前几天，邻居老李问小K：“金融城有个单价2万多的新盘，你看过吗？”
一听，我就觉得事情不简单，于是问他：
“是公寓吗？平台中介经常把使用权公寓，吹成住宅大降价、大促销...”
来源：小红书中介介绍
没想到，他竟然说：这是民水民电，距离地铁才几分钟...3成首付也就50多万。
“相当一辆宝马X5的钱，用来买房，不比买车来得划算吗？
心怀正义的小K，听到这样的消息就坐不住了，当即就要去现场探个究竟！
天河峯睿隔壁，距地铁1.2公里
果不其然，小K现场到这个楼盘踩盘时，看到这个展示区，导航写着——迈谷·天河科融苑。
项目就位于棠东地铁站附近，距离约1.2公里，步行大约15分钟。
南靠广园快速路，东侧紧挨金地天河峯睿，不远处就是天河壹品。
你别看这里是浓眉大眼的天河，实际上小K去踩盘的过程中，说了无数次的我擦...
呐，先是钻进一条限高1.8米，还乌漆嘛黑的涵洞，个子高的朋友估计很难受。
然后呢，从破旧的城中村马路穿过，抬头只见摇摇欲坠的电线，还有只有老板的汽车维修店。
这里，和隔壁金融城相比，俨然一副十八线的农村落后面貌。
还没完，最后从一个颇具年代感的大门走进去。
有一说一，如此昏暗老旧的状态，很难让人联想到新房、住宅...
说真的，要不是有中介带路，真可能走到一半就掉头离开。
最终，正当小K整个黑人问号脸的时候，中介在一座名为“XX科技园”的建筑，终于停下来了。
中国宝宝“来都来了”，还是进去看看呗...
71方三房，总价约180万
天河科融苑，由7栋楼体组成，全盘货量大约为560+套，对外售卖的只有100+套。
建筑风格很“朴素”，乍一看，有点像90年代的传统住宅。
销售介绍，项目目前推出建面约39-128平二至五房，有十几种户型，价格在2.6万/平左右。
所有户型都带阳台，全部带独立厨房、阳台，销售表示预计今年交楼。
具体户型如下：
比如这个约71方的户型，价格在180万左右。
虽然只有两个房，但外面有个多功能阳台，实际可以改成独立空间，放两个洗衣机、一个跑步机也没有问题。
40方左右这个户型，总价大约在100万出头。
看看这个房间，肉眼可见的“迷你”，只能放一张单人床，1米6的小K都略显拥挤。
当然，总体空间格局来看，跟普通的住宅没什么两样。
但这个真的是住宅吗？疑问盘旋不去。
假人才房？真使用权！
在介绍过程中，销售在反反复复地强调，目前项目货量所剩不多，价格也如何如何优惠。
事出反常必为妖。
小K对天河新盘的价格还是有点了解的，无论是住宅还是公寓：
天河价格最低的一手住宅，也要5万/平以上，公寓则普遍在3.3万/平及以上。只有使用权公寓才是2万多的。
连连追问之下，中介才吐露事情，这其实是使用权公寓，没有房产证的，签的是租赁合同。
原来，这是用人才房的名号来迷惑人啊！主打一个地段价值....
项目附近张贴的片区规划图
没有房产证，不能买卖，不能走普通住宅的贷款渠道。相当于买家给一百多万，就当作50年租金。
而且，项目要求首付50%。
假设71平三房，首付100万左右，剩余的要分10年还贷，月供大概1万左右。
如果你要落户，只能落到集体户上，孩子也只能统筹上学，分到哪里只有天知道。
像项目宣传的清华附中，这种炙手可热的学校，统筹入读的机会约等于0.0000...1。
来源：项目官微
哼！总想着骗我们这些老实人。
不过啊，像天河科融苑这样的使用权公寓，还是有不少人买单的。比如：
1、没有学位需求的买家，用于出租投资。
2、预算有限、住公寓来过渡的年轻买家。
这种项目跟长租公寓差不多，如果开发商资质好，可以安心舒坦居住40年，不用担心被房东赶走。
事实上，我们经常都能看到许多地产投资的宣传：“x年返租”、“租金回报x%”、“以租代供”...
看起来“零风险、高回报”，十分有诱惑力，但天上掉馅饼的事情会轮得到你吗？
天上掉馅饼，不是圈套就是陷阱！
首先，根据广州市《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》规定：
住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年。
那些一下叫你交40、50年租金的，你要小心了。
更重要的是，买房者的权益很难得到保障，只有使用权、没有完整的产权，很多权益与你无关，风险极大。
换句话说，假如物业公司破产倒闭了，或者是老板卷款跑路了，你拿着一份长租赁合同证明不了产权是你的，DDDD......
这样的例子不绝于语：
都长点心吧！
买使用权公寓，还不如考虑下产权公寓。
便宜没好货！那些价格特别低的盘，伴随的往往是神一样的bug，大概率有猫腻！！
如果想买房，无论是公寓，还是住宅，欢迎找我们聊聊~
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