黄埔旧改，最近很火。
而聊到黄埔旧改和楼市，就会让我联想起，以前读书时那道数学题：
一个池子，一边放水一边加水，问多少分钟才能把水池注满或者排空。
为什么这么说？
前两天，区内房票细则出炉了。很多人第一反应，都觉得这是好事——房企资金压力减小，村民快快拿房，还能给新房市场“放水”去库存，三赢局面。
毕竟，很多房企还欠着村民临迁费呢。
可真的算起账，就会发现这道数学题没那么简单。
01
土拍和旧改都要冲
新鲜血液即将杀到
去年，黄埔全年成交面积约119万㎡，而截至2023年年末，商品住宅库存还有114万㎡。
消化周期，大概一年左右，在全市11区中算是非常健康的。
而在今年以前，黄埔的新房供应也一直非常克制。
一方面是通过招拍挂出让的宅地，比之前少很多，去年新房市场也以消耗库存、旧盘续销为主。
另一方面，疫情期间旧改项目进度较慢，融资区商品房的入市步伐也有所放缓。
但这样的平衡，今年或许会被打破。
先看宅地供应，根据《广州市2024年建设用地供应计划》显示，黄埔将有12宗涉宅地供应，数量和宅地面积均排名全市第二。
而在去年，黄埔只有5宗。
哪怕剔除旧改融资区地块，今年还是有7宗，假如这些地块都能顺利出让，明年黄埔新房市场将有一批新鲜血液补充进来。
再看旧改，黄埔本来就是出了名的“旧改大户”，今年更是铁了心要全面提速的。
根据黄埔今年工作计划，2024年合计有243个重点项目，旧改独占48个，占比超过1/6的。
而从年初以来，已经有很多项目刷新进度条——
双沙、庙头、姬堂、珠江村和新溪，有望在今年开工。停滞有一段时间的南岗南、红卫村等，也顺利入选旧改融资白名单，钱一到账，就能重新启动。
如果将旧改供货量具像，足足有662万㎡！
这是克而瑞给出的，黄埔区未来五年旧改的供货量，相当于年均供应量约132万㎡，在目前正常推进下，预计2026年开始进入供应高峰。
当然了，这个数字只是一个大概，旧改项目最终能够释放多少商品房，中间还有很多变数。
但相对目前成交情况来说，接下来黄埔通过拍地、特别是旧改转化而来的供应量，绝对份量十足。
02
规调频频增加宅地
哪个板块压力最大
黄埔新房供应增加，首先是好事。
之前也曾说过，为什么黄埔去年楼市成绩有所下滑，干不过一起放开限购的番禺，很大一个问题就是新盘太少。
新盘少，意味着设计更新、得房率更高的产品也少，流量和购买力自然会被其他区分走。加之去年旧改进度不如人意，又拉低了市场对房价的预期。
那未来新房供应上来了，旧改加速启动，黄埔整个市场才有望逐渐回到正轨上来。
但是在此之前，很可能会有一段阵痛期，也就是开篇所说的，关于水池放水和注水，谁更快的问题。
先说放水——
如果没有新的利好刺激，黄埔新房交易态势、去化速度，在短期内不太可能会有大的上扬。
就看刚刚过去的3月份，3月黄埔网签4.9万㎡，尽管环比倍升，但仍处于近年来的低位。
而刚刚出台的房票制度，毕竟只是村民选择之一，而不是强制性政策。加上大部分人对此还是处于观望状态，有一定的怀疑情绪。
坦白说，靠房票去消化库存，这两年不太现实。
再说注水——
除了前面聊到出让宅地增加、旧改提速以外，近期黄埔不少地块都在规调，方向几乎全是增加宅地。
譬如今年1月，双沙和文冲东（渡头、文元、江北）旧改，双双迎来规调。
二者的居住用地，合计增加16.56万公顷。
还有黄埔新城附近的将军山地块，大批商地拟变宅地。修改获批后，预计新增约105万㎡宅地。
而将军山首期地块，已经出现在《广州市2024年建设用地供应计划》内，很有可能在年内出让、明年至后年就会入市。
那接下来，难保会不会有其他地块陆续规调，继续增加大批宅地。
也就是说，潜在新房供应可能还要增加。
黄埔新房这个大水池，到底是放水快，还是注水快，能不能保持动态平衡，还真不好说……
买房研究楼盘，是没错的。但如果考虑到以后卖房，那就必须想一想，周边有多少竞争对手了。
所以如果你是改善买家，看重房子保值增值，建议还是避开旧改项目密集、新房库存较大的板块。
那现阶段，黄埔各板块的新房库存又是什么情况？
据克而瑞数据监测显示，截至2024年3月，永和板块和旧黄埔板块去化周期最短。
将军山地块所处的东区街道，去化周期达到15.8个月；而长岭居由于销售较慢，去化周期就更长了。
那么你们猜，接下来黄埔哪个旧改项目将率先入市？今年土地出让，能否所有宅地都成功拍出？
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