大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

广州买房，最难的不是手握千万的豪客，也不是只有几十万的人，而是200-300万预算的刚需客。

买好了，能资产升级，差一步，就倒退十年。

如今，利率下调、房价下降，是一个很好的入手时机，堵上尊严，200万+的刚需客，到底要怎么买？

广州楼市利好频出

现在就是最好的买房时机！

还记得我上次说的降息潮吗？真的开始了。

近日，不少中小银行密集发文宣布下调存款利率。

逻辑很简单，央妈很大方，一下子下降25bp，然后MLF（央妈批发钱给银行的贷款利率）又没有降低，银行就很有压力了。

基于羊毛出在羊身上的理论，只能把成本分摊给存款用户，降低存款利率。

懂了没，央妈是借了存款人的花，献给了买房人这尊佛了。

并且，这只是开始，随着存款利率逐步下降，利息收入将不断缩水，这就意味着钱真的越来越不值钱。

什么值钱？还是那句，资产、资产、资产！

加上限定词就是，核心区资产，挑那些有地铁、有配套、产品力强的房子。

这样的资产，更保值。

这不是鼓吹大家买房，事实上现在买房的幸福感，真的会远远大于过去那十年八年。

想想自己买房的实际需求，再看看这房贷利率的下降曲线，难道你就没有一点点冲动吗？

特别是对于手握200万+预算的购房者来讲，以往只能看郊区，现在能杀进主城区了。

几年前，市场狂热，靠近核心区的优质盘，价格一路狂飙，狠狠拦下一批批购房者。

大家只能往近郊看看，甚至一咬牙一跺脚去郊区买了算了。

远的不说，就这两年，200-300万左右总价段成交最多的项目分布在哪里？

花都、南沙，还有番禺、黄埔，现在看几乎都是非限购区。

像中心城区的天河、海珠、越秀，新房根本不用想，买不到。

但现在，市场竞争大，房企们疯狂内卷，为了多卖几套房不得不抢地段、抠产品、打价格，刚需买家拿着不到百万首付也能冲进核心区了。

别忘了，还有低利率这个大福利在眼前晃，已经有不少买家准备下手了。

但还有一个问题，预算少，不代表对居住就没要求。所以，每次看房，他们总是犹豫不决。

很多人来问我：能不能直接帮我推荐一个，可以闭眼买的盘？

保利出手，重塑白云新城价格体系

看房虽然很累，但买房不能偷懒的。

想要闭眼入，你至少要看完这篇文章。

我曾多次和大家聊过当下买房的基本逻辑：要么买最贵的，要么买最对的。

最贵的不用多解释，拿上你账户那半个亿的小目标，去琶洲、去珠江新城，会有人抢着指一条康庄大道给你走。

最合适的，就比较难了，它是一个既要、又要、还要的多项选择。

对于刚需来讲，如果把条件按照优先级排序，以下四点最好是同时满足：

1、可控的总价

2、强产品带来的舒适居住体验

3、优质的教育和商业资源

4、便捷的地铁交通

这是实在话，如果还有一点升值潜力、投资价值的话，那简直就是一个满分的优质盘了。

200万+总预算，要满足上述这么多的要求，又真的没有多少个盘能做到。

就拿过去一年来说，荔湾无疑是最火的板块，很多刚需客也都把目光只盯着荔湾。

不过这几个小面积的刚需盘，占地比较小，配套就靠蹭，周边发展相对不成熟，并不能完全满足上面说的那三个条件。

比如去年才入市的中海浣花里，有地铁总价也可以，但是学校确定性不高，不够友好；

又比如位于海龙科创区的越秀天瀛，一河之隔就是佛山，属于边缘地界，区位上没优势。

像花地湾的万科，其实还不错，但是总价400万+起步，很多刚需刚改都覆盖不了这样的高成本。

荔湾本身是老城区，地块紧张，大家都恨不得把房子建得越密越好、越高越好，容积率一般都很高。

特别一些楼盘，价格本来就低，只有更高的密度，才能获取更大的利润空间。

