大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

4月已经到来，但大家对3月广州楼市的表现还是争吵不休。

到底有没有小阳春？楼市究竟有没有回暖？

争论无意义，我们用事实和数据说话。

到底谁有小阳春？

从数据上看，市场确实在回暖。

中指院数据显示，3月以来，四大一线城市市场均呈现恢复态势，深圳二手房销售已超去年同期。

其他城市就不说了，我们只聊广州。

一手方面，3月广州网签4830套，比2月的2387套涨102%，比1月的3415套涨41.4%。（数据来源：阳光家缘，3月30日数据缺失）

广州中原的数据说，春节假期后，广州重点楼盘的盘均来访客户人次一直都在上涨。3月第12周，来访量上升到120人次/盘，认购量4.8套/盘。

二手方面，3月份成交9373套，比2月的4865套大涨92.7%，11个区全部上涨至少70%。（数据来源：广州市房地产中介协会）

广州楼市风向标珠江新城，3月成交65套，差不多回到近一年的高点；汇悦台重回28万+……

市场明显升温是确凿无疑的，称之为小阳春也未尝不可。

不过，不是随便一个项目都有小阳春的。

在现在的市场环境下，买家就像难钓的鱼，除非下重饵。稳健开发商、产品给力、价格合适，一次到位激发一些冲动，市场和客户才能买单。

所以你会看到，今年以来，广州几百个一手楼盘中，只有那么几个迎来了小阳春。

比如越秀观樾首开卖了15亿；

保利云境首开卖了196套；

保利华创·都荟天珺首开卖了10亿；

保利翔龙天汇一周卖了96套；

中海大境首开卖了221套……

分化割裂的楼市，少数个盘的小阳春；失意者众，得意者寡。

这就是市场的现状和事实。

那些指望一张大饼吃三五年的区域，不花心思不下力气的盘，别做梦了，你们确实没有小阳春了。

也别眼红，满足人们多样化改善需求，做出好产品，引进好配套，还能有品质呈现和价格优势，这样的项目活该他们有小阳春！

保利这个数据，相当惊人

有没有发现，上面提到的今年有小阳春的项目，5个当中有3个都是广东保利旗下？

有点东西。

我又特地查了一下保利一季度在广州市场的整体表现。也正是这么一查，惊觉保利也太恐怖了点！

1、1-3月保利销售金额58.56亿元，一季度广州排行榜冠军，而且还是签约面积、套数、金额的三冠王。（数据来源：克而瑞，截止3月15日）

2、在天河、荔湾、从化三区，保利的成交面积、套数、金额，都是TOP1。

3、广州11区中有5个区，保利是成交套数的TOP3，是包揽半座广州城的“绝对碾压”。

4、成交金额上，保利一家占了天河区的38%、荔湾的24%、海珠的24%、从化的33%。

广州最精华的天河、海珠、荔湾三区，保利都是霸主。其中，保利天瑞成交面积和金额天河区第一。

5、天河、海珠、荔湾三大核心区套数TOP10，保利各占2席。

说起来，3月开盘的那几个核心区的热盘都卖得不错。不过在天河，保利“天字系”双子星却是卖得更好的，无论是区位和产品价值，还是价格和口碑，都是第一梯队。

大胆预测，2024年的天河成交金额十强，保利很可能会占据3个席位。

6、今年保利在广州有37个在售/待售项目。

保利在某一个区的项目数量，比很多房企在全广州的项目还要多……

这两年房地产的周期变化比想象的要剧烈，大家会发现今年还在扩仓的开发商实在不多。

但保利是个例外。

这些真真切切的数据、闪闪发光的成绩，无一不体现了保利在广州市场的强大竞争力。

为什么是保利，而不是其他央国企？

在如今刺刀见红的激烈竞争中，我想大家都感受到了，保利那不一样的节奏、不一样的势头。

当然，也不乏类似这样的观点：“不就是央企吗？”“钱多融资成本还低”……

真的这么简单吗？

扪心自问，央企不只有保利一个吧？在诸多央国企里面，钱多融资成本低的，也不只有保利吧？

那么，为什么只有保利出圈了呢？

太多的冠冕堂皇都被说烂了，什么央企稳健、资本市场看好、能交付等等，但买家也不是傻子，不会因为随便一个央企的身份就青睐有加。

我只想说一点——普通的项目各有各的普通，优秀的项目都有一些共性。

尽管保利在广州的项目众多，但都具备3点：

1、核心区首选，地价从容

发现了吗？金融城、天河智慧城、汇景新城、老黄埔核心、白鹅潭……

细数保利今年的重仓“战场”，无一不是安全系数更高的主城核心板块，尽显决策的定力和眼光。

