就在昨天，上海官宣了第六批次新房，一个久违的房企回归了公众视线。
暴雷两年的千亿房企祥生地产，终于拿出了压箱底的存货，案名“虹口源717”即将入市。
一方面，虹口源717位于北外滩板块，一直备受市场关注，可售货值高达180亿，是无可争议的核心资产。
另一方面，在祥生暴雷后，项目先后经历了停工、破产、盘活、开盘，堪称“烂尾楼”复工续建的经典案例。
随着“保交付”进入深水区，越来越多位置较好、货值充足的楼盘，有望通过单项目盘活模式，迎来涅槃重生。
今天总爷就和大家聊聊，虹口源717究竟有没有风险？祥生是如何从停工实现开盘逆袭的。
01
蝶恋花涅槃，地段就是硬道理
虹口源717位于北外滩板块，这里是4、10、19三轨交汇的TOD上盖，直线距离黄浦江约1.5公里，无论是区位和交通都非常优秀。
总爷在项目周边转了几圈，除了祥生这块待开发，居住氛围均非常成熟，商业配套也很齐全。
工地现场可以看到很多工人在现场作业，施工进度也满足了开盘要求，看来是已经彻底完成复工了。
这块地是祥生地产首次落子上海，千亿级别的祥生地产，当年下足血本申请获得银团贷款100亿，创下上海旧城改造规模最大的银团贷款项目。
蝶恋花，这是当时祥生给这个地块的案名，寓意着美好的愿景，无奈结局令人唏嘘。
目前虹口源717售楼处就建在项目隔壁，因为经历了太多风波，项目整体宣传也相对低调。
地块是一个28万方大型综合体，涵盖住宅、商业、办公等多重复合业态。住宅建面有9.71万平，而且均以改善大户型为主。
虹口源717由于没有小户型限制，首开建面约143-356平户型，从现场披露的户型图看，是目前上海少见的大三房户型，要比前两年泛滥的小三房更加舒适。
至于产品品质，从目前披露的效果图看，海派现代几何立面、大面积的社区景观，虽然没有配置会所，如果能如约交付也算是中规中矩了。
如此优秀的区位，再加上板块内稀缺的供应，虹口源717一经面世，立即吸引了改善客户关注。
也有粉丝问总爷，这样的“复活”项目到底能不能买？这还得从项目和祥生的历史谈起。
02
破产到重组，虹口源重生之路
祥生发源于浙江，由著名地产大亨陈国祥先生创立，是浙系房企中全国发展的代表。
早在2016年，祥生就提出著名的“36781”战略：3个月动工，6个月开盘，开盘首批去化70%，一个月去化80%，一年现金流归正。
依靠高周转模式和全国化战略，祥生2018年销售额破千亿，崛起成为百强房企、千亿巨头。
2021年11月，祥生在港交所上市，但没想到一年后急转直下，成为第一批暴雷倒下的巨头之一。
2022年6月，祥生官宣违约，总部和项目纷纷减员，各地楼盘也均遭遇了停工、降标等问题。
2023年3月，在行业内和员工中口碑很好的陈国祥先生，不幸因病与世长辞，其子陈弘倪接班主席，继续漫长的债务重组之路。
本次虹口717街坊地块，正是祥生高峰期的一笔巨额“豪赌”，据说祥生前后投入百亿级别资金。
地块旧改2016年正式开始，这是当时虹口区涉及面积最大、动迁量最大的一个项目。
2020年9月，祥生虹口项目举行了奠基典礼，可惜刚启动就遭遇暴雷，2022年3月底项目全面停工。
如此特殊区位、巨大体量的地标项目，对于祥生和债权人来说非常关键，于是便有了“项目破产，重组续建”的特殊历程。
2023年，项目公司聚博房地产向上海三中院申请预重整；2023年5月，债务人申请将预重整转入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理。
最终项目公司编制得以保留，所有工资、成本审核结算，得到程序保障的共益债融资，促使聚博房地产近百亿资产盘活。
这样项目有了工程款，员工也能按时收到工资，债主们也能有望通过住宅销售回收资金。
至于买房人最关心的资金安全问题，由于资金全部通过监管账户进出，祥生实际上已经失去了对项目的控制，至少钱是不可能再转移了。
从总爷项目工地现场看，目前施工正常有序，监管规则也很明确，住宅部分交付问题不大。
至于最终交付的品质，有待后续过程观察，目前不宜做太高期待。
03
激活楼盘，上海在行动
虹口源717只是一个缩影，目前上海有不少存量“暴雷”项目，都在通过各种形式涅槃重生。
4月21日，融创外滩壹号院二期开盘即售罄，单日销售额高达99.97亿元。
项目也是在沉寂一段时间后，2022年底融创与中国华融、6家银行组成的银团、中信信托达成融资合作，为项目拉来了总达120亿元的资金。
融创也是为此付出了巨大诚意，项目公司持股比例从100%降到10.3%，AMC纾困+信托入局+融创操盘，这才激活了这座外滩豪宅。
泰禾的大体量项目大城小院，原本应于2020年交房，由于泰禾暴雷，导致项目停工3年之久。
最终在多方资金、监管部门的强势介入下，去年项目复工，部分房源终于交付，甚至传言新房源近期要开盘。
无独有偶，融信暴雷后的融信海纳印象、三盛暴雷后的御中环，都在多方斡旋下完成交付，可以看出上海“保交付”的决心。
而总爷也必须指出，“保交付”的本质是“保项目”而不是“保房企”，几乎资金都是封闭运行，对一些积重难返的房企来说，最终结算出来的利润也是杯水车薪。
对于买房人来说，在面对目前不少“暴雷重启”项目，到底该如何抉择呢？
1. 辨别清楚收款账户，选择封闭监管的项目。
为什么融创豪宅可以售罄，除了出色的位置和口碑，整个项目被完全封闭运作，所有收入支出都需要多方审批，这样可以尽可能降低风险。
融创的未来金融城、外滩壹号院二期都是通过引入资方、封闭管理的形式盘活，这也给其他项目打了个样。
2、选择历史简单的项目，避免“二次暴雷”。
除了封闭运作项目，还得避免复杂历史纠葛，选择“身家清白”的项目。
以周浦的御中环二期为例，开发商三盛宏业“爆雷”而成为上海“保交楼”项目，但项目历史极为复杂，涉及多方债权纠纷，引入金科代建后“二次暴雷”。
项目延期交付后，至今仍未能完成“撤抵押”和产证办理，导致无法就近入学等一系列连锁反应，这都是买房人不能承受之痛。
对于暴雷房企和项目来说，为了实现交付和销售，积极引入资方，配合有关部门封闭运作盘活资产，无疑是当下最正确的选择。
而对于买房人来说，如今早已过了“富贵险中求”的年代，在选择买入这类项目的同时，仔细甄别风险才是当务之急。
对于祥生项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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