天津“430新政”后，楼市反应不及预期，几乎没什么水花。
回想2022年的“916新政”、2023年的“901新政”，出台后楼市至少能有2-3周的波段行情。
为什么今年没反应了？
因为现在的天津楼市，已变成“柴油市场”。
去年、前年的楼市，还是“汽油市场”。
汽油给点儿明火，一下就能着。
但柴油燃烧，需要高温高压，不是点火就能燃起来的。
可一旦点燃，动力比汽油要厉害的多，释放的能量也高的多。
马上，中央就要发动一轮“高温高压”。
已成为“柴油市场”的天津楼市，也正酝酿一波“能量爆发”。
因为楼市的“需求积压率”，有点吓人了。
衍变成“堰塞湖”，高悬于顶。
被“高温高压”引爆后，热能会超预期。
成交量低位徘徊，意味着需求越积越多。
天津楼市，到底积压了多少需求？
以1300多万的人口基数来看，每月新房成交100万方，是基本盘。
2020年、2021年，虽然受疫情影响，但月均也能保持在100万左右。
2022-2024年，月均成交降到60万方左右。
楼市震荡，成交规模也不正常，走向极值。
相比于均值，天津已积压约1000万方的新房需求。
扣除二手房分流和投资客退场，至少还有500万方的需求没释放，大概5万套房的体量。
365淘房每天接受大量买房人的咨询和购房。
大家有个共性——有需求，只是不敢买。
五一后，买房人情绪已经有变化了。
很多人开始问“今年是不是得买了？我几月买最合适？还能等年底吗？”
大量的需求都在，并未消失，只是延后了。
很多声音说：经济不好，大家都没钱，想买也没能力买。
这是“选择性偏见”，被负面流量洗脑了。
天津楼市，不仅有购买需求，也有购买力。
不是没钱，而是把钱都存起来了——超额储蓄。
2021-2023年，天津住户存款余额以10%、18%、14%的增速持续上涨。
2023年末，已达2.22万亿，全国人均存款排名第4。
全国皆如此，房贷与存款此消彼长。
2016-2021年，全国新增房贷非常稳定，每年5-6万亿。
2022、2023年突然降到2万亿的水平。
大家不买房，也并没强消费，反向存钱，存款一直猛涨，创新高。
很多人都在持币观望，等临界点。
遇到危机、恐慌，停止交易“保命式存钱”是人类本能。
买房安家、追求更好的居住条件，也是人类本能。
从六七千年前的石器时代至今，没变过。
社会发展到今天，反而需求更旺盛。
孩子大了，需要个独立房间。
父母老了，怎么忍心看他们天天爬楼。
居住痛点太多，谁不想住大面积、不再抢车位、享受好物业……
楼市下行已全国同频，所以是一定要救的。
五一前，中央定调：全力去库存。
只有涨价，才能去库存。
绝大部分商品，降价意味着更多的需求。
唯独房子降价，会让更多人陷入观望和怀疑，需求被搁置。
因为中国的房子，除了商品属性外，天然自带三倍金融杠杆。
以价换量时有发生，但没有哪个城市是靠降价达到市场反转的。
降价只能带来一时热销，如果趋势蔓延，会陷入量价齐跌的窘境。
这就能解释，为什么现在房价便宜了，反而没以前成交量高。
房价将有一轮上涨，是必然的。
所谓的上涨，并非像2016年的暴涨。
以天津目前积压的需求来算，房价涨5%，市场就炸了。
怎么让房价上涨？
房价短期调节靠供需——减少供应，增加需求。
减少供应，是各城市的事儿。
增加需求要靠中央调节，需要刺激，也就是利率和税费。
5月10日，央行正式表态：
将统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳发展。
这是对政治局会议的及时回应，即将落地大招。
可以对下一轮降息有所期待了。
楼市正在无限向2015年逼近。
已经有房企打算在天津拿地了。
集团内部的判断是“必须抢在楼市触底时补仓”。
这是一个“先行指标”。
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