文/十一弟
去年初，平安不动产打算发行一笔180亿的债券，用来置换融资。
当时，它的偿债压力不小——
有息债务将近480亿，其中需要在一年内偿还的短期债务，超过了200亿。
平安不动产的债券发行文件，从深交所递交到了证监会进行审核。
但这时候，证监会收到了一封举报信，指控它在债券发行过程中隐瞒债务违约。
根据举报内容，平安不动产为一笔2.5亿银行贷款提供了流动性支持，而这笔贷款中有2亿逾期。
收到举报以后，证监会向平安不动产下发了问询函，要求其披露相关情况。
这封举报信背后，大概率得到了高人指点。
因为对方选择举报的时间点，相当敏感，恰好卡在了平安不动产申请发行180亿公司债的审核关键期。
十一弟查了下，举报信中指控的债务违约，牵扯到平安不动产在郑州参股投资的一个住宅项目。
拿地操盘的开发商，是闽系房企正荣集团，由其持股51%，平安不动产持股49%。
为了开发郑州项目，他们向恒丰银行申请了一笔2.5亿贷款。
在偿还了5000万贷款本金之后，2022年初，正荣集团突然暴雷了。
剩下2亿贷款还不上，恒丰银行不干了，把正荣集团、平安不动产告上了法庭，要求其承担连带还款责任。
作为郑州项目的小股东，按照平安不动产49%的持股比例计算，它需要偿还的银行贷款，大概一个亿。
但是，平安不动产并不想兜底。
最后，恒丰银行打赢了官司，正荣集团、平安不动产都被列入了被执行人。
这封举报信，对平安不动产的杀伤力很大。
十一弟查了下，它在去年申请发行的这笔180亿公司债，一直到现在，也没能拿到证监会的批文。
为了度过偿债高峰期，平安不动产选择向母公司平安集团伸手——
今年初，平安银行给予了平安不动产80亿融资授信。
总之，商业世界的尽头，照样靠拼爹。
但在房地产这条路上，平安已经走得很远、陷得太深了。
短时间内，恐怕很难从泥潭里抽身。
这两天，平安信托的一些投资人，聚集到了公司总部门口，打算讨个说法。
换个通俗点的说法，就是维权要钱。
三年前，平安信托发行了一款产品——
平安信托福宁615号集合资金信托计划。
这个信托计划原本在上个月底就到期了，但平安信托却没能向投资人按约兑付本息。
十一弟看了下，平安信托在当时募集了大约8亿资金，跟正荣集团合作，参股投资了厦门的一个住宅项目。
在正荣集团身上，平安旗下的两大核心业务平台——平安不动产、平安信托，争着一起上马，最后一起栽了跟头。
当时，平安信托与正荣集团设立了一家合资企业——
厦门市荣璐置业有限公司。
在明面上，正荣集团是荣璐置业的大股东，持股51%，平安信托是小股东，持股49%。
实际上，平安信托以大约8亿的募集资金，占有荣璐置业70%的权益。
十一弟查了下，正荣集团一直把荣璐置业作为全资子公司进行了合并报表。
而平安信托名义上持有荣璐置业49%的股权，正荣集团称之为股权质押。
也就是说，平安信托向荣璐置业出资8亿、持有49%的股权，本质上属于一笔明股实债。
以荣璐置业作为中间通道，正荣集团与平安信托又间接投资了另一家企业——
厦门联正悦投资有限公司。
它是厦门联发·臻华府的开发主体，由厦门建发旗下的联发集团持股49%，荣璐置业持股49%。
2021年，臻华府地块挂牌出让。
在拍卖现场，联发集团与其他八家厮杀了五十六轮，以将近27亿的价格拿下。
地块的溢价率大约36%，成交楼面价超过了2.7万/平米。
联发集团拍下臻华府地块后，正荣集团与平安信托就加入进来了。
这个项目原本命名为联发正荣·臻华府，但开盘两三个月后，正荣集团就暴雷了。
于是，臻华府悄悄地摘掉了正荣集团的招牌。
项目地价很贵，但赶上了楼市下行，当时的开盘价，几乎贴着地价在卖——
高层板楼单价大约3.5万/平米，洋房单价也不到3.9万/平米。
跟每平米2.7万的楼面价相比，最高开盘价也只贵了万把块钱，赔本赚吆喝。
十一弟查了下，厦门建发已经对臻华府计提了逾1.3亿的减值准备。
在这个项目上，注定要亏损了。
而且，联发集团的操盘能力，也实在拉胯。
哪怕臻华府的房价贴着地价卖，项目的去化效果还是很差。
整个项目有上千套住宅，从开盘到现在，已经两年多时间过去了，只卖了200多套，去化率两成左右。
据说，臻华府的销售回款大约5亿出头，甚至还覆盖不了地价。
正荣集团暴雷，参股项目销售卖不动，平安信托想要套现退出，遥遥无期。
融资主体信用被打破，底层资产又处置不掉，信托产品兑付违约，也就在所难免了。
十一弟查了下，到2022年，平安信托高达5520亿的信托资产里，投向房地产的信托资产逾255亿，占比不到5%。
而在2019年的历史高位时，它有将近三成的信托资产投向了房地产，超过了1300亿。
这意味着，在过去几年里，平安信托已经对房地产投资进行了大幅压降，退出规模至少有上千亿。
但剩下的逾255亿投向房地产的信托资产，其中相当一部分可能还会面临赎回退出的压力。
在房地产行业，还没暴雷的开发商，已经屈指可数了。
正荣集团这样的大坑，不会是最后一个。
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