2018年3月的时候，万科郁亮在业绩推介会上说“房地产企业已经到了必须做出改变的时候，房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”过了半年，2018年9月，万科称将“活下去”作为三年事业计划书制定的基本要求，同时强调战略围绕“活下去”展开。
hello 各位观众大家好我是酷温，今天是万科生死劫的第四期，活下去。看看，万科为了活下去都做了哪些努力。
和嘴上的“活下去”相反的是，2018 年的万科一点也没有停下拿地开发的步伐，当年，万科拿地金额达到1316亿元，是当年拿地金额第一的房企。捎带一提，当年碧桂园花了1204亿元，紧随其后。而现在摆烂等死的恒大——当年花了382亿元，只能排到21位。
在接下来的3年内，万科攻城略地的势头一点没减，2019 年拿地 1610亿，排名第一。2020 年，1349 亿，排名第二。2021 年，1274 亿排名第二。不是第一就是第二，这不是喊着活下去吗？怎么步子是越来越大？而且万科的拿地金额名次，一直高于拿地面积名词，也就是说拿地花的钱最多，拿地面积却不是最多的，也从一个侧面也可以看出，万科不仅拿地，拿的还都是高价地。
那万科什么时候开始怕的呢？直到2022 年，各大房企开始暴雷，万科终于开始怕了，拿地金额从 1000 多亿，断崖掉到 200 多亿，2023 年，也只有 300 多亿。但是早几年，万科是真的一点不带虚的。这么一看，郁亮的“活下去”虽然喊得虽早，真正践行这句话，得 2022 年之后了。也难怪以前有业内人士吐槽，万科的“活下去”实际上是想吓退土拍市场上的竞争对手。
再看看，另一位万字号选手，万达怎么做的呢？2017年出售大部分文旅和酒店资产后，万达集团的核心资产就只剩万达电影和万达广场。而且，17 年之后，老万自持的万达广场比例越来越低。根据中诚信国际评级对万达 420 家万达广场统计，现在老王自持的项目，只有 285 个，剩下 125 个万达广场，全是万达商管轻资产模式项目，占比将近三分之一。什么是轻资产模式？就是万达既不出钱，也不出地，帮别人建设，建成后负责运营，租金三七分成。只出力气不出钱。
并且，老王自己的自持的 280 多座自持万达，还在也在不断的卖卖卖。光 2023 年，就已经卖掉了 10 座万达广场。去年 12 月12 号，老王更是把万达电影也被卖掉了回血还债。因为旗下的万达商管迟迟无法上市，老王最近又卖掉了最宝贝的万达商管 30% 股权，换来投资者太盟，给万达续命。如果论苟，老王绝对是所有地产商的榜样。
不知道万科管理层看到老王的操作，作何感触。所以，不要看他怎么说，看他怎么做！
那除了不断的拿地，这几年万科的管理层都在干点啥呢？烟台百润倒戈后，举报信里倒是写的很清楚。烟台百润举报万科管理层，项目很多。影子银行，违规放贷款，将利润洗出万科，这些我们在上期已经说过了。这一期就不赘述了。有需要的翻看第三集。除了这些，还有将不要备案的车位低价打包卖到关联公司，再由关联公司高价卖出，差价和万科内部人士分润，还有，以物抵债不开发票，偷逃税款，虚开发票做高成本，骗取利润，这些都是小儿科了。毕竟这在房地产公司，算不得什么高明的手法。我们只来看看，作为一家公众公司，在公开市场，管理层都做了点什么？
首先是万科长租公寓，泊寓。
万科泊寓这个项目是2016年推出的，只不过，直到 2023 年，泊寓的利润转正，前前后后用了 8 年时间。当然，即便目前报表盈利了，这利润率有多少，万科也是含糊其辞。根据财务报表，2023 年泊寓营收 30 多亿，按行业平均的利润率 2-4 个点，泊寓的营收也不超过 1 个亿。而在2020年，郁亮曾表示长租公寓业务累计亏损大概是90亿元。按这个水平，泊寓可能还得将近 100 年才能盈亏平衡。而即便现在这个营收，也是因为这几年，有10 多万间泊寓被政府采购成保障房了，少了政府这个大单，估计还得继续亏下去。
另外万科还在做商业地产和物流。
这些是万科管理层们布局的经营性业务。根据2023年年报披露，全年商业业务营收达到91.1亿元，同比增长4.6%，印力管理的商业项目营收达到57亿元，同比增长4.1%。可以看到，整个商业业务部分营收也就占整体营收的3%多点。对比下，万达，万达商管 2022 年的营收是 550 亿左右，是万科印力的 10 倍。而物流项目。万科在财报中的表述是，供求关系持续转换，租金和出租率整体承压。
而另一角度看，更让人哭笑不得。根据万科管理层表述，万科布局的经营性业务，货值大约在4000亿元，抛除税、息、折旧及摊销前利润，尚未与银行贷款利率持平，经营业务的收益不足以覆盖正在“爬坡”的利息。
也就是茫茫多的经营性业务赚的钱，不够付做这些业务借的钱的利息。
可以这么说，喊出活下去的万科，在 2015 年之后，虽然四处出击，但是管理层并未找到真正赚钱的业务，别说可以填补房地产业务下滑的亏空了。但是，这不影响管理层的收入。根据万科财报显示，郁亮2014年至2016年任职万科集团总裁期间，每年的税前报酬约980万元；自2017年任万科集团董事长以来，2017年至2020年的4年间，郁亮每年在万科集团获取的年度税前报酬均高于1100万元，2018年获得的报酬最高，为1253万元。也就是自 2014 年以来，郁亮的公开薪酬总计已经超过 1 个亿了。而这只是公开的、明面上的薪酬，当然，根据财报，未来万科最顶级的几个高管，为了和万科共度时艰，只领 1 万元一个月的工资了。
不过，好笑的是，2023年8月16日，恒大也发布过相似的声明，称主席许家印和恒大共克时艰，月薪只领1万，4个月后，碧桂园的杨惠妍也效仿许家印，董事局几大高管也主动提出降低薪酬为1万元，现在又轮到了万科郁亮和他的同事了。
对了，王石在公开场合也透露，自己是万科的终生荣誉董事长，退休金一年是 1000 多万，万科如今如此艰难，不知道王石同志会不会也共克时艰一下，退休金会不会也跟着下调。
好的，以上就是本期节目。点赞过 1000 立即更新下一期，万科的终局。如果喜欢本期节目，请点赞订阅三连，并在评论区留下你的声音，你的互动是我持续更新的动力，视频文稿发布在酷温同名公众号，我们下期间。
热门跟贴