不得不说，这个政策其中最受关注的措施就是全面取消住房限购。也就是说，在杭州全市范围内购买住房，不再审核购房资格。同时降低落户门槛，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。那么，我们就来盘一盘：杭州放开限购的背后原因是什么？它将会产生哪些影响？这是否意味着全国取消限购的趋势已经成型？
一、上个月是成都，这个月轮到杭州，全面取消限购的趋势正在形成
目前，我们可以看到各地“因城施策”逐渐地出台房地产新政，现在颁布了具体政策的城市有成都、天津、南京、北京、深圳等城市，而杭州今天早上也发布了新政。其实相对于北京、深圳等一线城市新政的偏“保守”，成都和杭州这样的“新一线”城市的新政力度要大得多。比如，北京和深圳都有城区限制性的要求，而成都和杭州在公告的条文中，是指出的本市全面取消。
虽然从城市看，紧随成都后是杭州，但从时间线上我们也能看到杭州住房限购政策的变化：
- A、2023年10月16日，杭杭州将住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区（即四个核心城区），本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房，非本市户籍家庭在市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在限购范围内限购1套。
- B、2024年3月14日，杭州市进一步发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面取消二手房限购，不再审核购房人资格。相当于不需要有杭州户籍，任何人都可以在杭州购买二手房，同时不限套数。
- C、2024年5月9日，杭州市再次发布通知，强调在本市范围内购买住房不再审核购房资格。至此杭州住房市场全面取消住房限购。
其实，从新政的优化力度我们就可以看出不同城市之间对于房地产市场预期的判断。北京、深圳是分区域逐步放开限购政策，而杭州以及成都就是小步快跑，甚至是一次性到位，这说明“新一线”的潜在购房人群还是不能和真正的一线城市相比。
- 而杭州，就其房价而言，在过于近十年的增长趋势来说，已经接近一线城市，主要还是因为阿里为代表的互联网新产业，给杭州的经济带来了增长。经济的发展也带来了，人才的流入，而高薪收入势必促进了房价的增长。
而目前，阿里以及杭州的互联网产业，其增长速度放缓，同时全国的房地产市场的下行，也不例外影响到了杭州的市场。尽管杭州的土地市场上还有诸如滨江和绿城这样的民营地产开发商支持者，但是市场的总量依然还是萎缩了。本来以为，杭州的新政也会有区域的限制，但没想到当地政府是一步到位。
虽然我们已经看到全面取消限购的趋势正在形成，但是接下来各城市都会陆续发布的房地产新政到底如何，我们只能拭目以待了。
二、杭州这次全面取消限购，是否意味着回到了十三年前的原点呢？
有人说，杭州是2011年2月28日开始实施住房限购的，那么这次全面取消限购是回到了十三年前的原点。其实也不尽然，因为这次全面取消住房限购里有这么一条：在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。
而十三年前的时候，根据杭州市《外地人在杭购房入户试点办法》，外地人在杭州购房落户的具体规定是：
- 1）钱江新城达到100万元以上(含100万元)；
- 2）杭州经济开发区达到60万元以上(含60万元)；
- 3）滨江区达到80万元以上(含80万元)。
购房入户付款方式实行一次性付款和抵押贷款两种方式。如果购房者采取抵押贷款购买住房的，必须在还清全部贷款并办理他项权证注销登记后，才能办理购房入户。也就是说，目前的杭州楼市促销政策，比2011年更甚，可能是历史上最宽松的时期。当然，往好的方面说，这也算是一种政策的进步了。
- 具体到楼市的影响上，史上最宽松的购房政策，必然是因为房地产市场压力大。这个压力不是要面临现有库存的去化问题，还关系到未来一级土地源源不断的卖出。过去五年，杭州每年的土地出让金均超过2000亿元，2021年甚至超过3000亿元，而去年位居全国第二，比北京都高。
我差不多去过全国所有的省，其实其中最动心的有两个城市，一个是杭州，一个是成都。当然，偶尔在青海湖畔的动心，只能算春心萌动，并不踏实，那只是一种对自由的向往，不能算生活。除了夏天要有俩礼拜40度+难以忍受，杭州是一个非常宜居的城市，然而房价非常的不宜居。
可以说，除了超大型城市外，杭州是房价最贵的。这也意味着，当房地产开始挤水分的时候，杭州很可能是影响最大的城市之一。从经济的结构来说，杭州是比较健康的，上市公司超300家，这是让绝大多数城市望尘莫及的。甚至，作为一个城市，上市公司数超河南全省两倍多。