这样无疑给居住舒适性打了一个折扣，不少追求高质量生活的年轻人对此直接say no！

好，如果剔除了荔湾这个选择项，300万总预算还有哪里可以看？

白云区。

讲起白云区刚需置业热点，大家肯定第一个想起白云湖。但是如果有更好的选择呢？

比如白云新城呢？

这个答案相信很多人都想不到，房价破10万/㎡的白云新城，用200万+总价可以买房子，还是新房！

我可没开玩笑，如果你知道它就是保利的项目，你也不会大惊小怪了，并且它的容积率才3.0，舒适性比荔湾一众新盘都高。

过去几年，保利已经验证过很多次，它真的拥有巨大魔力，可以重塑一个个价值高地的价格体系。

白云新城这个盘，打遍广州少敌手

这次来到白云，它给了全广州刚需客一次入主白云新城的机会，不仅不用在高密度的老城挤来挤去，还能满足你们既要地铁、又要教育、还要舒适性的需求。

最最最要命的是，它的总价超低低低！！！！！

249万起买68m²通透三房！！！
299万起买85m²南向三房！！！

对比一公里以外同在白云新城价格却卖到6-9万/㎡的大冤种，选云境等于在买的时候少花了十几年积蓄。

我相信这个价格卷起来的不仅是白云新城、还有其他一众刚需板块，比如花地湾、比如黄埔科学城等等！它的威力，是要震慑整个广州市场！

为什么保利云境能做到如此卷，产品是诀窍！

PART.01

高使用率绝版神户型，249万上车主城

产品方面，刚需的要求必然是面积小、使用率高、总价低。

这对于保利来说，不过是顺手拈来的事情。

这次保利云境推出的就是68㎡、85㎡A、85㎡B三个户型，别看面积小，但是尺度很大，舒适性很高，因为它使用率最高可达116%。

单个拎出来看，也非常能打：

68㎡三房户型：

从户型图就知道，1个入户花园+1个景观阳台+2个阳改房（阳台改造而成的房间）半赠送，主卧飘窗+公卫飘窗全赠送，空间感不会差。

餐客厅开间本来就有约3.6米，尺度感比得上市面上80㎡户型。

最惊艳的还是主卧：

约68㎡样板间实拍

三面飘窗（宽约0.8米）、三面采光，即使进门处的飘窗改造成了衣橱，但仍旧有270°采光，开间有4.2米。

传统三房一卫的主卧一般只有10平米，但它将近20平，产品力真的空前绝后。

这是我第一次在80㎡以下户型看到这样的设计。

85㎡A户型

建面约85㎡的A户型就更绝了，四开间朝南，客厅、主卧、双次卧空间一字排开，采光那可不是一般的好。

餐客厅的开间达到约3.8米，空间感和实用率都相当高。

后期还可以利用飘窗位打造一个家庭影院，在家就可以追国内外大片。

85㎡A户型样板间实景图

主套房，同样设计了270°的巨幕飘窗，27平的超大占面，在拥有大公共空间的同时，丝毫不牺牲个人空间。

重点是，这个户型高层是可以望到白云山的，景观资源相当优秀，足不出户，随手一拍就能出圈。

85平的面积，做到的是120㎡的尺度，看到的是140㎡豪宅才能看到的景观，能卷死保利的真的只有保利。

85㎡B户型

85㎡B户型，同样做到四开间朝南，而且全屋南北对流，采光通风十分通透。

对空间的利用，更是出神入化，对“飘窗使用”的多样性是你想不到的。

反正目光所及，都几乎是你只用了一半钱买回来的面积，不仅省钱还功能百变。

比如可以利用客厅的飘窗，打造嵌入式的整墙收纳柜；主卧的C型飘窗打造L型衣柜和梳妆台，女主人也可以拥有自己的私享“衣帽间”。

产品的优点绝不止以上这些，不然就对不起“卷王”这个称号了，我真的很好奇，保利的设计师到底拿多少个小目标的工资啊，怎么能做出这么牛×轰轰的产品！

保利云境之所牛出天际，除了卷爆了的实力，也有几分幸运在里面。

因为它恰好是是容积率新规出来后、收紧前报建的楼盘，在广州这样的楼盘没几个。

