处为朱全臣颁发的第S2013120229号房屋所有权证违法符合上述法律规定。孙风华要求撤销案涉房屋所有权证的上诉请求,不予支持。 2018年8月16日,齐市中院以原审判决认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确为由,作出(2018)黑02行终62号行政判决书,驳回孙风华上诉,维持了一审(富区法院)确认富区房管处为朱全臣颁发房屋所有权证违法的判决。

　　颁发房权证违法,请求行政赔偿被拒

判决“富区房管处为第三人朱全臣颁发房屋所有权证违法”,但不判决撤销其违法颁发的房屋所有权证。孙风华看似打赢了官司,但实际上已经因法院判决彻底失去了对该房屋的所有权,更无法与张义继续完成交易。既然判决富区房管处为朱全臣颁发房权证违法,那么富区房管处就应该承担其违法颁发产权证所产生的后果,承担因此给孙风华、张义造成的损失。

2019年8月16日,张义依法向富拉尔基区住房和城乡建设局(原房产产权市场管理处)(简称富区住建局)提出行政赔偿申请,但富区住建局未在法定期间内给与答复。因此,张义于2020年1月13日,依据生效的富区法院(2018)黑0206行初14号行政判决书、齐市中院(2018)黑02行终62号行政判决书,依法向富区法院提起行政诉讼,请求法院判决富区住建局因违法为朱全臣颁发房屋产权证给其造成的经济损失130万元。同年5月15日,富区法院公开开庭审理了此案。

张义诉称,其于2011年4月22日与孙凤华签订了房屋买卖合同,孙凤华以人民币130万元将该房屋出售给张义,孙风华在收到购房款后将该房屋交付给原告张义。2013年12月,张义与朱全臣达成租赁协议,并在朱全臣出具借条后,将涉案房屋所有手续交给了朱全臣。朱全臣是擅自伪造商品房买卖合同、发票、购买商品房产权介绍信和购买商品房登记备案介绍信骗取的产权登记和房权证。张义认为,(2018)黑0206行初14号行政判决书、(2018) 黑02行终62号行政判决书均已判决被告富区住建局为朱全臣颁发房屋产权证违法。因被告的违法行为,直接导致其在交付130万元购房款后无法获得房屋产权,损失严重。其所有损失与被告行政行为违法具有直接的因果关系。根椐《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项“行政机关具体行政行为违法给公民造成损失的应当承担赔偿责任”的规定,请求被告赔偿因行政行为违法造成的损失人民币130万元。

富区住建局辩称,原告在诉状中只表述“2013年 12月份张义与朱全臣达成了租赁协议,并将孙凤华交付给原告的涉案房屋所有手续交给了第三人朱全臣,朱全臣擅自伪造商品房买卖合同、发票、购买商品房产权介绍信和购买商品房登记备案介绍信采取欺骗手段获取该房屋的产权登记… ”而故意隐瞒了原告张义与朱全臣已经完成了房屋买卖交易的事实,原告没有提供其所谓损失的证明材料,不排除虚假诉讼的情况,仅凭一纸诉状要求获得赔偿是没有根椐的,是不能成立的。

富区法院认为,根椐《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十一条第(4)项的规定:加害行为为具体行政行为的,该行为已被确认为违法的规定及第四条的规定,赔偿请求人先行向行政机关提出赔偿申请。张义在二审法院于2018年8月16日作出驳回上诉,维持原判后,于2019年8月16日,向被告提起行政赔偿申请,被告在规定期限内未予答复,原告张义于2019年1月13日向本院提起行政赔偿诉讼,并未超过诉讼时效,符合相关法律规定。

根椐《房屋登记办法》第十一条第三款的规定:申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。朱全臣从张义手里购买该争议房屋,使用虚假材料办理房屋产权证,已被确认违法。但根椐该条法律规定,朱全臣应对提供办理房屋登记所需材料真实性、合法性、有效性负责。对张义主张损失的房款,可通过其他途径解决。根椐最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条“原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任 … ",原告向法庭提供的证据为一、二审判决书,未提供造成损失130万元的证据。

2020 年5月29日,富区法院作出(2020)黑0206行赔初1号行政判决书,判决驳回原告张义要求被告富区住建局赔偿因错误颁发房照对其造成经济损失130万元的赔偿请求。

张义不服该判决,上诉至齐市中院。2020年9月24日,齐市中院作出(2020)黑02行赔终3号行政判决书,驳回张义的上诉,维持原判。张义不服,向黑龙江省高级人民法院申请再审。

2021年11月26日,黑龙江省高级人民法院作出(2021)黑行赔申8号行政赔偿裁定书,同样以张义“无有效证据证明,其所主张的损失与富区住建局违法为朱全臣颁发涉案房屋所有权证行为违法有因果关系”为由,驳回张义再审申请。

　　朱全臣涉嫌伪造国家机关证件、印章被公安机关立案侦查

张义认为:朱全臣以非法占有为目的,利用在其手中骗取的孙风华与燕北集团签署的商品房买卖合同、燕北集团为其开具的不动产销售统一发票等资料,除了将买受人名字(包括身份证号、电话号)由孙风华变成朱全臣外,还将房款的交付方式由按揭贷款(首付59万元,贷款40万元)变造为现金支付99万元;以同样的方式伪造了销售不动产统一发票等多份材料,并在上述材料中加盖了其伪造的企业印章和税务机关印章,其行为已经涉嫌多项犯罪。

富区住建局明知已对孙风华所购房产予以备案并登记(颁发他项权利证书),在未撤销对孙风华初始登记及他项权利的情况下“一女二嫁”,再次为朱全臣办理初始登记,存在严重违法,工作人员涉嫌玩忽职守、滥用职权,甚至有理由怀疑是故意徇私枉法。富区法院除了应判决富区住建局赔偿给其造成的130万元损失外,还应依法追究朱全臣、富区住建局及相关人员的刑事法律责任。