- 但尽管如此，卖地还是来钱太快了。这就导致了杭州对于房地产市场的过度依赖。2023年，杭州政府性基金收入为2233. 4亿元，比上年执行数下降30. 3%。其中，土地出让收入为2026. 9亿元，下降30. 5%。
- 随着房住不炒、三道红线的不断推动，现在房地产行业进入了新的发展阶段，爆炒的年代一去不复返了。未来会以刚需和改善居住为主，那么就需要更多的人口。整个浙江省，2023年的自然人口总数是下降的（总人口微增），而杭州市是增加的，但增幅越来越缓慢。
在这种形势下，除了北京上海特大城市外，全面放开限购，是必然之举。原因其实也很简单，现在再不抢人口，就都被抢光了。
三、放开限购短期内会有一定的刺激作用，但房价最终还是由长期的供求关系决定的
不得不说，现在仅存的几个限购城市中，除了一线之外，应该只剩下西安和杭州等少数几个城市了，当然西安是放开了二环以外的限购，从存量来看，二环以内房子也基本很少，在一定程度上也是几乎放开的，现在杭州全面放开限购以后，结合深圳和广州的解除限购力度，基本就预示着限购政策逐渐成为阶段性或者长期的退出房地产市场了。
- 前段时间杭州未来科技城开了个楼盘，限价27200，首开500套有4000多人抢。但同一个大区域，北边云城限价36100的，就去化压力很大。总体来看，目前杭州楼市的供需关系越来越向买方市场倾斜。现在限购已取消，但不合时宜的限价还有待调整，有的地方限价仍然明显低于实际市场价，但有的地方已经可有可无了。
限购之类本身是房价上涨压力大的时候的临时性管制措施，而非长期化的措施。事实上，从90年代到如今，30年左右的房地产发展史上，多数地区的限购都是短期措施，在时间轴上的比重非常有限。而在目前这个大背景下，全面取消限购必然是越来越多的城市的选择。
- 其实官方的房产调控政策设想，一直是“稳房价”而非“降房价”，目标是以时间换空间，慢撒气，用收入增长来拉低房价收入比、解决房地产泡沫问题。但作为高度金融化、投资属性极强的商品，是很难保持价格长期稳定的。只要是金融市场，只要有投资投机，那就有人性的各种维度，有羊群效应和大癫狂，有各种“不理性”和追涨杀跌。
- 但是，房地产对中国的重要性毋庸置疑。作为消费，其产业链条极长，带动上游各种重化工业和下游的各种轻工业、机电工业，以及相关的各种服务业。作为资产，房地产市场事实上是中国最大的资本市场，房产和土地是中国流通债体系最重要的抵押品，是中国信用扩张和货币内生性增长的最重要载体，房产也是居民家庭财富最大的一部分，直接关乎居民的消费信心、投资信心。
土地出让金则是中国地方财政的重要组成部分，是大规模基建资金的最主要来源，没有巨额土地出让金的财务支撑，“基建狂魔”是不可想象的。没有任何公共税收体系能负担得起过去二十年中国的这种基建强度。
但是，当楼市供求关系发生根本性变化时，很多地区的楼市已经岌岌可危、接近崩盘边缘的时候，政策转向是必然的。那么，我预计，今年房地产的两个主要调控方向：
- 1、市场角度：全面放开限购，这个在仅剩不多的城市里面也在加速推进，最有意思的是上海房企和中介在政策放开之前就提前准备了，也就是预判了政策的预判。
- 2、政策角度：国资进入吸纳过剩房源，这个一方面表现在经营困难和烂尾的新房回收上，另一方面是二手房的以旧换新，由国资吸收纳入公共性质用房，比如福利房和公租房。
- 相比来说，第一个进展快，但效果预计有限，第二个进展慢，资金要求极高，不确定性大，效果预计要好一些，但代价也是最大的，相当于政府加杠杆来给房企填坑，这就非常考验资金使用效率和公租房的运营效率了。
总的来说，短期来看，放开限购政策对房地产市场肯定会有一定的刺激作用，但房价最终还还是要由长期的供求关系来决定的。
最后的话：这标志着全面取消限购，让限购告别历史舞台，已经为时不远！
我们回顾下，杭州的限购是2010年开始的，然后逐渐加码，2016年也取消了买房落户，到后面大家更熟悉的限购收紧政策。十年过去了，杭州的房价不但没有限制住，反而随着限购的不断缩紧，价格不断攀升。其实这种情况不是发生在杭州，几乎全部采取缩紧限购政策的城市，房价都随着限购反而飙升。比如深圳甚至在2020-2021年期间，一路飙升，成为全国平均房价最高的城市。
- 但是，我们要知道，楼市崩塌，会让GDP三分之一的收入付诸东流，最直接的影响就是关联企业利益大幅度下降，老百姓收入大大降低了。这样的心理预期下，即使全面放开限购，虽然不会对当下楼市短期内产生很大的影响。但长期来看，让楼市回归正常的市场竞争环境，让商品房真正具备商品属性，这才是一个健康的房地产市场应该有的样子……
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