别看大家都说自己是新规后楼盘，使用率都超100%，真的对比起来，你会发现，它们之间还是有差距的。

比如天河润府就是新规收紧后报建的项目，在我看来，也是产品力十分好的楼盘，但一对比，保利云境68㎡户型居然是拼得上天河润府81㎡户型！！！

入户花园，保利云境有，天河润府没有；客厅开间保利云境3.6米，天河润府3.9米，仅仅少了0.3米，几乎持平！

主卧面积，润府23㎡，保利云境20㎡，有3㎡的差距，但是，你要知道，这可是保利云境少了足足13㎡空间的基础上的对比。

如果和保利云境85平相比，润府产品就输得更明显。

入户花园云境有，润府没有；主卧面积云境多了3平，朝向上云境是南向，润府是北向，完全被碾压了！

其中，还是很多不能明说的弯弯道道，但保利云境真的是一堆高手中，最顶尖的那个，除非还有新政出来，不然保利云境这几个户型堪称绝版户型。

PART.02

爽！步行即享高级商业配套

对于刚需来说，房子是用来住的，不是投资，因此住得舒服很重要。

周边必须是实实在在的配套资源，而不是只有几个稀稀拉拉的便利店、钱大妈就是商业街了。

这点上，项目就有很大的优势。距离600米便有白云汇广场商业综合体，步行可及就能拥有高级的购物体验，只有住过的人才知道有多幸福。

白云汇广场，图源：白云融媒

远一点的话，像设计之都保利时光汇、白云新城的凯德广场、万达广场等大型商业体，也在周边3公里范围内，满足吃喝玩乐的需求。

PART.03

双地铁盘，未来交通潜力值得看好

有地铁的区域，才是一个经济扎实的区域。

地铁是刚需的灵魂，也是房产最核心的价值之一，如果没有地铁，请大家直接把选项划掉。

保利云境位于白云新城，双地铁在手，在交通层面上，称得上是刚需客的第一梯队之选。

除了已开通2号线江夏站（直线距离约1.2公里左右），直线距离约600米就是地铁14号线二期创意园站（建设中，预计2025年开通），5站直抵越秀广州火车站，不过三四首歌的时间，仅需换乘5号线，可直达珠江新城，通勤效率杠杠的。

向南3站，还可接驳前段时间刚通车的白云站TOD，通勤、出差、旅游，都比较方便。

老话说的好，地铁一响、黄金万两，数据对比可以看到，地铁即将开通还未开通的时候，是买入房产的黄金节点。

以白云东平板块为例，从14号线一期规划到开建，再到通车，房价上涨了126.9%，其中开建年到建设期的涨幅最大为73.5%。

这足以说明地铁动工建设期才是最佳入手时机，因为房价涨幅大，并且成本更低。

保利云境，也遇上了这样的好时候，在地铁开通前入手，在地铁开通后收楼，真的把“利益”和“便利”都要了。

PART.04

9年一贯制学校在旁，还有惊喜大彩蛋

教育资源也是衡量房子价值的标准之一。

在这方面， 保利云境自身配建幼儿园和托儿所，幼儿阶段的教育是不在话下。

周边还有公办黄石小学、中学等教育资源（实际入读以教育局划分范围为准），9年义务教育阶段也是不用愁。

幼儿园效果图

我还收到一个比较可靠的消息，保利云境正在洽谈、对接更加优秀的教育资源。

具体是什么学校，大家可以大胆联想大胆猜测，相信是一个超级彩蛋，想更进一步了解的话，大家可以到现场咨询。

总的来说，保利云境真的要啥有啥，前两天，保利还开放了渠道，标准的保利打法，势必把大家卷下去。

我还去到现场探察，场面十分火爆，看看这人潮图，简直比得上春运：

更可怕的是渠道报备已经有4000组客户，首日收筹数已超推售房源数，这次开盘想买的购房者，可能都要抢一抢了。

毕竟，249万总价，在保利撕开口子之前，你敢想能买到白云新城么？这样的机会，可能就只有这一次。

保利云境首开1、2栋，今天已经开始收筹。开盘将近，如果想要高清的样板房视频和专属开盘折扣，可以添加下方鸟叔的微信，成交还有惊喜礼物相送。