而且保利很少高溢价拿地。无论是天河汇景新城地块，还是如今的黄埔图书馆地块，往往都是底价或者接近底价拿地。

2、过去两三年，保利一直在刷新广州的产品上限

市场下行，更倒逼开发商提升产品力。

2023广州卖的最好的10个项目里，有2个来自保利——保利天瑞、保利天汇；

前20个项目里，有5个来自保利——湖光悦色、翔龙天汇、和悦滨江。

这样的成绩，离不开保利舍得花时间与成本持续选代产品，不论刚需、改善还是豪宅，都拥有强悍的产品力。

就拿保利“天字”中式府院系列的开篇之作保利天瑞来说，2023年6月项目首开，当时188㎡单边位好楼层甚至出现超30人抢一套的名场面。

这可不是老乡家的大白菜，而是总价2000万左右的超级改善。

保利天瑞实拍图

据说，为了保证小区居住的舒适性和氛围感，设计团队经历了从点状式、围合式等数十版方案调整，最终确定了一字型板式小高层排布。

这种布局，在保利天瑞获得市场肯定之后，也陆续为其他项目所采用。

保利天瑞楼栋布局图

户型设计则兼具功能性与“大宅气场”，专梯入户板楼大平层，全屋南向四开间，用扁平化的别墅体验，成为改善买家心中的白月光。

所以，今年天瑞仍然气势如虹，截至3月26日成交13.68亿元，广州TOP1。（数据来源：克而瑞）

其实回过头来看，保利每一个项目都在产品上下足了功夫，比如保利水木芳华、比如保利领秀海……

3、首开有诚意，低开高走

此外，保利项目首开往往都有一个很有诚意的价格，这是个相当重要的因素。

从保利过往项目看，其首开去化率往往都在7成以上。后续则是低开高走。

更难得的是，价格诚意十足的同时，保利还做到了产品稳定，质量扎实。与其他开发商相比，保利的产品很少因质量问题而维权。

核心地段、超绝产品、诚意价格，这就是保利所向披靡的关键了。

持续进化，4月必看保利

有时候都不得不感叹：比你优秀的不可怕，可怕的是比你优秀的，比你还努力。

保利没有躺在功劳薄上吃老本，而是持续进化，并非是点式创新，而是产品体系层面的系统性进化。

目前，保利全新推出的“人文社区”产品理念+“天悦和”住宅产品体系，各有所长，形成差异化竞争优势，满足不同客群的偏好。

天字系：顶奢产品系，追求极致美学，“非城市贵脉不立”，对应高端改善客群；

悦字系：追求东方美学及意境，也融入当地文化特色，聚焦文化型客户；

和字系：最具烟火气的产品系，择址主流地段，生活所需一应俱全，洞察当代新中产既要又要还要的品质需求。

2024年，广东保利在广州有37个在售项目：

“天悦和”产品系全覆盖，

各大核心区全覆盖，

面积段和总价段全覆盖，

刚需、刚改到高端改善全覆盖。

全方位无死角，论抢客，今年谁能抢得过保利呢?

其中，保利在广州的7大全新项目将陆续亮相，个个“身怀绝技”，你不可不看。

尤其是两大全新项目：

保利燕语堂悦，是广州首个“悦”系产品，也是保利重回海珠西的大作。

项目位于海珠西老城区，广佛线/在建11号线燕岗站上盖。周边配套，无论是商业，还是教育，亦或医疗，都齐全而成熟。

作为天瑞后的首个“悦字系”新中式，项目以岭南名园“梁园”为蓝本，保留东方园林的山水格局和游园空间，融入岭南本土文化，打造三进归家礼序园林体系。

项目主推建面约90-125㎡三至四房（高层），作为新规之后的户型，超高使用率是必须的，很期待保利在这方面的新突破。

保利滨江和著，广州第一个“和著”系产品。

项目位于万博-广州城市新中轴上，距离3号线大石站约900米，到三支香水道之间仅直线约200米，中间的福安园都是四五层的低矮建筑，三面望江，大概80%的户型都有不错的江景视野。

效果图

项目将推建面约90-120-140㎡三至四房，使用率轻松超100%。

可以说，不论是注重生活体验的年轻小家，还是到追求一步到位的改善家庭，需求都可以在滨江和著得到满足。

4月买房，必看保利！

今年以来，广州楼市限购政策接近全面放开，楼市回暖明显，加上广州经济表现强劲，多个楼盘都出现了外地赶过来的客户。

特别是像保利旗下核心地段的优质产品，既带来居住想要的“样子”，也带来生活所需的“里子”，吸引的将是全广州乃至全国的购买力。

如果今年你要买房，保利你不能不看！比如保利燕语堂悦、保利滨江和著。

再者，保利广州37个项目，均位于各区重点地段，产品诚意满满，绝对是广州买房绕不开的存在。

4月买房，必看保利！