文 | 刘德科

先归纳一下今天（2024/5/9）杭州的楼市新政，主要是这三条——

●全面取消限购：无论有没有杭州户口，无论有没有在杭州交社保，买多少套都可以。

●基本上都能享受首套房贷利率：「对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。」举个例子，如果你在西湖区有一套住房但在上城区无住房，在上城区新购住房时，房贷办理可认定为首套；如果你在上城区已有一套住房，仅需挂牌无需出售，也可认定为首套。

●购房落户：「在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。」

还有没出的政策吗？有。

杭州的新房限价还没取消。杭州和上海一样，是全国极少数仍然还有一二手房价差的城市。在杭州，很多区域的市场实际成交价，已经卖不到行政手段制定的限价水准；但仍然有不少核心地段限价远低于市场价，这些限价盘仍然能不断地给冷清楼市带来热销现象。

为什么杭州不取消限价？大概是因为政府部门有担忧，如果取消限价，热销现象会不会变少？热销现象变少，楼市是不是就会更冷？基于这样的思维，「全面取消限价」仍然没有提上杭州的议事日程上。

形势已经变了。靠限价盘维系热销现象的护盘作用已经大打折扣。说到护盘，它无非靠这两样东西的刺激：一是热销现象，二是价格天花板。现在是楼市低谷期，行政干预制造出来的热销，已经几乎没有什么药效；能够带动楼市行情的，是市场机制所形成的真实热销与价格天花板。

以尚未出让的杭州奥体滨江国际商务区宅地为例，此前周边限价是4.9万元/平米，即便政府提高限价，大概也就是5-6万元/平米，开盘当然会被一抢而空。但如果不限价，水平差的房企，可以至少卖到7-8万元/平米；产品力超强并且要重金投入的房企，卖到15万元/平米也不是没有可能，因为那种产品它可以走出无视二手房价格对标的独立定价话语权。如果卖到15万元/平米还能热销，那就是市场机制所形成的真实热销与价格天花板，当然可以更有效地带动楼市行情。这样的护盘作用，远胜于限价。

说这么多，我们是为了强调这样一句话：决策者应该尽快摆脱路径依赖，努力创造条件让市场自发形成房价调解机制，早日带来真正市场化的热销。

最后，回到今天杭州已出的楼市政策，它会有多少效果？跟上次一样，会有一两个月的政策效果。