最近，曾经的首富王健林把自己一个核心资产北京万达广场实业有限公司卖掉了，接盘的是新华保险。
北京共有11个万达广场，不知道是不是都在这家公司旗下。
这几年，万达集团已经出售位于广州等地的10多个万达广场。
一方面，是曾经的物业巨头卖卖卖，另一方面，是保险公司大规模买买买。
眼看住宅类的房地产不断暴雷，险资开始把眼光转向持有型不动产物业，这会是一门好生意吗？
保险资金的特点就是规模大，投资时间长，跟房地产“郎财女貌，完美匹配”。
在住宅类房地产黄金时代，尽管规定险资不得直接从事房地产开发建设，但是通过股权、投资债权计划，仍然大规模入市，成为房企背后的“大金主”。
当年，安邦与生命人寿“抢夺”金地集团，前海人寿“野蛮入侵”万科，平安更是近乎扫货一样，拿下碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂等股权。
但是，随着房地产接二连三暴雷以及深度调整，保险公司不得不割肉离场。
从去年开始，险资又开始盯上持有型不动产物业。
去年末，新华保险就公告，与中金资本运营有限公司共同设立基金，新华保险作为有限合伙人认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人认购100万元，该基金主要投向不动产领域。
这次拿下北京万达广场实业就是这支基金的首秀。
2023年10月，中邮人寿豪掷42.56亿元收购了大悦城旗下的中粮·置地广场项目。
今年1月，友邦人寿以24亿元的总对价，收购了位于北京市朝阳区CBD的凯德·星贸，这是该保险公司在北京的首个直接地产投资项目。
过去一年间，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险、中邮人寿、建信人寿、海保人寿等都披露了大额不动产投资公告，主要涉及商业办公、产业园区等不动产项目，总金额已经超过千亿。
不当股东，改当房东了。
某上市险企高管就表示，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。
这话可以两面听。
既然这么好的投资标的，为啥当初不进入？
对于国内机构投资者的眼光，有时候确实不敢恭维。
很多时候机构投资都是一窝蜂：
光伏行业热，一股脑全部涌进光伏行业；
蓝筹股热，前十大重仓股几乎清一色贵州茅台、招商银行。
看完他们的选股逻辑，有时候怀疑为啥散户要把资金委托给他们呢，自己不是闭眼也能买这些股票吗？
险资现在大规模买入持有型不动产，相当一部分资金属于“跟风”：
别人买，我也买，将来裤衩再输掉一次也没事，要光屁股大家一起光，谁也不笑话谁。
但是，如果将来万一别人穿着裤衩，就是我自己光屁股，那就不好看了。
这是相当一部分机构投资者的投资心态！
持有型不动产物业主要靠收租金过日子，与经济大势息息相关。
经济形势好，这些写字楼就是下蛋的母鸡，反之就是光会打鸣的公鸡。
建信中关村REIT投资号称中国“硅谷”的中关村产业园区写字楼为主，收入就是来自租金收入。
2023年收入1.73亿，下降了15.27%，亏损了3.89亿，2022年利润为5203万，2021年利润804万。
两年挣的钱赶不上一年亏的。
投资者本想好好当一个房东，“躺收租金”，没想到本金快没了！
2021年发行这只REIT基金的时候，确实吸引了不少投资者。建信中关村REIT下面的3个写字楼2018年、2019年、2020年和2021年上半年出租率分别为95%、92%、97%和95%。2022年一季度出租率仍然为96.45%。
此后风云突变，出租率一路下滑，2023年平均出租率66.02%。
除了直接购买不动产，去年，险资也加码了不少公募REIT，博时蛇口产园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏华润商业REIT等等都有险资身影。
以嘉实京东仓储基础设施REIT，主要是京东的物流园区，2023年1月份上市，到现在净值也跌了三成。
华安张江产业园REIT，上海张江产业园区，2021年6月上市，坐了一轮过山车，如今净值已经跌回到了原位。
华夏中国交建REIT，主做高速公路，上市第一天即为历史最高位，然后一路下跌到现在腰斩50%，中石油再现。
拍脑袋想想，这房租要是那么好收，人家凭什么给你？
那些一窝蜂转让写字楼和物流园区的，也不是傻子。
REIT是把不动产做成金融产品，上市卖给了散户。
现在是整体打包脱手给了保险资金。据说，保险行业内普遍反馈“现在是不动产物业低点，还远远没买够！”
究竟是黄金坑，还是价值陷阱？
只有大潮褪去的时候，你才能知道谁在“裸泳”。
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